想让房价降下来：个人合作建房是否可行？

　　在昨天的节目里，我们讲到温州个人合作建房牵头人赵智强委托开发商，通过公开竞拍的方式，取得了温州市一块35亩地的开发权，成为国内首个拿到土地的个人合作建房项目，打破了个人合作建房拿不到土地的瓶颈。

　　市民：“自己集资自己盖房子自己住，肯定比房产开发商要实惠嘛。”

　　2007年1月4日，赵智强将260户居民集资的一亿多元土地款送到了当地土地局，并等待土地证的下发，一旦下发成功，赵智强准备在今年4月动工，建设自己的房屋。据赵智强介绍，房屋建成后平均每平方米售价5300元，这一价格比同地段的楼盘便宜三到四成。

　　但是这样的行为并没有得到大家的一致认可，赵智强拿到土地后引发了争议不断。很多人在怀疑，个人合作建房真的能让中低收入者“居者有其屋”吗？里面存不存在风险？会不会有搞投机的人进来浑水摸鱼呢？面对居高不下的房价，个人合作建房真的能够起到抑制作用吗？在昨天的《大家看法》周末演播室里，经济学家，资深媒体策划人，房产代理商就个人合作建房能否降低房价展开了激烈辩论。

　　本期嘉宾：

　　曹建海：“他自己随意定价，多高的价都要接受。”

　　王志安：“对全国的房地产价格的影响，其实是微乎其微的。”

　　陈靖路：“另外现行的金融政策也并不足以支持银行去做这样一个冒风险的事情。”

　　在今天的节目中，核心新闻当事人温州个人合作建房的发起人赵智强将走进演播室，他会如何应对反方嘉宾的质疑另外一名房地产开发商也将上场,他们之间又将发生怎样的故事?《想让房价降下来》大家看法为您继续播出。

　　101°热度故事：想让房价降下来(下)

　　主持人劳春燕：您刚刚也听了场上的激烈争论了。首先我们得祝贺您，因为您都已经拿到地了，像于凌罡于先生，他是最早提出合作建房的概念，但他到现在都没有拿到地，只能在地图上勾勾画画做着盖房的美梦。

　　赵志强：于凌罡先生说北京现在没拿成功，我觉得成功有先后问题，因为拿地是很大的一个项目。

　　主持人劳春燕：您现在有什么经验可以跟他分享的？

　　赵志强：当然我不敢提分享，我们于凌罡先生是先行者，我就说北京可能竞争比较激烈一点。所以造成现在没拿到地，现在很多二线城市可能这方面的机会更大一点。

　　李莹：我想请问一下赵先生，您在整个项目的过程中是不是非营利的？

　　赵志强：是这样的，我们温州人是很实际的，我做这个项目我得到一定的回报，大家也是很认可的。

　　李莹：其实您可能是一个比较好心的房地产开发商罢了。

　　赵志强：我不是房地产开发商。我是个组织者，首先我想澄清一下这个名称。

　　主持人劳春燕：李莹这个问题提的相当的尖锐，其实网上对你们也有很多质疑，说你们是不是就是改头换脸的房产商投资商，只是换了一种面目出现而已。

　　赵志强：我们这个房地产这个层面来说呢，我们除了管理费以外其他都是成本，可以说是没利润。可以说是零利润的，就说我们管理费这块是划出来的。我们大家开会同意说拿出3%的管理费出来，你去运作。这中间运作了你们工资开高一点，发点奖金也是无可厚非的嘛。我们并不是说思想境界有多高，但至少我们在做一个非常有意义的事情。我们一直在努力。

　　主持人劳春燕：不过对于个人合作建房，大家还是有很多不明白的地方，包括他到底怎么来操作，会有多大的风险，我在这里也代表大家，可以问问我们赵先生一些问题。也要请我们这边的陈总来评估一下，如果作为一名普通消费者去进行个人合作建房的试验时到底会有多少风险，赵陈先生可以很简短的来回答我的问题。首先作为一名消费者的话，他如果要参与个人合作建房，他第一笔得投多少钱？

　　赵志强：我们刚开始是先交五万，还有八万这样的。大套的是八万，小户型的是五万。

　　主持人劳春燕：可以贷款吗？

　　赵志强：贷款后面是可以的。我们四证齐全以后，也是可以按揭贷款的。

　　主持人劳春燕：可以拿到产权证吗？

　　赵志强：当然也可以，因为我们的土地是市场拍来的，这也是一样的。

　　主持人劳春燕：国家对于个人合作建房是有规定的，规定合作建房建成以后是不得出售或者出租的。

　　赵志强：那个是划拨地，本身我给你土地是划拨的。政府已经给你一些优惠了。我这个跟市场是一样的，我也是拍下来了。所以这个是没问题的。

　　主持人劳春燕：您能保证合作建房那些房子跟其他商品房将来在用途上是没有任何区别，不受任何限制的吗？

　　赵志强：应该是没任何区别。它是一样的。

　　主持人劳春燕：万一这个项目中途终止了怎么办，这些风险由谁来承担，损失由谁来补偿？

　　赵志强：当然这个我们也说了，这个风险大家来承担，也不是谁来承担的问题。但是有一点我告诉大家，因为土地是大家一直买下来的，然后房子大家一起来建的，在我们温州也是找了一个房地产开发公司来代建的，所以某种意义上房地产开发公司拿了2%的管理费，它就要承担一定的责任。

　　王志安：就是说在一个房价上升趋势中，合作建房的风险可以说很低，但它真正风险在于将来房价出现拐点的时候，如果房价处于下跌趋势过程中，这个合作建房的风险才能凸显出来。

　　曹建海：这个回答太好了，如果下跌的话不会跌过成本。合作建房偏偏在成本上，因为风险最大的是购买了高价房。

　　于凌罡：买开发商的房，北京每年两千万平米统一跌下来两千块钱，每平米，这个风险就不是一个小概念，不是您在说现在这个问题，不是合作建房一家公司的问题。

　　王志安：但是关键是那时候它承担的风险是开发商，不是很多消费者。

　　曹建海：你购买了拥有超级利润的，这个价格里面拥有超级利润的是有风险的。

　　王志安：关键问题不是说合作建房过程中不是单个人承担自己独立风险，就说我这个房子里可能需要一个亿来完成，但是当这里头有比如说30%人退出之后，你的整个房子就没办法建设了。

　　主持人劳春燕：我们请当事人来说一下他的想法，一旦楼市的价格跌下来了，你们怎么办？

　　赵志强：刚才我们正方也提到了，我们曹先生说，他也说了一个本身来说，我们这个成本，你再怎么跌不会跌到成本以下。

　　主持人劳春燕：很多人都觉得要说个人合作建房对谁影响最大，那就是对开发商的影响最大了，那今天在我们节目录制的现场，我们也请来了一位开发商的代表。

　　361°全民互动一：开发商的利润到底有多大？

　　主持人劳春燕：有请杨总上场。

　　主持人劳春燕：杨总刚刚也听了我们场上激烈的争论，可以说个人合作建房这样一种新兴买房置业模式的兴起，可能直接就是对你们开发商形成了挑战，你认为合作建房这样的一种新模式，能不能拉动房价下降？

　　杨总：我认为不会，因为合作建房如果成功的话，只能够满足，就是说那个层面的一些人群去拥有自己的房屋。那么作为我们反方来说对这个也是拭目以待，因为认为它整个在游戏规则里面有很多不健全的一些东西，一旦出现危机就是社会公众危机，非常危险。

　　主持人劳春燕：刚刚赵总也提到了，说他们个人合作建房的话，可以省下30%的成本，这部分可能原来就是你们开发商的利润了，你们的利润怎么那么丰厚 我们原先都不知道。

　　杨总：我觉得这个利润估30%可能是赵总自己在家里算出来的。有些时候这个成本是由专业的会计公司来核算。实际上目前开发商成本没那么高，也就15%到20%左右。

　　主持人劳春燕：你说利润没那么高？

　　杨总：对。

　　赵志强：杨总提这个问题我补充一下，首先我要声明我们对房地产商我们不存恶意，没有说一定要替代它，踢开它，没有这样的想法，再一个刚才杨总说的这30%，是我们算出来的，确实是我们算出来的。这30%我说的是比周边的同路段的便宜30%，这个钱并不是说杨总都挣走了，我没有这概念。就说他说他要融资成本要销售成本，还有不确定的因素，这个钱恰恰他要花出去，但是我们不用花这个冤枉钱。

　　主持人劳春燕：你们说房价能够降低30%通过这样的一种合作模式。能够买到比周边市场便宜30%的房子。这实在是太有诱惑力了，为什么他们可以做到这一点，为什么你们房产商开发的房子，房价还是在节节的攀升呢？

　　杨总：我来说一下，房价升高完全是遵循的一种市场规律。

　　主持人劳春燕：那我们的三位正方嘉宾肯定不同意你的观点。来，曹先生。

　　曹建海：我觉得合作建房跟开发建房，它最关键的区别它的非营利性，开发商的利润加进去之后差别非常大。开发商就是因为对利润的追求，是目前房屋的惟一提供者，这才导致它不断的加价。它的垄断性。

　　杨总：我现在澄清一个主观点，房地产开发商的利润没有大家说想象和猜测的那么丰厚。那么我刚才不是说了嘛，遵循一个市场规律，我们只挣我们合理的利润率，为什么大家的房价在高？你不能只看最终端的这么一个结果，每一个原来的老房主被拆迁，那么他所索求的拆迁费用，这几年不能说逐年，是逐月在增，不同的地段也是往上涨在往上增。这就是你这个房价增长的一个最基本的原动力。然后到别的环节也是，现在增加了一个拍卖环节，拍卖环节增加的利润是归政府的，归国有的进国库的。拍卖的情况下就有一个先拿先得，或是有雄厚的资本资金，需要拿这块土地，就有一个价高者得这么一个经济规律，也是成本增加的可能。作为一个商人，作为一个商业运作模式来说，到最后一个环节就是开发商介入了，拿到这块地进行开发，从建房的基本的建材装饰装修，包括花园建造，小区的规划景观，这个成本是任何一个人都能算得出来的。

　　主持人劳春燕：杨总这么解释，曹先生觉得有道理吗？

　　曹建海：他讲了成本问题，成本有地价问题，地方政府把它变为利润，那可能会推高房价，我们也不否定这点，最重要的目前开发商目前在地价加上建筑成本，加上管理成本之外，过高的利润，那么这个利润率是高是低，也许我们这个公司并不是最高的，但这个行业的普遍性是存在的，这个是不可否认的，这个是统计出来的。

　　361°全民互动二：我们的住房梦想靠什么实现？

　　主持人劳春燕：我们来听一下王先生的意见，王志安。

　　王志安：我觉得其实我们今天之所以讨论这个问题，其实主要是基于房价高，大多数人买不起房子，如果大多数人买得起房子，其实这个问题就不成问题了。但是要用合作建房这个模式，去解决大多数人去解决自己的房子问题是望梅止渴。我们不能说西红柿贵了我们自己去种西红柿，西瓜贵了我们就自己去种西瓜。实际上解决大多数居民住房的问题，这个责任是特别清楚的。是政府。政府有责任有义务为我们每一个公民能提供一套他们能够买得起的房子，所以我觉得说到底，这个解决大多数人能够住房的梦想，普通人住房梦想，应该是政府提供更多的

　　丁宁：不是每一个人都有资格去买经济适用房的，对于我来讲，我没有资格买经济适用房，我的收入水平方方面面的可能比经济适用房标准要高，但是同时我又买不起商品房，商品房的价格远远超过我的购买力，那我怎么办呢？咱们说合作建房还很少，当然很多人都在观望温州这个事情下一步进行到什么程度。因为它现在只是刚拿到地，万里长征才走完第一步，但是如果真是有一天，比如说可能是明年或者后年，真的把这事做出来，我想很快就催生各种其他很多的人又去投身到这里面去。

　　主持人劳春燕：刚刚你的同盟军曹先生他一直说房产商的利润空间太大，房产商的利润太丰厚了。那你的观点呢，你认为房价是不是房产商还应该压缩他们的利润？

　　丁宁：这个是肯定的，不管杨总怎么说，作为我一个普通消费者的眼光来看，我就是觉得现在房价太高，而且高的简直不合理，当然里面有很多很多的因素，这便宜也可能不光是开发商一家占去了。

　　主持人劳春燕：我们来问问杨总好吗，杨总到底有没有压缩的空间了？

　　杨总：因为作为一个商业的市场基本准则，5%也是赚，10%也是赚，所以说你说有没有空间，我觉得这个问题很难回答。房价高，也是跟目前购买市场有关系。如果没有人买了，这个房价自然而然地就落下来了。

　　主持人劳春燕：杨总，你看说来说去，大家还是觉得房价太高了。其实我特别佩服您今天能够来我们现场，特别有勇气。可以告诉大家的是我们之前跟好几个开发商都联系过。但是大家一听说于凌罡于先生要来，开发商就不愿意来了。杨总今天我们给他一点掌声。真的，真是要谢谢您来到我们节目的现场。

　　杨总：我再说两句，集体集资建房，这个步伐你们已经迈出来了。作为社会，作为政府，作为相关的学术界的人士，都会关注这件事情，你们走的怎么样，走的好不好，将来需要一个很好的机制，包括社会的机制，相关的法律机制和你们内部管理的机制，可能跟进之后可能会成功，作为我们来说希望你们能够成功，我们也是拭目以待。

　　主持人劳春燕：赵总还有什么话要说？

　　赵志强：刚才杨先生提的也非常好，说建立一种好的机制，这个是我们需要做的，更加完善自己。我们也希望通过今天的一些讨论，哪些东西我们以后做的要更完善更注意更规范，产生一个好的模式出来。

　　主持人劳春燕：个人合作建房可能并不会成为房地产市场的一种主流模式，但是它至少对于目前的房价居高不下的现状说了一声有力的不字，其实如果楼市能够健康发展，如果房价能够理性回归的话，我想广大的消费者也大可不必去搞什么什么个人合作建房，但当然了对于温州个人合作建房联盟的成员们来说，我想他们现在还只是破冰扬帆，前程还是非常的漫长，路上也会经历各种各样的风浪。在此祝愿他们能够早日住上自己一手打造的新家。好了，周末大家问，看法361，感谢各位嘉宾今天来参与我们的讨论。也感谢电视机前观众朋友们的收看，我们下周同一时间再见。