各地民众对物权法草案提出6515条意见(2)

　　五、关于国家、集体和私人所有权

　　不少群众赞成草案的规定，认为草案将国家、集体和私人所有权放在一章规定，有利于促进国家、集体和私人所有权的平等保护。

　　有的建议，进一步明确什么是国家所有权，与全民所有是什么关系，国家所有权由谁

代表行使。

　　有的认为，国家机关和事业单位不是国家所有权的主体，而是行使国家所有权的主体。此外，当前国家正在进行事业单位的改革，建议物权法对国家机关和事业单位中行使国家所有权的主体问题不作规定。

　　有的认为，草案中集体所有的不动产和动产的范围不够清晰。建议草案第五十九条对集体所有的不动产和动产范围进行细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产所有权。

　　有的建议，将草案第七十二条中“直接负责的主管人员”修改为“直接责任人员”，扩大承担责任的范围，维护国有和集体资产；并应当明确“严重不负责任”和“严重亏损”的具体含义。

　　有的认为，草案第五十一条应将空域、空间列入国家所有的范畴。领空是一个国家的主权，神圣不可侵犯；建筑物顶部以上部分的空间归属问题，因在法律上并无明确界定，由此引起的纠纷和矛盾较多，以法律形式对空域、空间的所有权进行明确，有利于减少民间的纠纷和矛盾，有利于空域、空间资源的开发和利用。

　　有的建议，草案第五十一条 增加对岛屿的规定。

　　六、关于业主的建筑物区分所有权

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定非常先进，解决了实践中不少有争议的问题，有利于保护业主合法权益。

　　有的认为，草案第七十六条关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定”的规定不全面，易引起纠纷。在房地产买卖合同纠纷的司法实践中，该条款经常被房地产商引用，证明自己取得会所、车库的所有权。建议对约定的性质、形式和合法性作出明确规定，例如，建筑物附属设施归属的约定不得由地产商在拟定合同时未经告知擅自加入标准合同，应当征求业主的意见，双方通过协商来确定条款是否应被加入。

　　有的认为，草案第七十六条第二款关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”的规定不妥。会所可以是自成一体的建筑物，与业主生活的关联并不十分紧密，事实上有不少的住宅小区是没有会所的。因此，该款规定对会所是合适的。居民购买汽车已经是很平常的事。买了车就要有停放的地方，在多数情况下，车库已是业主必须的配套设施，应当由业主使用。建议该条款修改为：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有；如果建设单位等能够证明其享有所有权，但是属于配套设施的，业主在支付合理的使用费后有权使用。

　　有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议物权法明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有的建议，草案第七十六条第二项应修改为：会所、车库参与小区土地使用权分摊的，为开发商所有；没有参与小区土地使用权分摊的，属于业主共有。

　　有的建议，草案第七十七条应该明确政府有义务、有责任负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，政府可以委托街道居委会负责筹办。有的建议修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有的认为，对未经业主大会同意的业主委员会的决定，业主可以征集签名，达到一定数量（如20户）后，可以提请业主大会表决。建议草案规定业主对业主委员会决定的异议权。

　　有的认为，按面积征收管理费对大面积住房的业主显然不公平。建议草案第七十八条增加一款：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如要按面积征收管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有的建议，在草案第七十九条中增加一款：对专有部分的建筑物或附属设施的改建、重建，未经三分之二以上业主的同意，政府不得作出要求改建、重建的决定。除非能证明此项改建、重建是为了社会公共利益而必须实施的，但是，政府应当对业主作出相应的经济补偿。

　　有的提出，因房屋出租，业主将自住房改作商业用途或者改为员工宿舍等情况造成纠纷的很多，有关部门应当加强对这种行为的管理。建议草案第八十条修改为：将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意，并提请有关部门批准。

　　有的建议，当业主在使用其住房的过程中有危及整个建筑物安全的行为时，其他业主都应有权要求行为人停止侵害、消除影响、赔偿损失。

　　有的认为，物权法应该对以下内容进行规范：第一，小区共用部分物权归全体业主，广告、小区停车收费收益和出租地面等收入归全体业主所有，物业开发商无权占为己有；第二，业主拥有小区的管理权,有权选择物业公司。

　　有的认为，人防地下室与业主日常生活密切相关，现在北京的人防地下室70％被出租给外来闲杂人员，租户与业主共享绿地，占用业主的公共空间，甚至暴力事件频频发生。解决该问题的途径是理顺人防地下室的产权问题，建议草案第七十六条对此作出规定。

　　有的认为，物业公司为商业服务公司，用“管理”二字易产生误解，不少物业公司以“管理”者自居，侵犯业主权益，建议将“物业管理机构”改为“物业服务机构”。

　　七、关于相邻关系

　　一些群众认为，草案关于相邻关系的规定准确把握了司法实践中的争议点，有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；有的认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中涉及相邻关系的民事纠纷。

　　有的认为，实际生活中，对于一些“合理扰民”的现象，例如，发出噪声、排放油烟没有超过环保标准，执法部门就没有法律赋予的权力加以制止。但是，噪声、油烟在事实上影响了人们的生活质量。建议对这种“合理扰民”的现象明确规定。

　　有的建议，有关相邻关系的规定应当更具体一些，比如增加限制空调热气、滴水等规定。

　　八、关于拾得遗失物等规定

　　有的认为，草案关于拾得遗失物等规定既考虑到现实国情，又弘扬了拾金不昧的传统，很好地兼顾了法律和道德。

　　有的认为，应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务：首先要妥善保管；然后要联系失主归还；如果保管不善造成遗失物损坏或者灭失，还要负赔偿责任等等。而失主因为自己的过错导致物品丢失却不用承担任何实质性的责任。这对拾得人是不公平的。建议在草案中明确规定“拾得人的报酬请求权”。

　　有的认为，法律要考虑人性，从人性角度讲，对遗失物拾得人给予必要奖励是应该的。

　　许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。如果什么事都可以用金钱来量化，将会导致整个社会精神世界的失落，也会使一些高尚的行为庸俗化。从公共道德的角度讲，法律更应提倡拾金不昧。

　　有的认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议将第一百一十七条修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　有的认为，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物的保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。

　　有的认为，草案中的“必要费用”过于宽泛，实践中会出现不同的理解，建议草案第一百一十七条予以明确。

　　有的认为，草案关于“招领公告期间为半年”的规定太短，不利于保护权利人的利益，建议延长。

　　有的认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥。应该在遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，可以将物品进行拍卖，对拍卖后所得的收益进行保管，如遗失人找到保管方后，保管方应将拍卖所得的价款还给遗失者，保管方可以向遗失者收取一定的保管费用。

　　有的认为，草案第一百一十二条的规定存在以下问题：第一，草案将所有权人等权利人有权追回的财物仅限于“被盗、被抢的财物或者遗失物”，范围太窄，可考虑修改为：被骗、被盗、被抢等非法行为占有的财物或者遗失物；第二，本条后半段的规定有利于保护交易的安全，也有利于保护善意受让人的合法权益，这是非常必要的。但是，如何避免典当行等具有经营资格的经营者肆无忌惮地买赃卖赃，则需立法者仔细思考。建议将后半段修改为：但该物的最终受让人或者中间受让人在受让中有过错的，该损失由有过错的当事人承担。