农房抵押或是专家和农民的一厢情愿
住房财产权可以抵押担保，只是专家和农民的一厢情愿。经济学的常识告诉我们，抵押、担保都是以“标的物可交易”为前提的，不能交易，标的物就砸在了另一方手里。如果不能交易，抵押、担保就违背了经济学常识。
在现行体制下，作为金融部门对此基本是没有兴趣的。一是标的物的评价难；二是一旦农民违约，金融部门拿到这个“烫手的山芋”无法脱手，不能买卖。即使能买卖，城郊的好办，谁又对穷乡僻壤的农房感兴趣呢？
住房财产权眼下唯一可以流转的出路，就是进城农民自愿放弃，由政府出资补助其在城市购房的合理资费。交出的宅基地可留在原集体经济组织，也可由政府调整为城市建设用地。但如拿到城市使用，政府应给集体经济组织以合理补偿，两头给钱这可是个划不来的买卖，地方政府未必有积极性。
既然实施住房财产权有偿转让试点，可否试行划断时间，今后宅基地一律不再无偿取得，以体现有偿转让的公平性，但这需要顶层设计出大政策。
可见，农民住房财产权抵押、担保、转让，存在着巨大的现实谜团，需要在实践中审慎、细致、深入、广泛地探索研究。
集体经营性建设用地入市操作难
十八届三中全会《决定》指出，“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价”。这是缩小征地范围，完善补偿机制的突破性举措。同时要求，“建立兼顾国家，集体，个人的土地增值收益机制，合理提高个人收益。”这是推进农村土地制度改革的出发点和落脚点。
土地流转是农民自己的事情，必须自愿，政府可以引导，但绝不能强制。
不改变土地用途产生的收益是生产经营性收益，改变土地用途产生的收益才是增值性收益。过去，只有把集体土地征收为国有土地才能进入市场，而农民和集体经济组织只能得到按用途计算的补偿款，后续产生的增值收益被政府和开发商全部拿走，农民利益严重受损。
三中全会决定提出的这些重大举措，是维护保障和发展农民财产权的关键，但操作起来还有很多难题需要破解。
首先，这里“符合规划”指的是哪一种规划？是主功能区规划？还是城乡建设用地规划，还是产业规划？而且这几种规划哪个是上位法，谁管谁？另外，符合规划是符合国家、省、市、县、乡哪一级的规划？目前都不清楚，都需要今后探索研究做出明确规定。
其次，如按同地同价征收，一是谁定价，市场定还是政府定？二是是否区分公益性的还是非公益性的？同一地块按公益性的补偿就低，非公益性的就高，巨大的利润差别相邻之间一旦互相攀比，将无法实施。
再者，如按同地同权征收，乡企用地相对应的应是城市国有土地中的工业用地。由于环保等原因，过去分散的乡企不再适合搞工业开发，但如果将分散的乡企集中到一个园区，这样可以同权，但这显然不是一些人希望的。他们希望的是要和城市商业用地同权，而即便在城市，工业与商业用地也存在巨大的权利差异。
第四，农村土地转为乡企用地，一直没有标准和规则，也没有比例限制，这个口子一开，乡企占地多的地方会马上暴富，而本来乡企就不发达的穷地方会更穷。
《决定》指出，“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”，“完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”。这主要是为解决征地补偿不公问题和农民贷款难问题。“平等交换”就是按市场定价，房屋拆迁也应按房屋的市场实际价格予以补偿，不能按所谓地上附着物补偿。集体经营性建设用地入市转为社会使用时，其集体所有的性质不变，农民可继续享有增值收益，也可用留地安置、区段征收的办法，保障农民的增值收益。
显然，“平等交换”和“均衡配置”两个目标的实现是大有文章可做的，需要广泛深入的实践探索。
土地政策的收与放
农村集体土地，除耕地和集体建设用地外，另一个重要的类型就是生态地，主要包括林地、草地和湿地等。生态地是全社会共有的，谁都必须按主体功能区规划予以保护，谁都无权乱占乱用。
生态环境一旦破坏，无法还原。杜甫当年感叹“国破山河在”，我们绝不能让“国在山河破”。国破可以重建，山河破了很难修复。在生态环境日益恶化的今天，碧水蓝天好空气是最稀缺的资源。
三中全会要求“建立生态环境损害责任终身追究制”，这就从根本上解决了短期行为，“只要垒起金山银山，哪管日后洪水滔天”的做法就会有所收敛。
改革开放以来最大的变化，就是人与人、人与物、人与自然之间的关系，发生了根本性的变化，由见人就批变成以人为本；由以穷为荣变为以富为荣；由人定胜天变为和谐相处。我们虽然结束了人定胜天的时代，但那种思维惯性仍然留给我们一大堆难题。
据统计，我国土地污染面积已经超过2000万公顷。我们过度使用化肥农药，面源污染已经造成巨大的生态危害。三中全会把生态文明建设提到了前所未有的高度，这是顺应时代要求的历史担当。
损坏生态的责任终身追究，是从根本上遏制环境恶化、建设生态文明的关键举措，但责任追究是一个十分复杂的问题，它面广、时长、人众，需要有一个具体详细的制度安排。
从历史上看，土地制度每次变革都会产生巨大的社会效应，可以说，农村土地制度变革是社会最敏感的神经，也是一个十分复杂的系统工程。要真正解决农民土地承包经营权不完善问题，宅基地权益缺乏制度规范问题，征地过宽、补偿偏低问题，土地收益分配偏向城市和非农部门这四大问题，是一个长期渐进的过程，不可仓促行事，需要审慎对待。
2013年11月，习近平在山东考察时指出，不要事情还没有弄明白就盲目推进，该中央统一部署的不要抢跑，该尽早推进的不要拖延，该试点的不要仓促推开，该深入研究后再推进的不要急于求成，该得到法律授权的不要超前推进。必须按照习近平“六个不要”的要求，既要大胆探索，又要小心求证。
土地政策收放之间的巨大效应和高度敏感性提醒我们，任何变动都需要慎之又慎，处置稍有不当，都将产生难以估量的影响。“土地流转”最核心的问题，就是要把握好“向哪转”、“流给谁”的问题。
“向哪转”，就是必须严把用途管制问题；“流给谁”，就是谁有权经营或使用问题。承包地、宅基地、集体经营性建设用地都存在“流给谁”的问题，只要解决好了这两个关键问题，其他问题大都不难按市场规律化解。
(作者单位：安徽省人民政府)
原标题：农民财产权抵押方案如何设计？
作者：赵俊臣
十八届三中全会《决定》赋予了农村农民财产抵押权，这在理论与政策上都是重大突破。但是，实践中如何把农民财产抵押权落到实处，尚需通过进一步研究、试点，把条款细化。
近几年来，云南、四川、广东、山东、安徽等一些地方，已经进行了林地土地承包经营权抵押贷款试点，积累了一定的经验，为落实《决定》奠定了基础。但是试点的磕磕绊绊，显示出城乡生产要素自由流动的艰辛。
目前，中央农地改革任务已经分解至相关部委。其中，人民银行负责牵头落实涉及农地承包经营权和农民住房财产权的抵押、担保等问题。期望能拿出切实可行的方案。
如何按市场经济规则建立抵押市场？
在农村农民财产权转让交易市场建立过程中，赋予其抵押贷款功能，也就是同时建立抵押市场，是理所应当的，当然也并不困难。但关键问题是，抵押市场是否符合市场经济规则？
实践中，一些试点地方已经建立产权交易所。例如，枣庄市搭建了市、区(县)、乡镇三级农村土地交易服务所。云南已组建省级林权交易中心，建成县级林权管理服务中心117家，成立森林资源资产评估机构67家，认证评估咨询人员700多名，同时开通了全省林权管理信息系统。当然，云南省林权交易中心都是由政府林业行政主管机构建立。
