房地产业缺实话少实招

　　启动房地产业，政策宣示不必羞羞答答，政府部门必须摆脱私利

　　文 | 金碚

　　不知道从什么时候开始，房地产成为了“敏感”产业。不想“惹事”者，尽可能避之不谈。似乎一谈发展房地产业就成了“房地产商的代言人”。甚至连政府部门也因感到“人言可畏”而不谈“振兴”，不讲“救市”。

　　一些地方政府小心谨慎地出台了有关房地产业的援助性政策，并不是“胆大妄为”，而实在是鞋穿在谁脚上谁知道是否合适，谁当家谁知道柴米贵。一个原本用常识就可以解决的问题，变成了超级复杂的话题。

　　要说实话，政策宣示不必羞羞答答

　　其实，大多数有经济学常识和略知经济周期史的人都明白，房地产是刺激经济增长绕不过去的政策着力点，克服危机几番迂回，最终必须对症下药——启动房地产业。

　　在当代，最具标志性的实体产业主要有四个：属于传统制造业的纺织服装、汽车和房地产业，以及电子信息产品为代表的高技术产业。

　　对于中国来说，在这四个产业中，电子信息产品高度依赖外需市场。在这次国际金融危机中，中国的电子信息产品受到严重打击，电子产业何时能够反弹，取决于外部市场的需求恢复。中国纺织服装业具有较强的国际比较优势，出口形势有望转暖，但毕竟也是高度依赖于外需，在其他国家经济严重衰退的形势下，纺织服装业的反弹力度受到很大限制。

　　汽车和房地产是产业关联度最高的产业。特别是房地产业，对各工业部门(包括建筑业、采掘业和制造业)和服务业部门(包括传统服务业和现代服务业)具有其他产业难以比拟的广泛关联性(与房地产相关联的有数十个行业)，因此，房地产业不振，许多产业都难以振兴。而且，房地产业是上述四个产业中唯一较少依赖外需的产业，因此，启动房地产业较少受其他国家经济衰退的牵制。也就是说，启动房地产业的政策措施可以有更大作为，效果可期。

　　更重要的是(这往往被人们忽视)，房地产是就业效应最强的产业之一。房地产所关系的，不仅仅是地方政府、房地产商、购房人这些常常被人们特别是媒体关注的利益相关者，而且关系到几千万劳动者的就业、收入和生计。特别是，在与房地产业相关联产业的劳动者中，大量的是低教育程度劳动者，他们的就业稳定性非常脆弱，本应是政府最应该关心的劳动者群体。但在争论房地产问题时，人们恰恰忘记了这个人数众多的劳动者群体。他们的声音和利益要求，不仅很少在正规媒体上反映，也不为网络中的“愤青”们所关注。他们是被遗忘的、沉默的、也是最无奈的受损者！房地产业一天不振，他们就一天承受着没有就业机会(工作岗位)和收入无着落的痛苦。

　　中国是一个农民的国度，农民的最大愿望是拥有土地，即使离开了农村进入城市，也强烈地期望拥有自己的房地产。因此，拥有住房是几乎所有家庭“中国梦”的最重要内容之一。而且，中国居民实际上拥有房地产购买能力，仅在银行中的存款就超过20万亿元人民币。

　　因此，房地产就成为扩大内需，特别是促进居民投资与消费的关键。目前，没有另一个产业可以取代房地产业的这一地位。

　　国际学术界的大量研究成果表明：在经济周期特别是经济衰退中，“房地产价格下跌比股票价格下跌有着更为严重的后果。”而且，“确实发现了房地产市场财富的变化对消费有着重要的影响，有很强的证据支持这一点。”因此，“对于房地产市场来说，其财富效应是明显的，而且很可怕。”

　　要说真话，欲购房者期望的是什么？

　　那么，为什么既渴望拥有房产，又具有一定的购买能力，房地产业却不见回暖呢？

　　有人认为是因为房价过高了。在某些大城市中，房价偏高是事实，欲购房者嫌房价高也是事实。不过，如果我们总是盯住一些大城市的房价，争论不休，其实并没有看到问题更本质的方面。甚至也没有说出欲购房者的真心话。房地产几乎成了一个“不说真话的行业”！

　　在关于房地产(商品房)的争论中，一些自以为的“民意代言人”似乎总是在为“希望购房者”说话。而且，他们的言论总是假定这些希望购房人都是没有住房的“第一套住房”的欲购者。这样的人当然是有的，但是，在房地产业的所有利益相关者中，这类人只是比例很小的一部分人。如果只是考虑这部分人的要求，那么，远远没有大众利益的观念。实际上，往往是一部分人的声张掩盖了沉默的多数人的利益要求。

　　无须复杂的调查就可以知道，在中国，绝大多数城乡居民已经拥有住房。不用说，农村中的大多数居民是拥有自己的住房的。城市中的大多数居民也是拥有住房的，否则，他们现在住在哪里？

　　城市中所谓第一套住房的购买者主要有三类：第一，立业成家希望从父母家中独立分户居住。第二，由于工作地迁移或者高校毕业异地就业，到新的城市工作居住并希望购房(如果在其他城市已经拥有住房，其实也不属于严格意义上的第一套住房欲购者了)。第三，现在租房居住，希望购房自住。很显然，这三类人不仅在房地产业的所有利益相关者中的人数比例很小，而且在所有欲购房者中的比例也不是很大，除非是在规模扩张很快的移民城市。

　　除了上述所谓“第一套住房”欲购者外，大多数其他的欲购房者都属于第二套(次)住房或者多套(次)住房欲购者，主要是：第一，希望改善现有住房，包括扩大居住面积，或者由于工作地点迁移而到离新工作地点更近的地点购房；第二，购买第二居所住房，例如，供养老人分住、购买更宽敞的郊区住宅；第三，资产投资性购房：为了将来可以获取稳定收入(特别是买房养老)、资产增殖获利、为下一代购房等。

　　特别需要指出的是，虽然如上所述我们可以将购房分为“自住”、“改善”、“资产投资”等不同类型，其实从购买、拥有和售让住房的整个过程看，它们之间并无截然的界限。

　　严格来说，所有各类购房行为的经济学实质都是投资(家庭投资或者机构投资)，就像农民建房属于投资行为一样。许多自认为是为欲购房者利益代言的“话语名人”，面对媒体总是大谈房价如何，却从来没有说出欲购房者的真心话。其实，绝大多数欲购房者(也包括大多数的所谓“自住”性购房者)的真实心理是：“我买的时候价格越低越好，我买了之后价格越涨越好，至少是千万不要下跌”。因为，购房作为投资行为，不仅是购买现在，更是购买未来。因此，理性的购房者关心的不仅是现在的价格，更重要的是未来的价格。

　　要启动房地产市场，就必须符合欲购者的这种最基本的心理要求，而这种心理要求实质上就是他们最大的利益体现，也是他们理性决策的基本原则。所以，房地产价格的合理状态应该是：长期稳步上升，避免大起大落。

　　可见，启动房地产业的直接政策目标是：形成“房价将稳步上升”的预期。所以，房地产业是否进入良性发展状态的价格表现，主要并不是房价有多高，而是将来的价格是涨还是跌？一个普遍预期房价将下跌的市场是不可能有活力的。

　　要有实招，政府部门须摆脱“私利”

　　目前，在全部售房收益中，政府获得了其中的大部分。在一份提交给两会代表委员的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》中显示，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半(49.42%)流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。

　　很显然，政府部门如果不让利，房地产价格难以合理化。当前，启动房地产业良性发展，须实行更为果敢的政策。而且，政府部门是公共利益代表，必须“无私”施政。

　　第一，大幅度减少政府在房地产交易过程中的现期收入，保证长期稳定收入。70年土地出让金从一次征收改为逐年征收。在中国的城市土地制度下，城市居民并没有获得土地所有权，而只是土地租用者。政府实质上只是把土地“出租”给居民，没有理由一次收70年的租金，也没有理由向租用土地的居民征收土地税(土地税应向所有者征收，而不能向租用人征收)。政府只有向居民合理收租，房地产价格才可能趋向长期均衡水平。这样，政府不谋取短期的房地产“暴利”，而能够长期获得房地产的长期稳定收益。这一政策可以使新房价格较大幅度下降，同时也不损害已支付了70年土地出让金的商品房业主的利益。

　　第二，制定专门法律或者政策措施，对政府机关占用的过多房地产进行全面清理。政府部门不得超标准占地、占房；不得用房地产出租收益为自己部门牟取利益。超过法律规定允许的房产地产，一律转向民用。这样，可以大量释放出城市土地供应，增加民用土地供应量。这部分土地房产的收益可以由专门的政府部门统一管理，弥补当期土地收益下降而减少的政府收入，主要用于城市建设。

　　第三，保障性住房政策不应冲击商品房市场的价格预期。两种性质的房地产必须严格划分界限；保障性住房主要以廉租形式提供。因为，如前所述，商品房市场的回暖取决于社会什么时候能够形成“房价将稳步上涨”的预期，没有这一预期，就不会有房地产市场的繁荣。

　　第三，大幅度减少房地产交易成本：减少税费，简化手续。“好买也好卖”才是真正有价值的资产。政府有责任保护亿万房地产所有者的财产价值。因而要让广大居民所拥有的房地产具有尽可能高的流动便利性，而不是人为限制其交易。房地产的较高可流动性，可以有效地促进市场的启动和繁荣。防止房地产过度投机的方式不是限制其交易，更不是政府也参与获取投机收益(增加交易税费)，而是要让房地产市场运行更有效率，更加透明，降低市场垄断性和禁止各种不正当竞争行为。■

　　(作者系中国社会科学院工业经济研究所所长)