摘要：本质上而言，深圳目前所探索的“城中村”改造模式，政府主导的色彩开始淡化，“城中村”所成立的社区股份公司则承担了内部利益协商平台的功能，这一做法显然将城市开发的主体由原先的政府、开发商两者，变成了政府、社区股份公司和开发商三者。

　　7月5日，在最新一期的政府公报中，深圳市公布了《深圳市土地管理制度改革总体方案》等3个与新土改有关的重要文件。据悉，以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的新一轮土地管理制度改革，将逐步明晰原农村土地国有化后土地使用权归属，推进确权工作，及违法建筑分类处理办法，尤须指出的是，在“城中村”的改造上，深圳也将探索一条新路以应对目前的困局。

　　在中国的城市发展中，土地一直是极其宝贵的资源，这一点对于深圳而言更是如此。根据官方资料显示，2010年全市土地总面积1991.71平方公里，其中建设用地917.77平方公里。按照现有的土地规划指标，从2011年起，未来十年内这个城市每年只能拿出4平方公里的新增建设用地。此外，在2004年深圳将关外的土地收归国有之后，深圳已经成为全国唯一一个土地全部国有的城市，也就是说，深圳的土地将“只有存量，没有增量”。这也促使政府和开发商一致将目光投向了“城中村”。

　　按照业内的一种说法：“深圳的开发空间就像海绵里的水，捏一捏就能冒出来”，而冒出来的正是“城中村”所占据的土地。不过，尽管从土地性质上来看，所有的“城中村”都在变成国有土地，且深圳在新一轮土改中又从国土资源部获得了令人艳羡的“规土合一”的权力，即深圳市政府已拥有进行城市规划和取得相应土地指标的双重权力，然而，试图以过去盛行的政府主导一切，甚至不惜以强拆的手段进行开发的模式，已经没有可操作的空间了。这一方面是因为大量集体土地转为国有制的过程中，尚有大量补偿手续未能完成，且“城中村”土地权益的复杂性也往往超出政府预料；另一方面，政府在面对土地商业价值快速上涨和村民博弈能力突飞猛进的情形时，依靠拆迁补偿的模式已经越来越难以为继。

　　这样的困境在“城中村”不断涌现的小产权房上，显得尤为明显。依据公开的数据显示，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。这样的局面恐怕不是通过拆迁补偿可以解决，从确保社会稳定的角度看，更不可能轻易以违章建筑的名义拆除。但深圳发展对于土地的饥渴却依旧强烈，“城中村”作为“海绵里的水”，政府、开发商都必然会争取挤出来。

　　坦白言之，围绕着“城中村”开发展开的博弈，必然是利字当头。过去，城市土地的商业开发几乎都是以政府为主导，但此般状况下，政府将逐步从“领导者”退为“协调者”。“城中村”的社区将变身为自我改造的主体，在收益方面，自然也成为拿大头的一方。值得一提的是，从政府的层面考虑，即使“城中村”的开发将以社区为主体，但毕竟涉及城市的整体规划，还是需要基本面上的统筹。为此，深圳市规划和国土资源委员会推出了一个前所未有的“角色”———社区规划师。这些规划师将作为政府提供的规划专家，将在广泛调研和听取社区各方意见的基础上，为各个社区“量身定做”社区更新改造和发展规划。

　　这样的方式无疑充分利用了深圳从国土资源部获得的“规土合一”的优势，使得社区规划这样注定繁杂琐碎、多元多样的工作不至于在国土部漫长的审批流程中搁浅。当然，更应看到的是，通过将开发权力部分让渡给社区股份公司，原先需要政府直接面对的大量小产权房问题，可能将有一部分得以在社会内部的自我博弈中获得解决。而对于原本对拆迁工作束手无策的开发商而言，也可能会在与社区的协商中获得更为确定的开发时机。最后，对于社区本身而言，除了收获更多商业开发的利益，也在一定程度上免去了此前大刀阔斧改造带来的社区文化、记忆丧失殆尽的弊端。

　　本质上而言，深圳目前所探索的“城中村”改造模式，政府主导的色彩开始淡化，“城中村”所成立的社区股份公司则承担了内部利益协商平台的功能，这一做法显然将城市开发的主体由原先的政府、开发商两者，变成了政府、社区股份公司和开发商三者。当然，三者之间的博弈究竟能否形成一套可持续的机制，毕竟还需要时间来证明。