深圳首份物业管理市场分析报告出炉　物管行业利润大幅下降

　　本报讯(记者／佘慧萍实习生／李凌云)“物管企业并不像大家想象中的那样很赚钱，2003年，这个行业的整体年营业利润率是9.39％，2005年已经回落到5％左右的水平，利润总额也大大低于2003年的水平。”昨日，深圳物业管理研究所所长陈蔼贫接受记者采访时说。

　　作为深圳市国土资源与房产管理局的隶属机构，该研究所昨日正式发布了《2005年深圳市物业管理市场分析报告》(下称《报告》)，这是深圳首份完整的年度物业管理市场分

　　粗放型发展模式受到限制

　　“很多物业公司认为，物业管理行业规模越大，接管的项目越多，利润越多，这个观念其实是不正确的。从2000年到2005年，深圳物业管理全行业呈现出产业规模不经济状态，行业利润率大幅下滑，一味地追求物业管理项目数量的增加，利用规模带动利润增长的粗放型发展模式已受到限制。”陈蔼贫告诉记者。

　　陈蔼贫将近两年来物业公司利润大幅下滑的原因归结为两个方面，一是由于物业公司设立门槛低，风险小，物业公司数量增长较快，摊薄了行业利润，从2004年到2005年，深圳的物管企业一年增加了165家；二是不少保洁、绿化等专业公司也转而提供物业管理服务，他们在保洁、绿化等专项服务方面更具优势。与此同时，物业公司的劳动力成本和社区硬件维护成本却在增加。

　　《报告》还显示，在过去的6年里，物管行业发展平均技术进步率仅为0.1％，技术进步贡献率也只有0.88％，行业目前的增长都是依靠大量的资本投入和劳动投入实现的。“这提醒物业管理人，要进一步发展物业管理，需要从提升物业管理科技含量，创新物业管理水平等方面进行积极探索。”陈蔼贫说。

　　物管行业需要“国美”模式

　　在分析目前深圳物业管理领域为何纠纷颇多时，陈蔼贫提出了一个新的观点，他表示并不是物业公司不愿意提供良好的服务，而是因为业主在购买物业管理专业服务时，存在购买服务的规模批量有限导致的不经济，信息不对称、专业知识不对等的问题。另一方面，目前深圳的物业管理公司监督和管理缺乏专业和效率。

　　“老百姓在国美可以买到物美价廉的电器，如果物管公司也尝试‘国美’模式，以专业买家身份对保洁、绿化、保安等物业管理各项专业服务进行规模采购，在采购成本的基础上附加合理管理成本和利润再分散售卖给业主，同时负责协调组织、监督和管理各专业服务，就能改变目前提供全方位管理服务，大而全但是效率不高的模式，让业主购买到价低质优的物业服务，小区的物管纠纷也将大大下降。”陈蔼贫说。

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　　物管企业一年增加165家

　　《报告》显示，2003年和2004年，深圳市纳入统计的物业管理企业分别是703家和755家，而到了2005年，物业管理企业数量就跃增到920家，一年增加了165家，这920家物管企业去年营业收入为79亿余元，为全市提供了13万多个就业岗位，物业管理在全市住宅物业的覆盖率达到95％。

　　在区域分布上，福田和罗湖两区物业管理企业占据深圳物业管理行业半壁江山。2005年两区企业总数占全市总数的比重为66.6％，福田区在管物业项目数量和在管物业面积分别占到了全市总量的36.6％和34.7％，罗湖区紧随其后，分别为26.1％和22.5％。同时，福田和罗湖两区的物业管理从业人员占全市物业管理行业从业人员的比例近七成，特区内物业管理从业人员数量占总数的近九成，占有绝对优势。深圳物业管理研究所所长陈蔼贫分析，这种状况的出现与福田和罗湖两区作为深圳物业管理行业的发源地以及发育相对成熟密切相关。

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　　现代物管已被大规模引入老住宅区。丁玎摄