二三线城市房价上涨领跑全国

　　2011年以来，“史上最严厉的”楼市调控政策已经实施半年有余，虽然大中城市房价涨幅趋缓，然而二三线城市已经逐步成为全国房价的“领头羊”。记者对国家统计局提供的今年1—6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数综合整理，涨幅排名靠前的城市，二、三线城市占据主体。日前，国务院已明确表示将会对部分房价上涨过快的二三线城市采取限购措施，二三线城市房价的“野蛮生长”是否会受到遏制？

　　二三线城市领涨全国房价

　　房地产调控力度空前，究竟效果如何？记者对国家统计局提供的今年1—6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数综合整理，数据显示，价格环比涨幅回落，但同时，众多二、三线城市房价涨势仍相对突出。

　　1月至6月，新建商品住宅价格环比上涨的城市逐渐减少，涨幅不断收窄：1月，涨幅前三位城市均超过2%；3月，该数据则不超过1%；6月，涨幅均不超过0.5%。

　　1—6月涨幅排名靠前的城市，二、三线城市占据主体。6月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅超过0.3%的有13个，均为二、三线城市，同比涨幅在5%以上的城市有31个，除了广州之外，这些城市几乎全部属于二、三线城市，而襄樊、岳阳、常德、惠州、韶关等未出台限购政策的城市涨幅超过6%。

　　“部分二、三线城市房价上涨与炒房投资需求从一线城市转移助推有关，如果任其飙涨而对其他地区产生传导效应，将对整体房地产调控带来不利影响。”中国指数研究院副院长陈晟说。

　　7月12日，国务院常务会议明确表示：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。会议还强调继续实施一系列调控措施，被市场解读为调控“从严从紧”的信号。基于此，业内期待，部分房价上涨过快的二、三线城市将会被纳入限购范围。

　　从数据分析，新建商品住宅价格环比降幅也呈收窄态势，1月份70个大中城市中，环比降幅最高的南充市达1.7%，4月份各城市下降幅度均不超过1个百分点，6月份环比降幅最大城市烟台也仅为0.3%。不过，自一线城市和部分二线城市“限购令”出台以来，商品房成交量应声下跌，虽然各地总的供给量也相对小幅萎缩，但仍出现供大于求，由此造成楼市库存量攀升。渣打银行日前公布的一份报告指出，在全国35个城市中，房屋库存相当于3个月的销量，而这一数据到年底很可能继续提高至相当于7个月销量。

　　库存量增加同时，房地产投资开发依然维持高速增长。国家统计局日前公布的数据显示，上半年全国住宅投资18641亿元，增长36.1%。在500万套保障房开工建设以及开发企业为了及时回笼资金而加快开发的情况下，楼市供需比势必会逐步扩大。据此，业内人士分析，更多的开发商正在考虑降价，而下半年随着库存上升，降价动机也会进一步增强。(综合新华社及人民日报记者刘畅的报道)

　　二三线城市：房价的疯狂

　　最新数据显示，丹东、兰州等部分二三线城市，已经“取代”一线城市京沪穗深，房价涨幅领跑全国，如今，“限购令”的大棒已经悬在这些城市头上。二三线城市的房价到底有着怎样的疯狂？又是谁在导演这种疯狂？给居民带来了怎样的影响？当地政府在酝酿什么解决措施？

　　白领张先生原打算近期在秦皇岛开发区买房，此前的每个双休日，他一直在跑楼盘、作比较，上周却停下了脚步——他听说限购政策可能会出台。

　　与张先生“相反”，家住秦皇岛海湾区兴龙国际城的刘先生最近半个月隔三差五就往房产中介门店跑，希望新的楼市调控政策出台前，把自己100多平方米的房子卖掉。

　　记者在近日的采访中发现，上述情况并非个案，而是在趋紧的政策风声下，不少二三线城市购房者的缩影。

　　7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势时，提到“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。

　　在这些二三线城市中，秦皇岛似乎难以避开。数据显示，该市6月份新建商品住宅的价格指数环比上涨了0.2%，同比涨幅则达到8.6%。此数据位居全国第二。

　　在全国43个城市的“限购令”相继出台后，秦皇岛成为房价上涨较快的城市之一。记者在当地调查发现，与去年同期相比，秦皇岛市区(海港区和开发区)平均房价每平方米上涨了近2000元，达到7000~8000元。其中，外地人和投资客热衷的高层海景房价格更是突破2万元/平方米大关，一些高端海景旅游别墅更是高至3万~4万元。

　　根据秦皇岛统计局的数据，自今年3月份以来，该市房地产开发投资出现大幅增长，1~5月达到45.68亿元，同比增长32.6%。

　　对此，秦皇岛市住房保障和房产管理局市场管理科有关人士说，“我们正在根据国务院的 (限购)政策，做前期市场调研等基础性工作。”

　　京津限购火了秦皇岛楼市

　　今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。一时间，这些城市的房价一路看涨，旅游概念、养老概念项目，更是领涨全国。

　　秦皇岛便是上述三四线城市之一。中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，3月份该市房价环比上涨1.84%，涨幅在全国百城之中居第五位。同期，全国百城住宅平均价格环比涨幅为0.59%。

　　到了5月份，秦皇岛房价环比上涨1.95%，同期，全国百城住宅平均价格环比上涨0.53%。

　　对于秦皇岛房价的上涨，当地房地产行业从业人员普遍认为，由于“限购令”的出台，很多欲在一、二线城市购房的投资需求得不到释放，造成这些人有钱买不到房，而未实施限购的周边三线城市将会成为他们投资的首选城市，秦皇岛作为离北京最近的沿海城市之一，自然环境得天独厚，成为京、津等一二线城市购房受限外地客的置业首选。

　　“以开发区为例，截至3月份，该区房价同比上涨43.59%，”北京广顺房地产营销机构的分析师说，“目前，市区楼市成交均价在7000元~8000元/平方米。去年同期则在5000元~6000元/平方米。”

　　秦皇岛市有五区四县，市区位于海港区和开发区。上述分析师称，市区房产项目有两类：普通住宅，目标客户以本地人和外来务工人员为主；旅游地产，大多分布在沿海一线，价格较高，目标客户以外地高端消费群体和投资客为主。

　　玉带湾是位于海港区海阳路和北环路交叉口的项目。据售楼处的工作人员介绍，现在项目有属于“楼王”级别的现房，最低的价格为每平方米11700元，一般在12000~15000元，后期项目开盘日期还未定。

　　海港区东起闻涛路，西至滨海大道山东堡立交桥有一排26~30层的高层住宅楼，这个豪华居住区就是金梦海湾NO.1。“我们是精装修的海景房，均价是每平方米15000~16000元，最低的12000元，‘楼王’级别的可以360度观景，180度观海，北是花园南是海，每平方米22000元。”售楼处人员说。

　　不过，相比市区内的住宅，位于北戴河和南戴河附近的别墅类海景旅游项目更是“高高在上”。

　　由49栋欧式独栋建筑组成的浅水湾别墅位于北戴河滨海大道，东距大海800米。销售处的工作人员介绍，在秦皇岛的别墅项目中，该项目价格属于“中下”。按离海远近和花园大小不同，最低的单栋别墅价格15000元，均价是18000元，最高在20000元左右。

　　据了解，这类别墅项目还有不少，包括东南海32院、玉野龙湾、森林易城、红屿别墅等，价格多在2万~4万元。

　　有当地开发商透露，还没有开盘、位于北戴河区西海滩路29号的海滨会馆曾在询价时报出每平方米5万元的定价，有意成为北戴河最高价的别墅。

　　对此，海滨会馆销售处的人员称，开盘时间和定价现在还不清楚，“也许会(定价到5万元)吧，我们这个项目共拿了4块地，现在开发的项目位于中心位置，以后四周要配套高尔夫球场、酒店项目，还有游艇码头，都是300~900多平方米，总价千万级别以上的，应该物有所值。”(每日经济新闻)

　　二三线城市：房企的新天地

　　2011年1月以来的楼市“史上最严厉”的第三轮调控已过半年，不少大型房企上半年业绩仍取得了大幅增长，龙头大哥万科的销售额比2010年同期增长81%，主打二三线市场的恒大也正在以百米冲刺的速度向着“千亿俱乐部”迈进。

　　万科集团7月5日在深圳证交所发布了其上半年业绩数据，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，对比2010年上半年355亿元的销售业绩，增幅达到81%。

　　恒大地产7月11日在港举行业绩发布会，宣布2011年1至6月份销售额达423.2亿元人民币，销售面积611.7万平方米，较2010年同期分别同比增长101.7% 和83.2%。

　　至此，各上市房企上半年业绩已经基本发布完毕，从各家数据来看，万科在销售额方面仍然是老大，恒大的销售面积则位列第一。这两家企业均为贯彻高速周转策略的房企，万科一直以普通中小户型产品为主快速推盘，而恒大则广泛布局三四线城市，受调控影响较小。

　　恒大地产公布的数据显示，三线城市项目占比不断上升。6月份恒大新开11个项目，其中7个项目位于三线城市；整个上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%；上半年新开盘项目近122.6亿的总销售额中，三线城市销售金额达74.1亿，占比超过60%。

　　不仅仅是万科集团和恒大地产，从中国房产信息集团联合中国房地产测评中信发布的2011年上半年房企销售榜单来看，TOP10房企的销售金额同比也均出现了大幅增长，且增长率几乎都在50%以上。

　　在这些销售业绩呈快速增长的房企中，应对调控的法宝——高周转的特征清晰可见，即加快供应、加快销售、加快套现以及加速拿地。

　　此外，值得关注的是，虽然上半年各大房企销售业绩持续增长，但一线城市的销售压力已经十分明显，与此相对的是，二三线城市则大有增长空间。

　　以主打一线城市高端物业的绿城中国为例，从中国房产信息集团发布的销售数据来看，上半年绿城中国的销售额为186亿元，比2010年同期的204亿减少了18亿。

　　扎根二三线城市的恒大地产业绩大幅增长，销售额从去年同期的200多亿增加到400多亿。

　　据《上海证券报》报道，招商证券分析报告中对此的统计数据显示，从2010年1月至2011年6月，就全国一、二、三线城市来看，房地产开发投资方面，占比分别为13.4%、34.3%、52.3%，增速分别为8%、34%、44%。销售金额方面，分别为16.9%、32.6%、 50.5%，增速分别为-12%、25%、29%。

　　“公司销售业绩大幅提升，主要原因是公司营销策略适应了政策和市场的变化，由此占了其他中小房企的市场份额。”恒大地产总裁夏海钧向媒体直言。

　　业内人士认为，2011年连续的上调存款准备金率，使得开发商从银行的贷款额度受到了限制，而受限购、限贷等调控政策的影响，中小房企的销售额同比普遍下滑，下半年中小房企迫于资金压力或许会通过变相降价促销的手段来换取成交，回笼资金。(南方周末，文 瓦特)

　　二三线城市：调控新目标，限购在路上

　　7月12日召开的国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。

　　会议提出，要继续严格实施住房限购措施，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　这是中央政府首次提出二三线城市有必要时也必须实行“限购令”。

　　从2010年9月29日“新国五条”出台后，至今已有数十个大中城市实行了限购令。

　　而由于此轮限购令主要以房价上涨过快的一线城市为主，部分投资需求被“逼退”至周边二三线甚至四线城市，受这种挤出效应影响，二三线城市楼市随即被催热。投资客转移至二三线城市抢房、开发商到二三线城市抢地的情况越来越明显。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，部分二、三线城市房价的较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市“限购”后炒房投资需求的转移助推，“如果任由部分二、三线城市房价飙涨而对其他地区产生传导效应，将对整体房地产调控带来不利影响”。因此，对部分房价上涨过快的二、三线城市采取必要的限购措施势在必行。

　　(本文综合人民日报、新华网、每日经济新闻、政府网及南方周末等媒体稿件)