小户型、经济适用房供给不足

　　省统计局分析认为：我省房价三五年内仍将上涨、房地产开发建设结构性失衡

　　■记者 齐兵/报道

　　本报讯 近年来，我省房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大。那么，我省房地产业还有多大发展空间？市场供求关系将怎样变化？日前，省统计局从分析近几年的统计资料入手，对全省房地产业的发展潜力、制约因素及对策进行了分析。

　　[发展潜力]收入增加住房需求扩张

　　近几年，随着收入的大幅度增长，居民需求由“有其房”向“优其房”转变。我省城镇人均住宅面积从2000年的9.14平方米增至2005年的19.47平方米，年均增长22.6%。人均购买商品住宅2000年为0.26平方米，2005年增加到0.63平方米，增长1.4倍，年均增长27.8%。按“十五”时期人均购买商品住宅的平均增速推算，“十一五”期间各类商品住宅需求量将达到7541.5万平方米。

　　棚改推动房地产市场发展

　　另外，棚户区改造的优惠政策实现了低收入人群对住房的提前消费，拉动了购房需求，也引导了开发商向低价位普通标准的小户型发展，从供给和需求双方面推动房地产市场的发展。

　　[制约因素]水平低发展明显滞后

　　我省房地产开发起步晚，整体水平较低，房地产市场的发展存在明显的滞后性。2000年至2005年，全国房地产开发投资年均增长40.6%，我省增长37.9%，比全国平均水平低2.7个百分点。2006年以来，我省房地市场发展速度加快，但仍发展不足。

　　价格水平相对较低

　　2004年普查资料显示，我省商品住宅平均价格为1695元/平方米，相当于全国平均价格的61.0%，在全国排倒数第十位，与其他省、市相比，我省的商品房销售平均价格仅相当于上海的25.5%，北京的32.3%，广东的45.0%，辽宁的70.1%，黑龙江的89.1%。价格水平相对较低。

　　[有利因素]建设用地比较宽松

　　未来几年内，土地资源不会限制房地产业的发展。《吉林省国民经济和社会发展第十一个五年规划汇编》中明确，规划2010年吉林省城市建设用地115447万平方米。按2005年比例测算，居住用地规模将达到39670万平方米，新增10431万平方米，相当于“十五”时期的2.3倍。2006年省政府计划用3年时间完成100万户1500万平方米的棚户区改造，也为房地产企业提供了大量的待开发土地。

　　住房信贷成为强大动力

　　另一方面，吉林省的住房金融也得到了较大的发展。2005年吉林省的个人短期住房贷款达到1.37亿元，中长期住房贷款达到141.63亿元，共计143.0亿元，相当于全省商品房屋销售额的99.1%。在相当长的时间内，住房信贷将是推动房地产业持续快速发展的强大动力。

　　商品房供给有保障

　　从商品房的供应看，2005年全省商品房施工面积达到1889.99万平方米，而竣工面积仅占施工面积的45.2%。大量的正在施工建设尚未竣工的商品房，将使今后几年商品房竣工面积保持一定的增长速度。粗略测算，今后几年我省商品房的供应量年均将会在800万平方米以上。

　　[结论]我省房价处于上升波动周期

　　房地产开发业的发展过程在经济规律的作用下，也呈现周期化趋向，分析认为，我省房地产业目前处在平稳的上升期。

　　调查发现，2003年至今的发展高潮突出表现在商品房市场的供需两旺，市场拉动作用越来越明显，投资虽保持一定的发展速度，但尚在理性范围内，未出现明显跳跃。2006年1-10月销售面积比竣工面积高1.5倍，市场需求很强劲。这在未来的3-5年时间里，我省的房地产仍将处于扩张期。

　　[建议]控制高档发展经济适用房

　　从房地产开发建设的结构状况来看，结构性失衡问题依然存在，目前仍是高档、豪华、大户型偏多，小户型、经济适用商品房供给不足；建议企业应根据市场需求的变化不断调整优化开发结构，控制高档、豪华型住房、大户型住宅的建设，增加普通商品住宅和经济适用房的建设，优先解决中低收入居民的需求。