房价统计中“平均”的陷阱

　　《小康》杂志记者鄂璠

　　美国作家阿蒂默斯•沃德说过一句话，“使我们陷入麻烦的通常并非我们不知道的事情，而是那些我们知道却未必正确的事情”。在笔者看来，国家统计局每月公布的住房销售价格统计调查就有这样的特征，而且越来越失去它存在的意义。

　　在国家统计局公布的《2010年9月份70个大中城市房屋销售价格指数》中，以笔者所在的北京市为例，9月份新建住宅价格指数同比为118.2，环比为100.1；二手住宅价格指数同比为104.8，环比为100.3。根据数据显示，9月份新建住宅价格比8月份仅上涨了0.1%，二手房销售价格仅上涨了0.3%，笔者相信，只要随便在北京五环以内拦住一名路人，他对房价的感受十有八九会与统计局公布的不一致。

　　为什么住房销售价格统计会撒谎？从根本上说，是因为这个价格指数统计的是房价平均数。

　　被打了折扣的真实度

　　平均数是指在一组数据中所有数据之和再除以数据的个数。平均数是统计中的一个重要概念。小学数学里所讲的平均数一般是指算术平均数，也就是一组数据的和除以这组数据的个数所得的商。而在统计中，算术平均数常用于表示统计对象的一般水平，它是描述数据集中程度的一个统计量。

　　平均的概念可以在宏观趋势的分析中使用，但在具体事物分析中使用平均的概念，不仅得不出直观真实的数据，也让官方数据和民众实际感受相去甚远。住宅销售价格在这方面的特征就非常明显。

　　像所有的统计一样，房价统计也存在误差，而这种误差有愈演愈烈的趋势。在国家统计局2010年9月25日发布的《住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)中，明确指出，将采用网签数据、实地调查等方式完善房价统计调查方法，“在70个大中城市范围内按月调查和收集新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等基础资料”。

　　用这种方法替代原来由开发商自行上报房价的统计方法，虽然从某种意义上说有了一定的进步，但是并不合理。网签数据一般要比实际成交时间滞后一个月左右，这种滞后性将影响实际数据的真实性。而在二手房交易中盛行的阴阳合同也是统计面临的不可逾越的壁垒。实地调查也不可靠，假设在临近的两个小区中，容积率、户型等条件大致相同，可能一个小区均价是20000元/平米，另一个小区均价是21000元/平米，按照平均数计算，这个地区的均价是20500元/平米，但两个小区均价上相差1000元的因素很有可能是：一个小区里的所有住房都是精装修并且送家具，而另一个小区里的住房却是毛坯房。如此看来，花费大量的人力、物力去做这样一道“复杂”的数学题，意义何在呢？

　　再从统计对象上来分析，作为统计对象——房子，每套房子之间都存在着差异，并且这种差异要比划分粮食等级之类的差异大得多。而实地调查只能调查近期成交价，这就造成了需要以一个单一个体的价格去确定整体价格水平的现象。

　　单一“个体”为什么不能代表“大众”呢？举一个运动场上的统计学实例，比如大家都熟悉的跳水比赛评分，为什么要去掉一个最高分、一个最低分呢？就是因为这两个分数不是来源于总体，不能代表裁判的鉴赏力。给房子“打分”，也是同样的道理。不科学的统计方法，势必会让统计结果的真实度大打折扣。

　　失去意义的住宅销售价格统计调查

　　现在国家统计局每月公布的《70个大中城市房屋销售价格指数》，不论是对房地产商还是对老百姓，存在的意义都不大。也许它唯一的作用就是能确定总体价格趋势，但对实操却毫无意义。

　　举例来说，假设一个城市，市区房屋均价是20000元/平米，郊区均价是10000元/平米，我们按照平均数的方法计算，这个城市的房屋均价是15000元/平米。而类似北京这样的一线城市，市区和郊区的差价往往是上述例子的3倍甚至更高，那平均价在实际交易中还有什么参考意义呢？

　　再做一个假设，假如一个城市市区内部已经规划、开发得相当成熟，没有新房，二手房的成交又不活跃，一套或几套房的成交价说明不了整体的价格水平。也就是统计学上所指的样本太小。这样统计出的数据本身也是误差很大的数据。

　　最后，举个与统计无关的例子，当年日本地产最疯狂的时候，整个东京的地价可以买下整个美国。但是这个被统计出来的数据有现实存在的意义吗？

　　现行的国家统计局公布任何房地产统计数据，如果不进行细分的话，都将失去它存在的意义。

　　增加分城市数据，将“平均”的概念遗忘

　　今年9月下旬，国家统计局向社会公开征求《住宅销售价格统计调查方案》意见建议，此举体现了政府统计开放与透明的姿态。与年初发布的房地产统计调查方案相比，《住宅销售价格统计调查方案》在数据获得方式以及计算方法等方面均有显著改进。

　　笔者认为在改进统计方法的同时，也应该改进数据发布方式。房价平均数与百姓的实际感受差异甚大，容易引起各个方面的误读。国家统计局在数据发布时应当淡化“平均指数”概念，重点发布全国分城市的房价指数。

　　同时统计局应该提高指数的指导作用。在《征求意见稿》中，将新建住宅设置为保障性住房和商品住宅两个类别；其中商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类，二手住宅设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

　　对于上述指标设置，笔者不敢认同。这种分类方式过于笼统和平均，不利于发挥数据实用性。建议在统计过程中，分类型、分区域地开展工作，这样才能有利于房价统计数据实用效果的发挥。

　　有专家建议分大区域和加上板块来统计和公布，“不要以为房价就是一个数字，那是不负责任的”。或者分一线、二线城市等分别公布，比如京、沪、深、杭等房价及其离谱的城市可以归为一类，而像长沙、郑州等城市可以归为另一类，按照经济发展水平对城市进行分类。或从全国来说，大区域可以分为东南沿海地区、华中地区、华北地区、东北地区、西南地区和中西部地区等，把地理条件近似的地区划归一类。还有专家建议按照中国的行政区划，按照中国目前重点发展的几个区域划分统计片区，如珠江三角洲，长江三角洲，京津唐地区、东北，华中地区、西部地区等等。

　　总之，只有将科学合理的调查方法与贴近实际的统计方法结合起来，得出具有公信力，和老百姓感受基本一致的数据，住房销售价格的发布才具有现实意义。