委托中介“整吞零售”获利丰厚

　　投资拍卖房新动向

　　对于房屋交易市场来说，拍卖行和房屋中介是竞争对手，因为它们都是取得二手房的渠道之一，而且各有优势。前者价格低廉，后者经验丰富，现在羊城一些投资客开始综合两种渠道的优势，委托房产中介去拍卖行拍房，然后再委托中介去放盘，获利颇丰。

　　之前饱受关注的广州珠江新城丽晶华庭45套住宅打包拍卖就是其中一个经典的案例，投资客委托某地产中介以1700万元夺下了这45套住宅，均价每平方米4000多元。连拍卖师都说，“这个价钱有点高”，不过记者日前探访获悉，地产中介拿出来以5300元一平方米放盘，不到10天的时间，这些房子基本已经卖完，毛利率高达30％，就算扣掉佣金也有大约20％左右的利润，短短10天狂赚了300万元！

　　“整吞零售”获利空间巨大

　　记者调查发现，投资客委托中介去拍卖市场拿房的，往往都是一些打包出售的不良资产，需要投入的资金数额不菲，但回报也往往非常惊人。

　　广东一家拍卖行的负责人告诉记者，“中介参与到拍卖市场，其实并不是什么新鲜事。拍卖市场有很多好房源，因为拍卖房产法律手续齐全，价格相对较低，所以能够获得较高利润。不过现在介入

　　之前农业银行广东省分行的拍卖现场佐证了他的观点。拍卖大会第一个和最后一个标的，分别是位于广州海珠区江南大道中的侨宏大厦和位于珠江新城的丽晶华庭的部分房产。拍卖方式均是先整体拍卖，如果流拍再分拆拍卖。尤其是丽晶华庭，现场有一大半人都是希望能在分拆拍卖时，拿到一两套心水房。但可惜他们都失望了，侨宏大厦和丽晶华庭都被大投资客整体“吞下”了。

　　侨宏大厦20套房的去向，尚不得而知。但拍卖师向记者表示:“这批房产产权清晰，配套完善，成交均价一平方米不到2500元，实在是太划算！”而丽晶华庭因为开发商还欠土地出让金，问题多多，4000多元的成交均价拍卖师都觉得高估，但谁想到以5300元的价格放盘，还是一抢而空，可见“整吞零售”获利空间多么巨大。

　　在某著名中介工作的卢先生告诉记者，根据他的经验，投资客委托中介拍房然后放盘，收益率一般都会在10％以上。

　　楼市升温催热市场

　　投资客陈先生告诉记者，“以前广州市的竞拍代理业务主要是占用金额巨大的写字楼、商铺捆绑标的，个体标的或者住宅标的代理业务比较少。但近期广州二手住房

　　记者一位朋友牛先生年初在华景新城以29万元买下一套二居室的二手楼，10月份以35万元的价格放盘，不到两小时交易就成功。据统计，最近一年来，广州老城区二手楼的售价普遍上涨了15％到20％左右。因为，拍卖市场价格与二手市场价格差距被拉大，投资者在拍卖市场上竞得整体标的后，再委托给中介分拆出售或出租，这样更加有利可图。

　　卢先生告诉记者，投资客和中介公司合作的方式一般是，当投资客在拍卖市场上获得拍卖信息后，拿着该信息来与中介公司商议投资可行性，再决定是否交由中介代理拍卖。

　　拍卖代理的具体操作是:投资者与中介签订合约，双方约定投资者拍卖竞得的标的物业交由中介管理并支付相应的佣金；中介首先为其做竞拍价值评估，与投资者商定拍卖“底线”代理投资者进入拍卖市场竞拍。具体的佣金比例由投资客和中介自己商定，一般而言，投资客会要求自己的获利空间在10％以上。由于“整吞零售”占用的资金巨大，有时候一些投资客也会联合起来，一起投资，联手委托中介竞拍。据拍卖师透露，以665万元拍下侨宏大厦20套房的，就是几个投资客合作竞拍的。

　　本报记者贾肖明

　　风险提示

　　注意查清物业权属状况

　　记者发现，投资客委托中介做“整吞零售”的房产，往往是一些有问题、价格远低于市价而且存在风险的房产，因为这样才有可能获得高额的利润。对于这些房产，无论是竞拍者还是想“零售”买房的投资者，都必须非常谨慎。

　　例如，丽晶华庭因为发展商还欠12100万元的土地出让金，广州房管部门停办了丽晶华庭一切有关(销售、抵押)交易的业务，委托人省农行拍卖的仅仅是其拥有的对该批房产的权益，而随后房屋产权的转让和产权登记等手续只有买家自己解决，能否办理何时办理都是未知数。不过，拍卖行在拍卖前会将所有的风险予以警示。

　　广东南方福瑞德律师事务所张健良律师向记者表示，必须要先确定你想竞拍或零买的标的产权是否清晰。一般来说，通过法院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。只有通过房管部门办理产权登记后，房产交易才有“公示效力”。否则，从法律上来看只有使用权，还没有正式的所有权。

　　有业内人士提醒，投资者必须留意拍卖标的是否有

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　　绘图:喻焰