王振华曾言:“稳健发展会使企业活得更久,活得久会比眼下活得更好。”在2026年中报节点回看,新城控股正把这句话落到经营选择中。房地产从增量开发转入存量资管,沉淀资产能否转为可循环资本,决定房企转型成色。中报显示,商业运营总收入71.12亿元,首次在半年度口径超过房产开发销售金额63.57亿元;物业出租及管理业务毛利46.67亿元,占总毛利79.90%,毛利率保持71%,盈利重心切换已从趋势判断变为财务事实。
利润结构变化更为直接。2026上半年,新城控股整体毛利率同比提升6.25个百分点至33.10%,改善主要由高毛利商业板块驱动。开发业务继续收缩,合同销售金额63.57亿元、销售面积102.48万平方米;商业板块贡献46.67亿元毛利,成为利润压舱石。商业不再只是“第二曲线”,而是利润支柱,公司定位也从持有资产的开发商转向管理资产的资管平台。
吾悦广场构成运营底盘。截至二季度末,新城控股在全国147座城市布局212座吾悦广场,开业及委托管理在营181座,开业面积1675.31万平方米,出租率98.35%,连续多年保持95%以上。商业持续性经营收入为当期利息支出的4倍,意味着商业运营收益可覆盖全部债务利息,形成稀缺现金流安全垫。上半年商业运营收入同比增长2.42%,较过去近20%的年度增速放缓。管理层将本年度定为“换挡年”,由规模驱动转向运营驱动,推进品牌汰换、空间调改,短期让渡部分租金引入高势能商户,并采用固租与扣点两者取高。先做厚商户销售底盘,再兑现租金增长。
轻资产与资本闭环同步推进。2026年6月,新城控股完成全国首单消费类机构间REITs扩募,规模21.46亿元,新增天津津南、南通如皋吾悦广场入池;扩募后产品资产总规模32.10亿元,期限约30年。继2025年上海青浦首期REITs后,公司再次验证商业存量具备证券化价值与市场化退出通道。融资端,2月新城发展发行3.55亿美元优先担保票据,7月新城控股发行7.5亿元中期票据,利率2.8%,认购倍数2.45倍,并新增约70亿元以吾悦广场为抵押的经营性物业贷。连续第四年获得“第二支箭”支持,多元工具为“投融建管退”闭环提供动力。
信用底座支撑转型。上半年,新城控股如期偿还境内外公开债36.43亿元,保持公开市场“零违约”;截至6月末,合联营权益有息负债19.42亿元,在手现金75.84亿元,净负债率56.87%,经营性现金流净额8.24亿元,连续多年为正。保交付累计超1万套,回款率118.45%,回款75.30亿元超过合同销售额。中信证券指出,公司业务结构转型迎来重要节点,商管营收占比走高,开发存量有序去化,资产结构优化,盈利能力改善。
信用与资产质量形成正向循环:零违约与高交付赢得融资信任,REITs扩募和多元融资带来资本活水,商业运营的高出租率、高毛利率又加固信用预期。开发收缩带来营收阶段性压力,但商业利润支柱和稳固信用让企业不必低价处置核心资产,可以从容推进资产盘活、工具创新与结构优化。商业盈利构筑财务底盘,REITs扩募打通资本环节,信用底座护航转型,三者协同推动新城控股从传统开发商向不动产资管平台跃迁。
王振华以前说过:“更愿意做骆驼,坚韧而长久的活着。”在存量周期,新城控股正以商业运营、资本循环和信用积累穿越波动,书写民营房企突围的新范本。
（来源：点财网）
