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　　本是相生相长，却引摩擦无数。当物业管理公司这一管理模式走入住宅小区，把方便和服务带给居民时，也带来双方不尽的烦恼。众口纷纭，谁是谁非？一度无法评判。

　　6月19日，《物业管理条例》作为第一部全国性物业管理法规，规范了物业管理企业的服务行为，也为民众评判物业管理公司合格与否提供了可行性标准。

　　近年来，消费者对物业管理这一新兴行业的投诉急速升温：国家发展和改革委员会近日公布去年价格举报六大热点，物业管理乱收费现象名列其中；去年北京市消费者协会共受理物业管理方面的投诉560件，使物业管理“跃居”三大投诉之列；发生在各地的物业暴力也屡屡让业主们噩梦惊魂，只能在无奈中一次次更换物业管理公司。

　　与此相对应，物业管理企业也倒出一肚子“苦水”：本是开发商的遗留问题，用户却只能找物业管理企业，稍作解释就被认为是推托责任；业主对服务各有所求却不愿多出与这些服务内容相对应的费用；更有甚者，对于交纳物业费用总想“搭车消费”，收费难使许多物业管理公司陷入生存困境，个别公司不得不采取断电断水等激烈对抗措施。

　　物业管理亟需法律规范，是陷于纠缠不清尴尬处境的众多业主和物业管理公司的共同心愿。《物业管理条例》从1999年4月起草，中间几经完善，于2002年10月16日向社会公开征求意见，共收到建议近4000余条，民众的广泛参与，也使这部法规更加彰显民意。正如建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾所说：“条例以维护全体业主合法权益为主要原则，充分体现了优先保护全体业主利益的宗旨。”

　　关于业主大会

　　条例规定，2／3以上业主投票权表决通过即可选聘、解聘物业管理公司。

　　关于开发商和物业管理企业“扯皮”难题

　　条例明确规定，前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　条例还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，条例规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。

　　关于物业管理的服务内容须在合同中明示

　　条例规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。

　　条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定，业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。

　　条例还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。条例还指出，物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　住房共用部位维修资金要专款专用

　　条例明确规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时强调：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物业公司巧立名目乱收费难了

　　条例明确规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。

　　个别业主“搭车消费”成泡影

　　条例规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　公共建筑和公共设施用途不得随意改变

　　条例规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　条例同时提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　（综合新华社6月19日消息）

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