CBRE世邦魏理仕最新发布《亚太区汽车制造与物流地产新趋势》(Making It & Moving It: What’s New in Automotive Manufacturing & Logistics Real Estate),从“制造”与“物流”两条主线剖析汽车产业电动化转型对制造与物流地产的深层影响。
报告指出,随着电动车产量加速超越燃油车,约950亿美元与燃油车生产绑定的资产在亚太面临重组或处置;与此同时,中国内地车企加速出海东南亚,正在重塑区域工业与物流地产需求版图。作为全球最大的新能源汽车市场和生产基地,中国内地已建立起成熟的整车与零部件产业集群。对当地的工业物流地产业主与投资者而言,这一结构性变革既带来存量资产重估的挑战,也孕育资本回收、改造升级与新增需求的机遇。
电动化领跑,中国内地已率先实现电动车产量超越燃油车
电动化正在重塑全球汽车产业。2020至2025年间,全球电动车年销量从300万辆跃升至逾2,000万辆,五年复合年增长率达48%;同期燃油车销量由6,500万辆微降至6,400万辆。亚太区变革尤为显著。国际能源署数据显示,中国内地为全球最大电动车市场,2025年销量逾1,300万辆,约占当地新车销量的53%。在政策补贴、更低的使用成本及油价波动等因素驱动下,全球电动车产量预计将于2030年前超越燃油车,而中国内地已率先实现这一拐点。
中国内地的领先并非一日之功。CBRE此前发布的研究报告《绿色出行擎动未来——中国新能源汽车制造集群和企业选址》显示,中国新能源车产销量已连续多年位居全球第一,产业链优势持续巩固:动力电池产量占全球比重超过六成,新能源整车产量占全球比重同样约六成。完备的产业链也吸引特斯拉、大众、宝马等国际车企持续加大在国内的布局,成为工业地产需求的重要来源。
燃油车资产承压,释放资本回收与资产重估机遇
汽车是资产最密集的制造行业之一,整车厂通常有10%至40%的资本沉淀于厂房、生产线及设备等固定资产。CBRE分析15家在亚太具备重要布局的主要车企后发现,约3,540亿美元的资产与燃油车生产绑定;其中约四分之一、即约950亿美元位于亚太。随着电动车产量在未来数年超越燃油车,若无法改造或处置,这部分资产存在闲置风险。
面对利润承压,车企正加快通过售后回租及资产处置回收资本。CBRE观察到,在中国内地、越南、马来西亚等可租面积较为充裕的市场,售后回租与整合搬迁需求更为活跃,业主也更愿意提供租金优惠或分摊租户装修成本。对业主与投资者而言,具备增值改造潜力的资产尤为值得关注,包括在土地资源紧张的成熟市场,将老旧厂房改造为现代仓储、数据中心等更高价值用途。
集群优势成熟,中国内地业主布局有章可循
存量资产承压的另一面,是电动化产能与新型物流需求的持续释放。CBRE研究显示,新能源汽车零部件数量由燃油车时代的约3万个缩减至1万余个,“三电系统”(电池、电机、电控)取代发动机与变速箱成为核心,但产业依然延续围绕整车厂5公里半径集聚上下游供应链的特征。这意味着贴近整车厂集群的厂房与仓储资产,最有条件承接零部件配套、研发测试与交付中心的租赁需求。
经过多年发展,中国内地已形成一批成熟的新能源汽车集群:上海(临港、嘉定、金桥)、深圳(坪山)、广州、重庆、武汉、西安、长沙、常州等地各具优势,既有产量与消费市场领先的传统汽车强城,也有凭借引入领先车企而后来居上的新锐城市。对业主与投资者而言,围绕这些集群、临近港口及关键交通枢纽布局,是把握需求迁移的关键。
电动化产能对物业的要求也更高。整车厂通常需要10万平方米以上、层高7米以上、承重每平方米5吨以上并配套高供电密度的厂房;零部件与研发测试项目则对电力增容、承重与净高提出定制化要求。与此同时,随着车企陆续发布碳中和计划,屋顶光伏、绿色电力与零碳园区正成为选址的重要考量。具备电力扩容条件、支持自动化与可持续运营的现代工业资产,将在这一轮升级中更具竞争力。
中国内地车企出海东南亚,带动区域工业与物流地产需求
电动化不仅改变汽车的制造方式,也在改变其存储、运输与分销方式。凭借领先的产业链优势,中国内地已成为全球重要的汽车出口来源。为贴近增长市场、增强供应链韧性并降低关税风险,中国内地车企及零部件供应商正加快向东南亚布局。泰国东部经济走廊(罗勇府、春武里府)正吸引新一轮中国电动车投资,在当地生产可获得东盟自贸准入及潜在更优惠的对欧美出口关税待遇;越南北部的海防、广宁、兴安等地凭借与中国内地供应链的邻近优势,吸引中国零部件供应商在VinFast生产基地周边设厂,这类租户普遍偏好可快速交付的现成厂房。
案例层面,一家中国内地汽车零部件制造商于2026年在越南海防经济区设立其首个海外生产基地,以支持不断增长的电动车生产需求及整车厂的产能扩张。报告指出,随着日益一体化的区域电动车生态在亚太成形,临近港口及关键交通枢纽、并拥有区域平台的工业与物流地产业主,将更有条件承接这一持续增长的需求。
CBRE中国区产业地产租赁交易联席负责人方闻骄表示:“电动化转型正在同步改写产业的地产逻辑:一方面,随着新能源汽车产业链持续壮大,车企与零部件供应商加快在国内布局新产能;另一方面,与燃油车绑定的存量厂房面临估值重估与处置压力。这对企业的选址与资产处置能力提出了更高要求。依托CBRE强大的客户网络,CBRE不仅协助制造业客户完成国内新生产基地的选址规划、政策研判与商务谈判;在处置端,我们更以覆盖全流程能力,协助客户释放资本的同时支持本地产业经济升级,营造双赢局面。”
CBRE中国区产业地产租赁交易联席负责人郑帅表示:“电动化是汽车产业不可逆转的方向,中国内地在电动车产销两端均已领跑全球,并建立起完备的产业链优势。在此背景下,中国车企与零部件供应商的全球化,正从‘把产品卖到海外’转向‘把供应链与制造扎根海外’,海外布局已成为驱动企业整体做大做强的核心引擎。依托全球平台与本地化团队,CBRE为出海企业提供从战略选址、网络规划、租约谈判到落地运营的一站式产业地产解决方案,帮助企业在海外市场中高效落地、稳健布局。”
（来源：点财网）
