-林 华

　　在繁华美丽的都市里，那些盖了半截的“烂尾楼”，就象是一道伤疤。然而，随着房地产业的持续升温，越来越多房地产公司开始接触“烂尾楼”，并因此获利颇丰。

　　国庆期间，广州的几个“烂尾楼”被开发商盘活成新盘进行销售，这些“烂尾楼”的价格全部达到2万元/平方米，有些还刷新了广州楼价的纪录。

　　日前，SOHO中国以24.5亿元的价格收购了“上海第一烂尾楼”—上海东海广场一期。在过去6年里，SOH O中国做过的12个地产项目中，有6个在接手前是空置、烂尾。有业内人士称，一个开发商旗下有半数项目曾是烂尾，潘石屹可以称的上地产界“破烂王”。

　　谈到大量烂尾楼“复活”的原因，分析人士表示，“烂尾楼”的扎堆出现，与当初房地产市场滑坡有着直接的关系，而在经历了房地产市场的低谷后，目前整个楼市一直呈现出上升趋势，为“烂尾楼”的重新启动创造了市场动力。

　　不过，有关专家指出，当前投资“烂尾楼”仍需谨慎规避风险。“烂尾楼”有商机但风险也大，所以投资“烂尾楼” 前，还是需要三思而后行！

　　房地产商瞄上“烂尾楼”

　　已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，被业界称为“烂尾楼”。这些“烂尾楼”就像城市的疮疤一样，影响了城市的整体规划布局与整洁靓丽，占用了大量的借贷资金，还浪费大量的土地资源。

　　随着房地产业的持续升温，“烂尾楼”也跟着水涨船高，越来越多房地产公司开始接触“烂尾楼”，并因此获利颇丰。

　　8月18日，SOHO中国与摩根士丹利签订收购协议，SOHO中国以24.5亿元的价格收购上海东海广场一期，该项目已被命名为“SOHO东海广场”。

　　据介绍，东海广场一期位于上海南京西路中央商务区中心位置，是一栋52层的办公及商业综合楼，地上总建筑面积 7.1671万平方米，地下总建筑面积8838平方米。按照该项目总建筑面积计算，SOHO中国获取项目的成本仅3万元/平方米，即便按照地上建筑面积计算，该项目的获取成本也仅在3.4万元/平方米左右。

　　但该项目从1994年立项起被频繁倒卖，历经上海社保资金、安联投资、开开集团、绿城集团等多个东家，始终未能建成，因此被称为“上海第一烂尾楼”。直到2006年摩根士丹利接手后，一期部分—52层的智能化写字楼才于200 8年秋季完工。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，公司无意自持该项目，很快将面向市场租售并举，但目前售价尚未确定，会根据租金定售价。该项目现在租金为8-12元/天/平方米，附近住宅售价在6-10万元/平方米之间。

　　知情人士表示，该项目的销售价格至少在6万元/平方米以上，换句话说SOHO中国一转手便可获得近一倍利润。

　　潘石屹还表示，基于目前的价格，在上海，商业地产的价值还是处于低估状态；同时，此次收购也符合SOHO中国聚焦北京、上海最繁华的黄金地段，收购具有升值潜力商业项目的收购标准。他指出，此次收购是公司进入上海的第一步，今后还会有进一步的收购计划。

　　9月8日，SOHO中国公布了上半年业绩。因为今年上半年公司并无任何新项目完成或入账，所以集团的营业额仅为7190万元，毛利为1650万元，股东应占净利润仅为1292万元。

　　尽管SOHO中国上半年账面业绩表现平平，但SOHO中国主席潘石屹表示，通过私人磋商和公开拍卖可取得更多的烂尾项目及收购更多的土地。

　　从2004年至今的6年，SOHO中国做过的12个项目中，有6个在接手前是空置、烂尾。有业内人士称，一个开发商旗下有半数项目曾是烂尾，潘石屹可以称的上地产界“破烂王”。

　　近几年来城市核心地段一直地紧，而SOHO中国尚有200多亿资金可以用于收购项目或土地。潘石屹这个“破烂王”的帽子应该还要继续戴下去。

　　事实上，争当“破烂王”的不只是潘石屹。不少房地产商也在盯着“烂尾楼”，如富力地产、华远地产等。

　　据称，富力地产将接手广州著名烂尾楼项目海珠城广场。富力地产方面尚未对此进行正面表态。据知情人士透露，任志强也正在收购位于北京朝阳区的一个“烂尾楼”。

　　而近几年上海、广州等地的烂尾楼收购市场，早已出现了越来越多的海外基金和投资银行的身影。

　　8月，瑞安建业宣布完成私有化在伦敦证券交易所上市的中华汇房地产有限公司。中华汇则是瑞安建业运作烂尾楼、在建项目等业务的主要平台，但罗康瑞私有化中华汇后，不仅没有放缓瑞安在烂尾楼投资等领域的步伐，反而加快了投资的动作。

　　瑞安建业从2005年9月开始从事收购停建工程项目，罗康瑞曾这样定位“收购现有的停建工程项目并改装出售，将成为公司未来主要业务之一”。

　　事实上，外资基金早在前两年就已进入中国房地产市场，一些基金那时侯就已盘活了一些烂尾项目，只不过一直很低调，而且把项目交给原开发商或其他开发商去做。

　　在收购“烂尾楼”的过程中，还有一支劲旅，就是温州民间资本。随着4万亿投资计划及促发展“国十条”的出台，蛰伏多时的温州民间资金再次萌发投资冲动，一项专门收购“烂尾楼”的温州财团烂尾楼收购基金正在积极筹建中。

　　正在筹建中的烂尾楼收购基金，主要是由温州当地较早涉及私募领域的首华创投、恒生资产等几家创投公司联合担保公司组建，主要是吸纳各个领域的民间资本，专项投资烂尾楼项目，实现民间资本投资模式的二次创新。

　　“烂尾楼”投资价值回归

　　“烂尾楼”曾被人形象地比喻为“城市的盲肠”，也是一个让房地产开发商望而却步的“黑洞”。

　　“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

　　中国很多城市的“烂尾楼”大多形成于20世纪90年代，这些半途而废的楼盘形成原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

　　然而，“烂尾楼”近来为何一下子成为抢手货？据称，房地产商热衷于“烂尾楼”项目投资有以下几大原因。

　　首先，投资少，回报期短，利润丰厚。据介绍，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却相当可观。

　　例如，2007年广州某烂尾住宅，拍卖成交价为6350万元，预计项目需再投入4124.2万元，这样推向市场的成本为3383元/平方米，而周边楼盘的平均售价在5400-6100元/平方米。就算接手者以4000元/平方米的低价出手，也有近18%的利润空间。

　　事实上，通过拍卖程序出让“烂尾楼”时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的1 /2甚至1/3就可拍得，只要后期营销得当，投资“烂尾楼”比投资新楼盘更有利可图。

　　据戴德梁行估算，如果处置策略得当，“烂尾楼”项目的回报率可能高达150%-200%。现在不良资产的评估还没有确定一个价格评估体系，有些不良资产实际价值远远高于收购价。

　　国内房地产市场的回暖和土地价格飞速上涨是“烂尾楼”重新抢手的另一个原因。土地作为不可再生的稀缺资源，偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视“烂尾楼”的价值，而位于城区的“烂尾楼”、“烂尾地”理所当然地成为抢手货。

　　事实上，拿地难度的增加，让很多开发商开始尝试用别的方式进行突破。最新的迹象表明，他们已把目光盯上房地产行业的不良资产项目，即“烂尾楼”、“烂尾地”。

　　种种迹象意味着，在地根紧张的大背景下，另一通道的大门正在向开发商敞开。在一些不良资产的竞标中，开发商或躲在背后、或走上前台，参与到对土地资源的争夺战中。

　　业内人士认为，房价更多的取决于地价。目前的“烂尾楼”项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。

　　部分开发商表示，首先，“烂尾楼”的所在地址，大多是在当时或现在已是成熟，或是具有发展潜力的区域，地块位置较好。

　　业内人士认为，很多“烂尾楼”由于开发较早，均位于市中心繁华地段，交通便捷，且周边商业气氛浓郁，很多都成了黄金地段。在这些地段现在想找到一块闲置地，拿到一纸批文已非易事。如此看来，投资“烂尾楼”项目可以省去批地、设计、筹款的麻烦。

　　据称，新世界(青岛)置地有限公司成立至今“只做市中心高端写字楼公寓”。其产品特点对地段的要求，使得新世界只能通过接手“烂尾楼”进入目标地段。因为开发此类项目，在满足公司对位置要求的同时，“节省了公司规划产品的时间，也缩短了审批时间。”

　　而一般市中心房地产项目的规划立项要顺利通过政府审批往往程序复杂。如果是“烂尾”项目，政府部门的要求就变得很容易统一而且简单：只要比“烂尾楼”好就行了。同时，政府会主动提供帮助缩短审批时间。

　　事实上，“烂尾楼”一直是城市建设中的一个难点，长期妨碍着市政建设规划的完善，解决“烂尾楼”问题也始终是城市相关部门的工作之一。因此，“烂尾楼”的改造有望能得到政府一定程序上的政策扶持。

　　有关专家指出，包括“烂尾楼”在内的不良房地产资产源于市场，亦消化于市场。国内“烂尾楼”最终价值的实现将由市场决定。

　　“烂尾楼”投资凸显风险

　　繁华都市的美是以建筑的美来装点，然而美丽的都市里总是有着不和谐的一面。那些盖了半截的“烂尾楼”，就象是美丽城市的一道伤疤。

　　随着房地产业的持续升温，“烂尾楼”也跟着水涨船高，越来越多的房地产公司开始接触“烂尾楼”，并因此获利颇丰。浙江绿城就在上海著名烂尾楼东海广场身上轻松赚得7亿元。不过，虽然“烂尾楼”的商机越来越大，但风险也依然很大。

　　楼市回暖、供地趋紧、信贷收缩，成为中国“烂尾楼”全面“复活”的最好理由。不过，盘活“烂尾楼”也并非易事，处理“烂尾楼”这样一道城市的伤疤应该格外谨慎，避免旧伤添新伤，让情况更加恶化。如果不能准确估计接手“烂尾楼” 将面临的问题与困难，“复活”的烂尾楼很可能再“死”一次。

　　面对各地“烂尾楼”纷纷“复活”，房地产专家指出，尽管“烂尾楼”投资商机涌现，但存在问题也会接踵而至。要么产权债务纠纷复杂，要么改建难度大，要么资金需要量大，要么地理位置差，要么是一时难于脱手的银行积压房产，可以说，“烂尾楼”都是些难啃的“骨头”，无论是开发商还是投资者都需谨慎行事。

　　首先是信心问题。业内人士认为，“烂尾楼”其实楼不一定“烂”，但“心”肯定“烂”了。因此，如何增强或重树消费者的信心，是投资“烂尾楼”首先要考虑的问题。这一步走准了，全盘皆赢；走错了，全盘皆输，重蹈覆辙。

　　购房者知道了楼盘是“烂尾楼”改造的，会不会有所顾虑。一位“烂尾楼”的开发者表示，自己在宣传时将尽量避免让购房者联系起其“出身”。然而，只要是“烂尾楼”就多少名声在外，想完全否定它的“前世”，恐怕不那么容易。

　　毕竟“烂尾”不是一个好称谓，即便烂的不是质量，烂的是项目形象和名声。烂尾项目终归是有“瑕疵”的。

　　其次，“烂尾楼”纠纷制约产权不明，债务纠纷不断，这是不少“烂尾楼”存在的复杂问题，甚至剪不断，理还乱。如果处理得不好，投资“烂尾楼”不但谈不上高回报，反而还可能带来一连串的麻烦。

　　另外，有的“烂尾楼”设计缺陷尚可，不须大动手术就可竣工；有的“烂尾楼”项目则需要对设计和配套作大“手术 ”，前者好办，后者风险不小，弄不好花钱成了“无底洞”，或者费力不讨好。

　　除此之外，“烂尾楼”质量问题关系甚大。不少“烂尾楼”烂尾时间已不短，个别甚至达到8-10年之久。日晒、雨淋、风吹、雷打，这些楼宇的质量不管怎样说都已受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固，对后继发展商而言相信都是很头痛的事情。

　　投资专家指出，投资“烂尾楼”首先要从市场角度看这个烂尾楼是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流动的商品。

　　其次，投资者还要对“烂尾楼”进行考察分析，了解这些项目的历史和现状，根据“烂尾楼”的不同原因而区别对待。如果出现“烂尾”的原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些条件已经发生了好转，这样的“烂尾楼”自然具有很好的投资价值；如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建以及成本，做到量力而行才能有利可图；如果造成“烂尾 ”的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。

　　有关专家同时强调，在此基础上，投资者还要考虑能否理顺与银行等债权人的关系，同时要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。

　　事实上，中国规模巨大的烂尾楼为外商提供了广阔的市场空间。外商如果在投资“烂尾楼”的过程中，要对中国国情与国际惯例深刻了解，投资的机遇就会大于风险。

　　值得一提的是，“烂尾楼”投资预算投资核算不准确，或者不量力而行，或市场发生变化，都有可能造成项目再次“ 烂尾”。更有投机者，以楼炒楼若失算，这风险就更大了。投资烂尾楼，一定要有雄厚的资金实力。

　　因此，“烂尾楼”商机无限但风险也大，有意投资“烂尾楼”者应该作周详的考虑，做到三思而后行。