笔者最近接触到一例物业管理纠纷判例：北京恒嘉基物业管理有限公司诉业主拒交物业服务费，而业主以未与此公司签有物业管理服务合同，且其提供的服务存在诸多瑕疵为由进行抗辩。法院认为：业主与物业公司形成了事实服务关系，双方仍然应按原合同履行各自义务，且业主未能提供有力证据，最终判业主败诉。
从多数案例看，物业公司告到法院的没有一个不是为钱而来的，而业主没有一个不
是为服务而抗辩的。现在的情况是，如果物业服务质量达不到标准或者物业服务不完整的时候，业主要是想少交物业费，取证却很困难。尽管有媒体提示业主碰到物业公司服务不到位时，应该积极搜集证据。例如报修后物业不及时管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等，业主应该拍下照片或录像，并寻找证人证言等等，但毕竟业主们不是随时想打官司的人。
没有书面的物业合同是否就可以拒交物业费呢？现有的结论是不行。因为北京市高法出台了一个司法解释：物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业的服务，物业管理企业可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。也就是说，只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，付出了劳务，而业主们在日常生活中接受了物业服务，就应交纳物业费。这在强调契约的社会里，似乎有占山为王，强制服务的味道。
而关键问题是，业主当初买房时不自愿地连带签署了《物业管理委托合同》，开发商享有指定物业公司、确定物业管理收费数额的权利，却不承担任何义务；前期物业服务合同由开发商和物业公司拟定，没有体现业主的意志，业主只能被动接受。后期业主承担交纳物业管理费的义务，却不享有选择物业公司和协商物业费用的权利。而物业公司的服务却没有受到相应的约束和监督，所以一旦物业公司服务不到位，单个业主又不能起诉物业公司，并且还得继续交费，这对业主非常不公平。
细究起来，业主和物业之间的矛盾实质上就是服务和收费的矛盾。如物业公司一天打扫几次卫生？在安全上，几平方米一个保安、一个昼夜巡逻几次？设施坏了，报修之后几天内可以修缮？不可预见费用，突发事件等如何处理等等。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，服务水平不能量化，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。期待有关部门为业主出具详细且操作性强的格式范本。
□薛辉（北京市民）
