律师称物权法有关车位规定可能损害小业主利益

　　本报记者赵燕华实习生温智锟

　　“我国法律中还是第一次见到‘优先满足’这样的字眼，未来几年大量纠纷将因此而起。”广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞律师，这样评价《物权法》关于车位的归属问题；博厚律师事务所主任詹礼愿更坦言，这是最令他担心的《物权法》条文。

　　“优先满足”只是表面的善意？

　　小区规划内的业主车位问题，从《物权法》立法前到《物权法》出台，一直是各方关注的热点。在昨日广州市物业管理行业协会与本报主办的《物权法》论坛上，自然也成为第一个和讨论最激烈的焦点。

　　《物权法》第七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不过，詹礼愿律师却认为，这个实际上只是表面的善意，事实上，小区内车位的纷争并没有得到行之有效的解决方法。首先，车位问题，是谁来满足业主的需要，是开发商、第一手的业主还是第二手的业主？其次，在二手转让的时候原来的业主是否需要征求小区内其他全部业主的意见才能将车位转让给小区之外的人，小区内的业主是否有优先购买权？因为业主是流动的，不可能每卖一次房就公告全社区业主问谁要买车位。“业主转售房子时，停车位的二次出售是不是要征求所有业主的同意？这样会不会倡导另一种优先购买权？这太可怕了！”

　　优先满足购买需要还是使用需要？

　　“《物权法》是各方妥协的结果，《物权法》关于车位的问题上，显然地，小业主这次的争取是失败的。”许奋飞律师分析，优先满足到底是满足他的购买需要还是使用需要，如果没有限定说，那就购买需要、使用需要都是应该优先的，这就给实践中造成了很多的纠纷，大量的案件就会产生了。建设单位在交楼的时候就开始出售车位，交楼的时候买车位的业主、小业主肯定是少的，小业主没有买就卖给区外的业主。区外的业主如果是买来出租给别人，怎么能够优先保证区内业主使用，区内业主肯定会去到法院，这样纠纷就来了，同时管理公司面临的矛盾也来了，进来的车都不是区内业主的车。

　　广州大学经济与管理学院陈德豪教授认为，车库、车位应当是先满足业主的需要，主要是优先满足业主的使用需要，否则就会造成车位被乱用的现象。因为现在是实际需要不是投资的需要，政府在配套规定的时候应注意。

　　谁去主持“优先购买权”？

　　广州市康景物业管理有限公司总经理孙川认为，这里面的关键肯定是一个优先购买权。但是谁去主持？车位是发展商产权的，也是业主的，他是不是也有优先权？车位规划的问题，这是政府要去强制实行的。

　　另外，詹礼愿还担心，规定车位允许出售，又必须满足业主的需要，这样会造成“搭售”现象的出现，开发商手里掌握大量的车位，选择权在开发商一边，开发商甚至可以规定，业主买楼不买车位就是放弃对车位的所有权。

　　也有与会者提出，当小区内的车位供求不足，业主将自己的车子停放在小区内的公共道路上。但是，公共道路上是否可以停放车辆呢？这个需要业主委员会或者是业主大会来决定。然而万一出现了意外，例如行人在小区内的公共道路被车子撞伤，这个势必会将物业管理牵涉其中。这样一来，诉讼纷争又出现了。到最后，恶果还是由百姓来咽下。

　　“经济宪法”需地方法规补充完善

　　《物权法》是经济宪法，所以并没有对各方面进行详细的规定，广州市物业管理协会副会长谢凯认为，《物权法》还是留下一部分要由地方的一些法规和一些文件规范去补充完善它，适合于每一个城市。许奋飞担忧，这些问题要真的得到完善，恐怕还得几年的过渡时间。

　　（日京／编制）