《瞭望》文章：“恐慌性购房”骤停之后

　　北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周以来，14个新盘交易量为零

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　4月30日，北京市出台了针对房地产市场调控的地方政策，在个人购房套数、差别化信贷、个人售房计税方法、商品房定价等4个方面作了严格规定。受此影响，“五一”期间北京二手房成交量下跌，新开楼盘首次出现“零成交”。

　　14个新盘交易量为零

　　北京新出台的政策包括：同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；暂停不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款等。

　　本刊记者统计北京市房地产交易管理网数据发现，4月15日以来，北京楼市成交量下滑，新房日均成交量从4月份上半月的517套下滑到下半月的310套；二手房交易量从每天的1100套左右，下跌到300套。

　　“有关政策出台后，消费者恐慌性购买停止，预计市场仍将观望一段时间。”北京链家地产研究员张月表示。

　　另一方面，北京可售楼房总数增加。截至5月8日，北京可售期房和未签约现房总数为86202套，相对一季度，北京可售新房套数从4月15日之后保持波动上扬的趋势。据了解，目前北京市存量房房源套数达到30435套。2009年“五一”小长假期间房源套数仅为15147套，相比之下，今年的存量房房源套数增幅达100%。

　　与此同时，开发商新开楼盘定价下降。4月份通州房价屡屡冲击3万元/平方米大关，而近期通州梨园一个新盘最低价格为1.8万元/平方米；位于北京市通州区的“K2海棠湾”，开盘价在2万元/平方米左右，而4月初记者在这里采访时，销售人员坚持均价为2.4万元/平方米；北京东四环的一处高档楼盘，5月份新开盘的7号楼售价定在4万元/平方米，此前曾准备定价在4.5万元/平方米。北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周以来，14个新盘交易量为零。

　　本刊记者了解到，也有部分楼盘选择调高报价预留打折降价空间。如朝阳区某楼盘前期售价3.7万元/平方米，最新开盘价涨到3.98万元/平方米后，全款销售的折扣也从上期开盘的9.8折“优惠”到现在的9.7折。顺义区某项目前期成交价在1.79万元/平方米左右，最近开盘价为1.85万元/平方米，优惠方式为全款客户9.5折。

　　此外，房产中介“我爱我家”统计显示，“京十二条”颁布后，二手房的挂牌价下跌了5%至10%。

　　存量房还能撑多久

　　中国房地产协会副会长朱中一认为，新“国十条”中提出了两个控制房价的思路：一是增加商品房有效供应；二是抑制投资投机性购房需求。

　　但有观察家指出，目前北京、深圳等主要城市出台的地方政策，都是以控制需求为主。

　　中国房地产协会会长聂梅生认为，从目前看新开工面积没有减缓，如果开发商不买地，一年后的市场供应就会减少，如果供给减少，房价可能出现报复性上涨。这是后期政策应该关注的部分。

　　中国社科院李景国称，从全国的商品住房来看，2009年的销售面积是8.5亿平方米，同比增长43.9%，竣工面积为5.8亿平方米，同比增长6.2%。销售增长和竣工增长之间的落差决定了供求偏紧。

　　而2009年开发的土地面积为2.3亿平方米，同比增长为-19.9%，为1997年以来同比增长最低。这种情况，有可能对今后一两个月的商品房供应产生负面影响。据中国不动产研究中心数据，2010年4月期房和现房的库存量均出现了不同程度下降，其中，期房可售套数为57054套，环比降幅为3.32%。而可售现房环比降幅达到了7.54%，跌至30386套。

　　从北京的情况看，新政策出台前，北京市每天期房销售700套左右，新政策出台以后降低到300套左右，一个月约销售1万套房子。2010年1月之前，北京市每月新增商品房可售房源有1.2万套左右，到4月已下降到9000套左右。商品房库存绝对量也从1月的6.1万套降低到4月的5.6万套。尽管北京市表示，2010年竣工政策性住房4.6万套，但有分析人士认为，北京市一年销售房屋约20万套，如果商品房供应不足，仍会造成供应缺口。

　　另一方面，从土地市场看，4月，在北京实行土地招拍挂出让新规定后，商品房用地成交为零，5月7日北京重启4宗住宅土地拍卖，此前最被看好的顺义马坡因5家投标开发商报价均低于底价而流拍，这表明开发商对市场预期比较迷茫，这将直接影响今后两年的市场供应。

　　业内人士透露，新政策出台以后，开发商会选择延缓开盘和项目开发。即使住房和城乡建设部制定了房地产开发规定，细化到每个环节，但对于开发商来说，如能打通关节调整土地规划，即可使土地开发年限延长2年。

　　北京房地产协会副秘书长陈志表示，新政策出台以后，短期内会出现销量下降和可售房源增加的现象。但随着政策预期博弈结束，市场的刚性需求仍然很强大。当前，地方政策应抓紧时间制定稳定市场预期的政策，引导开发商维持房屋开发量。

　　新政策如何执行

　　朱中一认为，目前一些地方政府出台的限制性措施，不少具有明显短期性，具体操作起来有相当的难度。

　　5月1日，北京市房地产交易管理网通知，要求买房人必须填报家庭住房情况申报表。如果申报人弄虚作假，将承担法律责任，并将其信息通报给银行部门。有业内人士称，房地产信息没有全国联网，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，无法用简单的法律文件方式来认定。

　　一位房地产界人士提出，目前北京的政策主要针对市场个体投资者，而对于开发商来说，住建部下发文件要求房屋销售的预售要进入监管账户管理，这条政策没有真正落实，房地产开发商平时周转的资金超过六七成来自预售款，如果预售款受银行监控，再按工程进度拨款，这部分就不能挪作他用，不能用于购买新的土地；此外，如果停止对开发商的贷款，转而给施工单位贷款，并规定由开发商先垫付30%以上的工程款，也会对房地产开发商的现金流造成影响。这些政策如果落实，将有效遏制开发商囤地、捂盘行为。

　　国家行政学院教授张孝德认为，北京新出台的房地产调控政策中，政府对住房保障所承担的责任越来越明确，但保障房的对象依然模糊，对广大“夹心层”家庭住房需求没有形成有效的制度保障，新政策提到发展租赁住房，但在租房制度建设方面进展不大。如果能够建立保护租户利益的长期住房租赁制度，则可以改变人们的住房观念，减少购房需求。类似进一步促进居民住房需求多元化的实际举措如果能坚持落实，完全可以改变市场对房价长期看涨的预期。□

　　《瞭望》文章：“有房的人不住，想住的人没房”

　　《瞭望》新闻周刊记者日前在多个沿海城市调研发现，已售住宅的空置现象比较普遍。比如，在青岛市区环海而建的东海路旁，遍布高层住宅和低密度别墅，很多房子无人居住。

　　据一位业内人士介绍，这些海景房每平方米在两三万到五六万元不等，经过多年的销售，目前大多已进入市场，但有些楼盘空置现象十分普遍。

　　中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海也存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看过。

　　在杭州，位于朝晖路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”，都是前两年竣工的高档楼盘。但是不少房子交付以来一直处于闲置状态。

　　杭州城北供电局电力班长孟齐斐说，电力工人每两个月抄一次电表，这些小区中约20%的房屋用电量都是“零”。她还介绍，位于杭州市武林商圈的“白马公寓”，也有10%～20%的“零用电量”住户。

　　业内人士分析，存量房大量空置原因，一是中介市场不够规范，交易成本过高。以一套200万元的住房为例，中介向买卖双方各收1.5%的佣金，但是目前佣金一般都转移至买家支付。买家便要支付6万元以上的佣金，远远超过购买一手房的交易成本。且中介机构趁势抬价的行为也时有发生，缺乏监管。二是投资住房持有成本很低，投资投机客“囤房待涨”并无太大的市场风险和经济支出。三是租赁环境有待优化，由于出租行为缺乏刚性约束，房主和租客的合法权益得不到有效保护。

　　本刊记者此次调研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源，几个一线城市的二手房交易量已接近甚至超过一手房。

　　中原地产研究中心提供的数据显示，2009年，上海一手住宅的成交面积是2658万平方米，二手住宅成交量是2583万平方米。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米，而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米，三大城市二手房市场均已超过一手房市场。今年一季度，深圳二手房成交面积为202.12万平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍。

　　调控政策对存量房市场起到“立竿见影”的效果。国务院今年4月17日公布“国十条”，将二套房首付提至5成之后，二手房供应量迅速增加。上海“网上房地产”的数据显示，4月21日，上海二手房的挂牌量达到创纪录的92297套，比一周前的4月14日增加3000套，更比两个月前增加2万套。

　　长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣说，二手房市场培育相对滞后，应予以重视并采取措施尽快激活。

　　专家认为，近年来，房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，“一手房市场”调控的空间越来越小。但是，在投资投机性需求旺盛，房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入。一些开发商和利益机构则会不断“喊渴”，不断呼吁增加土地供应，为炒房者不断提供“投资房源”。

　　业内人士认为，调控按市亟待规范二手房中介市场，并把大量投机者、囤房者“赶”出市场，把存量房“逼”入市场；或出售或出租，还原住房的居住属性。

　　具体对策包括，进一步规范和整顿二手房市场环境，制定标准规范中介公司代理行为，并加强监督与违规惩处力度；完善住房出租的管理制度，完善住房租赁体系；对普通出租住宅免税，节省交易成本，增强出租意愿。

　　此外，税收政策和信贷政策“组合出击”，出台实施房地产持有税，同时对多套房实行长期的信贷从紧政策，增加房屋的持有成本，压缩投资投机者的赢利空间。

　　各地有一些存量房房龄超过10年，银行信贷对此类房源交易一般不提供支持，自主交易存在困难。地方政府可通过住房保障机构收储，进行筒单改造后用作保障性住房房源储备。□(文/《瞭望》新闻周刊记者)