想让房价降下来

　　央视《大家看法》播出节目“想让房价降下来”，以下是节目内容：

　　自己买地造房，却遭遇土地困境。地难拿，梦难圆。全国各地个人合作建房计划纷纷落马。“自己集资自己盖房子自己住，肯定比房产开发商要实惠嘛。”；天无绝人之路，温州终于上演“破冰”一幕，个人合作建房者成功拍到土地。消息传出，引来争议一片。消费者拍手叫好，认为这是回避开发商暴利，有效抑制房价的高招。而开发商极力反对，认为个人合作建房是个天大的笑话。那么，个人合作建房真的能让房价降下来吗？经济学家，资深媒体策划人，房产代理商走进《大家看法》周末演播室，激情论战。

　　101°热度故事：想让房价降下来(上)

　　主持人劳春燕：101度热度故事，361度全民互动，欢迎各位来到大家看法周末演播室，说到买房子可能很多朋友都会是一声叹息，的确看到节节攀升的房价，再数数口袋里的钞票，可能的确是只能够望房兴叹了，就算是买到了房子恐怕按照时下的说法，也只是成为了一名不堪重负的房奴，什么时候我们才能够买得起房呢？前两天从浙江温州传来了一个好消息。

　　赵智强：“我一直相信这个东西，至少我自己一直相信，我相信能够成功。”

　　赵智强，温州市场营销协会秘书长，今年的11月15日，赵智强在当地政府举办的一个土地拍卖会上，通过公开竞拍的方式，成功的拿到了温州市一块35亩地的开发权，这个项目也因此成为国内首个拿到土地的个人自主合作建房项目。

　　女：“报名者很多。”

　　据了解，这个项目共有260人投资，其中大部分为企业白领、城市住房困难户等，一共筹集建设资金一亿多元，每人平均集资30多万元。赵智强计划在这块35亩的土地上建成住房260套，预计明年4月动工。房屋建成后，价格将比同路段的楼盘便宜30%到40%。

　　女：“开心。”

　　有资料显示，早在2003年底，北京的IT从业者于凌罡就在网上提出个人合作建房的意向，随后，西安，广州，深圳等地纷纷有人跟随。但是，这些尝试都因为拿不到土地而最终宣告流产。因此，这次由赵智强牵头的温州合作建房项目成功拿到了土地尤为引人关注。此事一经报道，立即引发了一场关于个人合作建房的讨论。

　　有人认为，个人合作建房能够建出更多物美价廉的房子，并且能够有效抑制当前持续走高的房价；但也有人说，这违反了现代社会分工的原理，对房价的抑制不一定能够起到作用。据央视和新浪网联合做的一项调查：全国有95%的被调查对象支持“个人合作建房”这种“购房”形式，而88%的支持者是因为“可以少花很多钱，目前房价太高了”。

　　主持人劳春燕：这两年在各地的房价居高不下的背景下，各地都有很多的朋友动了这个人合作建房的心思，但是真正拿到地的温州个人合作建房联盟，却是第一次。所以说有着破冰的意义。今天我们也把温州个人合作建房的发起人之一赵志强先生请到了我们节目录制的现场，待会儿我会请他上场和我们进行互动交流，我们今天的核心话题是个人合作建房有助于拉动房价下降吗？针对这个话题，我们场上嘉宾也形成了意见对立的两派，我们先来听一下反方嘉宾的意见。来，王志安先请。

　　361°全民互动一：个人合作建房让房价降下来可能吗？

　　王志安：我个人觉得温州合作建房这次拿到土地，对整个全国的房地产价格的影响，其实是微乎其微的，甚至可以说没有什么影响。北京市每年现在推出的

经济适用房的面积都在百万平米以上，但是与此相对照的是什么呢？是北京市的房价连续两年的增长幅度都在百分之十以上。那么合作建房我们去想，它的规模有可能达到政府的经济适用房的规模和水平吗。显然不可能。但是经济适用房这么大市场规模的低价房的推出，对整个房价都没有构成影响，那么你想这样一个合作建房它能对房价的下降趋势产生影响吗？

　　主持人劳春燕：我们反方嘉宾认为温州合作建房恐怕只是一个很难复制的个案而已，所以说并不看好它能够拉动房价下降。于凌罡。

　　于凌罡：我这里边写了一个题板，大家可以看一下。传统模式下是政府把土地卖给开发商，开发商把土地和房子一起卖给住房人，而在我们新的模式合作建房推动的模式将来呢会是政府把土地直接卖给住房人，那么再由开发商把房子建好卖给住房人，通过一个合作建房的事情，实际上揭露了成本当中最高的成本是哪一块。在北京北京市开发商每年要垫付地价大概要六百个亿。垫付六百个亿之后，他当然要选一个合理的成本，这个成本我们评估不少于两百个亿，甚至可能是四百个亿，咱们可以问一下开发商。如果我们现在让你买一块地，这块地不用给钱，直接盖房子，盖完房子直接卖房子。假如这个项目你投资了15个亿当中你省掉了10个亿的投资，你可不可以降价，房价会不会下降。

　　王志安：成本跟销售价格实际上没有必然关系的，你比如说我现在买了一套房子，花了50万，成本就是50万，但现在要我卖，我会按照50万卖吗，显然不会，所以说市场销售价格跟成本之间实际上没有必然关系。

　　主持人劳春燕：网上也有人总结过，说个人合作建房有三大难，第一是拿地难，第二是融资难，还有一个是众口难调的难。我们曹研究员，你今天是作为学界的代表来我们这儿发言。

　　曹建海：我的观点就是目前这个开发模式，基本上就是由开发商独立单独的来作为惟一的供应商来提供住房。如果打一个例子比方我们现在搞对象，不许自己搞对象，惟独通过国家设定的一个中介机构来给你提供搞对象，现在自己建房就相当于我们希望自己搞对象，而不是惟一的通过一个中介机构来给我们提供撮合的服务。

　　主持人劳春燕：就是媒婆的费用咱们就不要付了。

　　曹建海：这样的话成本就自然降下来了。刚才我们对面的王先生说了，成本降不下来，但是最起码的我可以把利润可以降下来，把营销成本降下来，因为我不需要找买主了，我本身集资建房都是买主。营销成本和利润降下来，本身就降下来一块了。另外就是我这个自主建房我是非营利的。那么政府不应该跟商业开发相同对待征收税收，所以税收应该减免。最后就是土地，土地呢既然我是居民自己用的房，那么他不应该走那种拍卖的路子，政府应该以一个合理的成本的价格提供给这些人，如果这些因素能够到位的话，我想价格不仅仅是降低30%。

　　主持人劳春燕：我们正方嘉宾认为温州个人合作建房成功拿地，可能会影响到附近居民的一些购房意向，可能大家不再愿意去买房产商的高价房产了。那么咱们今天有一位嘉宾曾经也做过房产的销售，我们来听一下陈总的意见。

　　陈靖路：其实，我想举个例子。就是因为在网上现在有一个不买房联盟，大家应该都清楚，这个不买房联盟我前两天看大概有上百万人来签名了，这样多数目的潜在购房者的一个力量尚不能影响现在房价的上升，我想一个几百人释放出的信号，也很难确实很难影响到。

　　于凌罡：我可以明确的说在媒体上你搜合作建房可以搜到多少，在不买房联盟你搜到多少，这是明摆着不同的两件事情，其影响力和它的作用对社会而言有多大差别，我想每个人心里都知道，是合作建房目前在中国国内影响力大还是不买房联盟影响力大。那么再有一点就是说合作建房我刚才也讲了，并不是通过一个单纯的数量变化，如果纯是一个量变是不能改变市场的。一定是质变，我刚才讲了什么叫质变，就是政府参与进来。政府为老百姓提供一个更简介的渠道，政府解决了自身的问题，解决了开发商的问题，解决了银行的风险，解决了老百姓的风险。

　　王志安：你认为政府可以解决这一系列的问题吗？

　　于凌罡：政府一定会参与。

　　王志安：我觉得你这个观念是一个全能政府的观念。认为政府可以解决市场中间的一切问题。那就不需要市场了，那还需要房地产开发商干吗，政府直接就给普通老百姓盖房子就行了。

　　于凌罡：解决一个问题和解决一切问题，这一个字之差，您又偷换了一次概念。

　　曹建海：刚才讲了不管是不买房还是合作建房，都是公众希望自己做主解决住房问题，如果说我们自主权主动权全部掌握在开发商的手里，他自己随意定价，多高的价都要接受，那么公众没有办法的话，他惟一的办法就是不买房。合作建房实际上我们要形成一个模式，就是跟商业开发可转换可替换，就是谁的成本低我就选择什么模式，所以这不仅仅是一个项目或一百个项目了。假如说商业开发的成本是非常高的，那么大家都不从他这儿买房，全部的住房可能都采取自主建房。反过来商业开发如果价格低质量好，那么很多人可能选择到开发商这儿购买住房。这是这样一个合理的模式。

　　361°全民互动二：个人合作建房能够推广吗？

　　主持人劳春燕：如果个人合作建房能够成为一种可以和商业开发抗衡的这样一种模式的话，那这个房价肯定能够被降下来，问题是它能不能够成为这样一种模式。

　　陈靖路：这个不可能的，比如说北京一年两千万的开发量，有10%是由集资建房这种形式出现，那么他需要的相对应的一个贷款量大概是两三百亿，两三百亿是北京市一个中等商业银行的每年的全部的贷款额，这个是不可以想象的。另外现行的金融政策也并不足以支持银行去做这样一个冒风险的事情，另外补充一个，就是温州成功的案例实际上260户，我个人认为200多户到300户是这样一个集群的一个极限。那么两三百户相对应的一个项目大概是两三万平米，比如像北京这样的城市，如果把所有的开发项目都分割成两三万平米，首先北京市将面目全非。第二北京现行的政府运作能力不可能没有能力把现在的土地都分割成两三万平米这样的一个，规划局需要一个集团军来干这个事情。

　　主持人劳春燕：咱们今天也有一位媒体人士，丁宁先生，不过丁宁先生他刚刚告诉我，说他今天就是作为一个有购房意向的普通消费者来参加咱们的节目。我们来听一下他的看法好不好，他愿不愿意去参加个人合作建房？

　　丁宁：我觉得这个事情对于我来讲非常简单，我可能不会像在座的各位专家一样，有非常严谨的经济学的理论或者非常精确的数据的知识。但是我觉得我可以代表一个，在咱们这个城市，至少在北京很普遍的购房者的一种想法，我想如果是有合作建房的事情，我真的是愿意参加的。为什么呢？因为老百姓不管别的，他就是能够让我花的钱少，能够让我有很便宜的价钱，或者我觉得合理的价钱买到房子。

　　李莹：我来说两句，我也并非是房地产行业的专业人士，假如说我作为一个普通有购房意愿的消费者来讲，我认为我肯定不会参加合作建房这样一个体制，为什么呢？我想请问一下，谁来监督对不对，既然我们大家关心的是房价，所以刚才也问问于凌罡先生，那么你的房价由谁来定，谁来监督你这个所有的过程。

　　361°全民互动三：个人合作建房出现问题，谁来管？

　　于凌罡：这里面我讲一下，有专业的信托机构来负责，而且您在参与这件事情之前。

　　李莹：对，刚才您说了一个评估公司。其实我可以告诉你评估公司的评估报告完全是不可信的。

　　于凌罡：但您听我说，当它为这个评估结果负责的时候。

　　李莹：现在所有的评估公司都是市场化的，它可能根据你的需求来给你制订这块地的评估报告，因为我自己也有一块地很明白，不同的评估公司他先来就问你，你想让我怎么给您评。

　　于凌罡：您说的是评估公司。

　　丁宁：说于先生那种，我们这种合作建房这种不可信，有很多不可信不可预知的因素的话，我觉得作为普通消费者来讲，房地产商同样不可信，开发商同样不可信。我们作为普通购房者我们很了解。真的太多的猫腻了。

　　李莹：房地产开发商作为一个正规的在国家部门登记注册的一个公司，它是有承担风险的能力的。而作为一帮自发集合起来了这样一个志同道合的人在一起。

　　主持人劳春燕：女士优先，让女士先把话说完好吗？

　　李莹：我觉得作为一帮自发志同道合走到一起有这样购房意愿的人在一起的话，我觉得很难有这样的监督机构。再一个谁来承担这样一个风险。

　　主持人劳春燕：李莹提出了一个很尖锐的问题，可能很多人是因为不能够忍受房地产商的高价，和暗箱操作，所以想要去个人合作建房，但问题是你在参与个人合作建房的时候，你怎么能够相信那些发起人他们的操作就是规范的呢。

　　李莹：再有还有一个风险的问题，假如说我作为一个投资人的话，我一下子把几百万投进来。这个房产项目一旦搁浅的话，谁来赔偿我的损失。

　　曹建海：李莹女士作为消费者他有他自己决定的权利，她因为对合作建房不相信，她可以选择在开发商手里高价购房，而相反合作建房是因为相信合作建房能够降低成本能够规避风险，那么他在里面承担风险，而且得到了便宜的住房。

　　李莹：这不仅仅是一个相信不相信的问题。

　　曹建海：但是我觉得李莹女士她不应该反对合作者。

　　主持人劳春燕：李莹女士提出风险的问题，您怎么看？

　　曹建海：这个风险肯定是自担的。

　　主持人劳春燕：我们的正方嘉宾认为温州的个人合作建房可以成为市场中一种有效的模式，以此来拉动房地产的价格。但是我们的反方嘉宾认为温州的个人合作建房恐怕只是一个影响小范围的个案而已，而且在未来的实际操作中会有诸多的困难和风险。那么我们今天演播室里也请来了温州个人合作建房的发起人之一赵志强先生，我们现在就有请赵先生上场。

　　到底个人合作建房能否拉动房价的下降,双方嘉宾争执不下,对于合作建房是不是充满圈套和不可预知的风险，事件的亲历者温州个人合作建房的发起人赵智强，将走进演播室应对质疑，另外一名房地产开发商也将上场,他们之间又将发生怎样的故事?《想让房价降下来》大家看法明天为您继续播出。

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