20名业主提起采光权诉讼

　　20名业主　提起“阳光权诉讼”

　　2006年初，钱学志律师代理首批20位业主，到丰台法院对开发商提起“阳光权”诉讼。他当庭提出:“如果按照购房时的承诺，业主房屋光照时间至少每天有五六个小时，现在则减少到1小时左右。这些情况不仅使业主的房屋价值严重减损，更为严重的是给业主正常的生活和工作带来了影响，仅每月电费开销就增加了100多元，而他们购买的楼房使用年限是70年，现刚居住了一两年。同时由于反射光的污染，家人的身心健康和情绪均受到直接影响。开发商违反承诺，在建的高层建筑严重侵犯了业主们的采光权、通风权、隐私权和眺望权，业主们还受到光污染。为此，开发商应当给予约10万元赔偿。”

　　对此，开发商答辩称，他们不存在违约或侵权行为。他们在开发建设小区的过程中取得了行政部门的多项许可证件，不存在过错，相邻东侧楼房变更规划已经过公示并公证，业主当时并未提出异议。另外，业主住房的户型结构决定了其享有的日照水平，符合《城市居住区规划设计规范》及《住宅设计规范》。鉴定部门对25号楼东立面大寒日、冬至日的日照影响情况进行了测算，报告显示冬至日日照时间在1小时以上，符合北京关于居住最低日照标准的规定。并且，业主们要求赔偿的数额缺乏依据。造成电费增加的原因有很多，电器使用、生活习惯等，在多种原因并存的情况下，很难量化出遮光引起电费、取暖费增加的数额。更重要的是，关于采光权、眺望权法律并无明文规定，因此请求法院依法驳回业主的诉讼请求。

　　经过钱律师的据理力争和激烈的辩论，最终丰台法院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，关于相邻东侧楼房高度的承诺，开发商应该遵守。从本案现有事实来看，东侧高层住宅虽然经行政主管部门审批建设，但确已对相邻住房采光、眺望造成影响，故开发公司违约的事实成立，对李先生等业主应适当予以赔偿。据此，2006年11月一审判决:开发商赔偿住在9层以上的16位业主共计48万元的损失，即每位业主获赔3万元；而另4位8层以下的业主的诉讼请求未获支持。

　　但之后开发商上诉，二中院认为原审法院审判程序上存在瑕疵，此案被发回重审。此时，第二批16位业主也提起诉讼，与首批16位业主一案合并审理，总共32位业主。2007年10月，丰台法院作出判决。尽管法院认定开发商违约，但因购房合同未约定违约责任，且因遮挡而造成的损失证据不足，而未判决赔偿。

　　大失所望的业主们立即委托钱律师，向二中院提出上诉。此案还在进一步审理中。

　　赔偿过低阳光权期待“阳光政策”

　　在我国的司法体制中，有没有对采光权保护作出相应规定呢？钱律师说，从法律意义上讲，采光权是指不动产所有人或使用人享有从室外获取适度光源的权利。采光权损害，是指由于现代社会土地过度利用而在相邻不动产之间所形成的采光利用的不当限制。而现行法律虽明确了物的权属，却未明确规定权属在什么情况下算是受到侵害，受到侵害该怎么办。因此，解决问题的关键是尽快出台详细的侵权责任法，制定统一的赔偿计算标准。由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利被侵害，所以采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应包括因阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。

　　如今，在寸土寸金的城市中，楼间距缩水、矮楼长高是非常普遍的事情，“阳光权”纠纷屡见不鲜。随着环境权利意识的觉醒，公民状告房产商、规划部门，讨要阳光权、通风权的侵权诉讼开始增多。许多受害方强调“要阳光，不要物质赔偿”，即要求首先排除妨害，而不愿意只是通过经济补偿方式了结。但至今，受害方还没有足够的法律依据捍卫自己的“阳光权”。从目前的司法实践和现有法律法规来看，相邻权的损害赔偿面临“两大问题”:一是判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权；二是数额确实太少，难以体现采光权价值。钱律师不无忧虑地指出:“对房产商来说，多增加建筑面积，就能带来数百万元甚至上千万元的销售收入。相对于住户永久享受阳光和通风的权利，目前采光权损害赔偿额确实太低了，所以房产商往往并不在乎这点经济赔偿，形成用金钱就能解决一切的习惯。”

　　既然法律上存在空白，为何不尽快立法呢？钱律师分析，主要是很难制定一个具体的标准。房价的不确定、日照时间的难以细化以及不同人对阳光通风的不同认识等，甚至同一城市不同地段，地理条件就相差很多，不可能以一个固定标准来计算。因此，采光权立法在法律技术上存在相当大的难度。

　　据此，钱学志律师所在的北京市盛峰律师事务所草拟了相关的立法建议，提交到国家立法机关。钱学志等律师呼吁，有关部门应针对百姓的“阳光权”问题，尽快出台一系列的“阳光政策”，使公民的“阳光权”走出尴尬境地。首当其冲的是，应当把维权的着眼点放在“事前预防”上，而不该寄托在“事后胜诉”上。其次，期待对违反规划、随意建房的房地产商的制裁升级，不能像现在这样简单地一赔了事。最后，建议有关部门能够增加规划审批的透明度。正是因为房屋买卖双方对规划问题上的高度信息不对称，一些开发商才有蒙骗购房者的充分余地，导致开发商或规划部门可以相互“协调”，随意违反采光等规定，事后互相推卸责任，从而增加维权难度。

　　本期主讲

　　钱学志律师

　　北京市盛峰律师事务所专职律师，合同法律事务部首席律师，北京大学法学学士，中国政法大学在职研究生，在合同纠纷及侵权法律纠纷诉讼方面具有一定经验。疑难、重大、知名案件。

　　法律串讲

　　《中华人民共和国宪法》第三十九条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”；

　　《中华人民共和国物权法》第八十九条规定:“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

　　《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。”

　　文并摄