中国住房问题的命门穴位在哪？

　　■观察记者  刘晓林

　　怎样才能解决中国人的住房问题

　　应该看到，此次新政出台的目的是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，最终目的是使老百姓能买到便宜的房子，让老百姓能住得起房，以利于和谐社会的建立。

　　不能不说这个愿望动机出发点不错，但光凭发这么一个文件就能解决这个问题吗？

　　应该兼听则明，解决中国人住房问题在于多方面，不仅仅是一个价格问题。

　　首先我们来想想怎么才能解决中国人的住房问题。什么才是问题的穴位命门。

　　中国住房问题的关键是住房消费水平是收入水平的16倍到32倍以上。也就是一个普通收入者不吃不喝也要超过一辈子的收入才能买的起房。

　　在这种情况下，即使降一点点价格，“遏制过快上涨”变成“减缓上涨”，又能解决根本问题吗？

　　很显然，不能。

　　那么就要从根子上去思考这个问题。记者认为，解决问题的出路有这么几条：

　　首先、把房价压到一个普通平均收入者能够比较轻松承担的范围。

　　但是问题出来了。怎么压？减少成本把价格总体降下来？土地成本政府愿意降吗？愿意零价位出让吗？作为一个为民所谋的政府愿意让利于民回馈公民而直接投资于民吗？

　　建筑成本能够压下去吗？能够做到物美价廉吗？会不会因此出现偷工减料现象？

　　政府出台文件规定房价范围？这样是否暗地里变相鼓励开发商偷工减料来达到要求，所有开发商都往低成本方向走，以使自己有利润空间？在这一点上任志强的担忧是不无道理的：“失去了价格的信号作用，也失去了竞争的条件。”

　　其次，既然房价难以控制，那么就给买房公民提高补助增加收入，以增加对与高房价住房的消费能力。可问题是，谁来补助增加买房公民的收入？政府吗？各经营单位吗？开发商吗？补助多少？怎么补助？怎么做到公平？会否出现腐败？这里涉及到一系列政策的调查研究和制定、操作。

　　如果上述两个问题都难以解决，那么只有走下面两条路：

　　一是商品房按照自身的市场规律去发展，房子价格高低品质好坏由开发商和购房者自己根据市场规律去调节，有钱者人爱怎么买卖是他们自己的商业行为，政府只做该做的事比如以税收等手段(比如低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务等)来调控，不以行政手段任意加以干涉。

　　二是由政府来大力发展保障房以解决无力购买商品房的公民的最基本的住房问题。这一方面政府要真心实意拿出地段较好的土地，以低廉的土地价格甚至零价格划拨，并以过得去的规划建筑设计水平营造数量巨大的经济适用房和廉租房以解决公民住房问题。土地政策短期内不可能发生根本性改变，而既然土地由政府垄断，在地方财政利益的驱动下，土地价格必然越拍越高。政府就更加有责任保障民众获得住房维护公民基本体面的生活。

　　收入低的中国公民也要改变“居者有住房”的传统观念，变为“居者有房住”就心安理得了。如果你一味想自己买房才踏实，那么对不起，你可以主动退出政府保障住房系统，加入到商品房买卖的群体中去不就满足你买房才能安居乐业的心态了吗？

　　纵观所有，大力发展保障房的做法抓住了解决问题的本质，也省去了此起彼伏的争议。

　　政府应大力发展保障性住房

　　事实上，放眼世界各国，解决住房问题比较好的国家都是这么做的。正如任志强所描述的：“不管是香港地区还是新加坡，或是美国、英国、日本、德国、法国等国家，从来都将市场的房价放给市场，政府只用市场化的利率、税收等进行管理，而保障在这些国家都是政府法定的职责。住房是民生的基础。政府必须严格的履行自己保障公民居住权利的责任，而绝不是用市场中的低房价来保障民生，用稳定市场中的房价去替代政府保障民生的责任无异于将民生推向火坑，让更多本应由政府保障或帮助的群体备受煎熬，因为他们可能永远也没有能力进入市场。”

　　全社会都在强烈的呼吁政府应扩大和严格执行保障性住房体系和建立对低收入住房困难家庭给以保障的措施，但却没有人会同意用商品房对低收入家庭给以保障，也没有人会将商品房这种市场化产品当做计划产品实施分配。

　　“但当政府硬要将市场化的商品房变为民生，变为所有居民解决住房的唯一途径时，那么就必然让被排除于保障之外的民众没有了其他选择，只能进入市场去拼搏了。于是商品房变成了带有强制保障的作用，自然就会产生价格的管制与价格的扭曲了。”

　　“应问责的是政府住房保障制度的建立和保障性住房的建设工作，也应对此进行严格的考核，处罚多重都不为过，但却无法让商品房服从于保障民生的作用。真要保障民生那么政府完全可以进一步取消对商品房地租的收取、取消对土地的有偿出让。而在收取了大量土地出让金时让市场承担用商品房保障民生的作用，这只能是火上浇油，让和谐的社会更加无法稳定，同时也无法保证经济发展的稳定。”

　　的确，政府应该大量发展保障性住房来解决中国公民普遍收入不高不足以承受商品房高房价压力的现实。现在在新政文件里也提到了要大量发展保障性住房。但是，记者也要在此提醒有关部门，发展保障性住房是保障公民基本体面的生活，而不是成为一些地方政府的象征性的政绩符号。比如，拿出极少量土地来发展保障性住房“意思意思”，或者在最偏远的地方拿出一些很差的地块来像打发叫花子似的建此类房屋(而有权势的部门的经济适用房却不如此)。也不要把政府让利建造保障性住房的机会当做某些人腐败的机会，比如以低廉的成本让关系开发商获取开发机会，开发商在容积率、材质、园林景观、户型等各方面偷工减料，让底层的穷人再次被宰割，电视媒体曝光的业主与建筑开发商开发的经济适用房质量之间的冲突就暴露了这一点。

　　其实，在1998年前中国的廉租房解决了公民收入与住房之间的关系问题，让公务员企事业单位工作人员至少能够安居乐业而不至于背上住房大山的压力。1998年23号文件出台，除了强调要取消福利分房制度之外，还要建立相应的住房供应体系，就是按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题，并且在取消福利分房的过度期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制。同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。2003年的18号文件再次强调了这三种供应体系的关系，尤其是逐步向市场化过渡中扩大了应用市场化方式解决住房问题的收入人群，强调了应配套的相应制度改革和保障制度的建立。

　　但遗憾的是各级政府只注重了这两个文件中的市场化部分，而忽略了补贴，特别是廉租房保障体系的建立。直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达，已错过了最合理配套建立的时机。

　　重庆市市长黄奇帆曾说：公租房模式是涉及民生的重大改革。从五十年代到八十年代，中国计划经济搞公房的模式是失败的，搞得天下所有的干部和群众，都没有房子住；改革开放以后到九十年代开始搞土地批租，把公房都配置给市民，新的房屋都作为商品房，100%的走商品房市场化轨道。同样，100%的商品房配置也不合理。总有30%至40%的人买不起房，刚进城的农民工和刚毕业的大学生就是3000元/平方米的房子也买不起的。真要让他们都买得起房，就不是市场化的房地产了。政府好像也想到了一种方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保户，低保人群在任何一个城市里都只占3%至4%，也就是说廉租屋无法覆盖大部分人群。

　　90年代后期推出的经济适用房是一种保障性的产权房，这个房子买来以后，五年内不能卖。但恰恰就是这个房子发生了重大的利益冲突和灰色交易。“我们提出一个模式，就是双轨制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，这个30%至40%的公租房，就可以把经济适用房和廉租屋统一起来，公租房、廉租屋、经适房三位一体。”

　　“如果不把住房制度形成双轨制，即使收物业税也摆不平。因为不管怎么说，发达国家都有相当比例的人群租房住。美国现在是65%的人买房，35%的人租房，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的人买商品房。凭什么我们这么一个低收入人群的大国不呢？所以，保障房绝对不能搞私房的保障房，否则就是国家财富的无底洞。” 

　　“加强住房保障建设是缓解民生压力的重要手段。”王健林也这样说，“目前住房保障推进速度不快的主要原因是制度建设滞后，没有进行强制的监管，住房保障应该立法，投资金额与投资面积指标要与地方官员的官帽子挂钩。” 但住房保障的目标不应该是人人买房，即使是发达国家，也做不到这一点，而应该是人人有房住。盘活租赁市场，加强保障性住房建设能有效缓解当前的民生压力。

　　从全国范围来看，在保障性住房建设这一块，2008年70个重点城市有一半没有完成任务，但是很难找到追究责任的依据。无论是总量还是投资比例都过低的现状，使得绝大部分本该由保障住房承担的需求被挤压到商品房市场，这也是造成商品房价格过高的因素之一。

　　统计局公布的数据表明，2009年保障性住房的总量在新开工住房中的比例过低，目前保障性住房只占到新增住房比例的10%，而部分中等发达国家和地区能占到50%，甚至更高。

　　王健林还说，香港地区和新加坡的经验值得我们借鉴，香港地区的保障性住房投资比例达到55%，新加坡的比例则达到70%。在这些寸土寸金的地区，如果没有强有力的制度约束，地方政府怎会有动力拿高价地去盖保障房？如果要达到这个标准，我们需要在加大投资和加快制度建设两方面跑步前进。

　　一句话，按市场商品房和政府保障性住房两条腿走路，科学合理系统地解决住房问题，才是真正有效的解决办法。   ■