张梦：自建房政策当三思而后行

　　近年来，在住房分配货币化政策遭遇货币支付困难和高房价的尴尬之后，广州市酝酿再次放开解决住房问题的思路：允许驻穗单位和国有大中型企业自建住房；允许职工在货币、实物分房之中“二选一”。此举意味着在广州叫停了6年的单位建房重新启动。

　　1998年我国《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化—福利分房这个词成为了历史。

　　近年来，在住房分配货币化政策遭遇货币支付困难和高房价的尴尬之后，广州市酝酿再次放开解决住房问题的思路：允许驻穗单位和国有大中型企业自建住房；允许职工在货币、实物分房之中“二选一”。此举意味着在广州叫停了6年的单位建房重新启动。

　　有关专家指出，广州近年推出的3万多套经济适用房目前有50%以上被转租，另外还有大量此类房屋被上市转卖。在政府逐步淡出经济适用房等领域的具体操控之后，是否有足够强的监管以保证企业自建分房的公平，对广州市政府而言将是一个严峻的考验。

　　满堂红市场研究部总监龙斌认为，新一轮的单位自建分房，很可能被特殊利益集团瓜分，从而造成房地产市场秩序的进一步混乱。

　　实物分房重现广州

　　在广州消失了6年的实物分房，有望在近期“重出江湖”。尽管新规仍未出台，但透露出来的信息已让求房若渴的广州市民充满期盼。

　　广州市市长张广宁近日在参加市政协会议小组讨论时透露，广州将制定新的经济适用房管理办法，允许单位在货币分房和实物分房中“二选一”，有地有钱的单位可以自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工。

　　据了解，广州市从1998年开始便在市内企业推行货币分房政策。但直到2000年以前，广州市的许多企业还是实行实物分房。2000年广州市“一刀切”式地停止了实物分房，开始实行货币分房。

　　然而，货币化分房却遭遇了困难企业难以支付货币的尴尬。广州国有企业面临着经济效益不高等问题，实行货币分房，企业拿不出钱，职工领不到房，一些群众对此意见很大。而且，不少单位职工反映，停止实物分房后，货币分房所能拿到的买房钱很少，不足以购买商品房。

　　在此困境下，广州市决定出台新的经济适用房管理办法，以求解决这一问题。最新信息显示，正在制定中的新办法有三大要素：一是建房主体为部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位；二是这些单位要拥有自有土地，并符合广州土地利用总体规划和城市总体规划；三是项目建设限户型(建筑面积小于90平方米)、限房价、限供应对象(符合条件的部队人员和中央、省属驻穗单位以及本市国有大中型企业单位住房困难职工)。

　　据介绍，新规定的主要受惠者将是没有参加房改的住房困难职工。房管部门有关负责人解释说，其实去年9月出台的《广州市住房建设规划(2006-2010)》中，就已明确将单位自建房与廉租房、新社区一同归入“政府保障型”住房的供应行列。今后，自建房的户型面积全部要在90平方米以下，且销售对象也要符合经济适用房的规定，只能面向本单位从未享受过住房福利的员工。

　　广东省房协专家黄穗城表示，在经历了从实物分房到货币分房之后，将来只要所在单位有地有钱自建房，广州市民就有望在货币分房和实物分房中二者选其一。这也就意味着，从2000年以来停止的单位自建房又放开了。此举还意味着，相当一部分单位职工可以购买单位自建的廉价的经济适用房，而不用去市场购买商品住宅。

　　根据广州市2006年9月30日出台的5年住宅建设规划，从2006年到2010年，驻广州市的部队、中央、省属单位和广州市国有大中型企业单位，将利用自有土地自建经济适用房3.76万套，建筑面积300万平方米。其具体计划是：2006年是19万平方米；2007年是76万平方米；2008年是75万平方米；2009年是70万平方米； 2010年是60万平方米。

　　据了解，这些笼统的数据虽然只是根据此前一些想建房的单位自报的数字初步统计的，不尽准确。但是，专业人士认为，未来自建住房的套数只会比这大，不会比这小。

　　那么，5年3.76万套的自建经济适用房这一住房供应量又意味着什么呢？目前，广州一年成交的商品住房面积达 900-1000万平方米，按每套100平方米折算，相当于约一万套住房。

　　此举是否会影响广州市房价的走势？

　　黄穗城认为，单位自建经济适用房实际上相当于以前的企业福利分房，只是以前只有福利分房，而现在福利分房与货币分房并存，专为解决没有参加房改的职工的住房问题。此消息对楼市的冲击会比较大，估计很多单位的职工会对购买商品房采取观望态度，预期商品住宅的价格也将随着单位自建房的启动和增加而应声而落。然而，也有房地产专家认为，由于此次实物分房是照顾困难对象，自建房数量毕竟有限，对商品房的市场影响将很有限。

　　可能造成新的不公

　　广州实物分房“重出江湖”的消息一经传出，民间最担心单位自建房会变相成为废弃多年的福利分房制度，单位自建房可能会造成新的社会不公，如没有土地的单位职工就无法享受这一实惠。

　　据了解，近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。

　　对此，广州市国土房管局相关负责人的解释是，新的单位建房政策与曾经的实物分房有着本质不同，只适用于本单位住房困难、从未享受过住房分配的职工。

　　这样的答复看似合理。因为现在每一个省份的经济适用房、廉租房制度都在执行落实当中，出于种种原因，见效不会太快，而如果一个单位有地，与其闲置，不如挖潜，让这些单位困难的人先有房住，何乐而不为呢？

　　但是对此提出的质疑也有道理。如果说这个单位有地，可以通过自建房解决员工的住房问题，那么单位没地的怎么办？从制度安排的角度看，单位解决不了，当然就是社会来承担，经济适用房、廉租房各个省份都在着力推行，这也是单位自建房可以复燃的一个制衡条件。

　　有人提出，对不必缴纳土地出让金的自建房，可以收取一定的调节金，补充到经济适用房建设中去。但是，这些房如何才能输送到单位没有土地，而又有居住困难的人那里呢？如果经济适用房的供应量只是维系政绩的点缀品怎么办？让100 0个人排队摇号抽一套房子，与那些有着宽松土地的单位，可以批量建房供给自己的职工相比，当然是天壤之别。

　　就经济房供应量问题，在1月24日结束的全国建设工作会议上，建设部副部长刘志峰坦承，“从目前看，多数城市供应量都偏少，有的城市甚至建设比例在逐年下降”。这显然是地方政府行政治理的机制问题，卖地换钱、换取政绩。但是如何保证输出环节的公正性，是当下必须做的可以救急补缺之处。

　　这也正是广州人困惑之处。目前广东省最大的经济适用房小区棠德花苑租售两旺，很多房主纷纷把当年的经济适用房变成“赚钱工具”。这意味着，即便推出新的经济适用房，如何保证就是向住房困难的家庭输出的呢？

　　这样的问题俯拾皆是，中国目前尚无个人实名信用系统、购房者资格难以确认，这是从经济适用房甫一面世，就面临的一个被称之为“硬伤”的话题。如果这个问题仍然无从下手，那么住房保障制度安排就会在这个硬伤中持续蹒跚而行。

　　让我们看一看，2006年GDP排在全国末梢的江西省的做法。经济适用住房资格认定是按照“个人如实申请、社区群众评议、房产部门管理、政府严格审核、逐级张榜公示、分类摇号排序、社会公开监督、违规操作必纠”的原则，这一串字符中“群众评议、张榜公示、公开监督”等字眼显得格外突出，也就是说购房者的经济适用房购买资格如果卖方不好界定的话，那么完全可以交给民众自己解决。

　　中国社会的信息对称依然需要基层组织的参与以及真正的公众监督。南昌市首批200套经济适用住房购买资格的确定，由街道的各居委会入户调查，符合条件者张榜公示，公示5天无异议后，予以盖章证明。经居委会评议通过后，申请人所在的街道办复审，街道办在2天内对其居委会和单位公示情况进行核查和入户查证，并通过调查工商登记、税务纳税的情况，排查收入超线者(重点为无工作单位人员)，符合条件的，经张榜公示3天无异议后，签署证明意见。至此，谁能买经济适用房算是可以定下来了。

　　如果是这样的执行程序，虽然经济适用房的供应偏少，但有购买资格的或者没有购买资格的，都会平静地面对这一切。

　　无论是经济适用房，还是廉租房，无不顶冠“民众利益”的名义，否则土地不可能是划拨获得。但在输出环节如果不能让人信服，那么住房保障制度也会像诸多行政机关悬挂的牌匾—“公开、公正、透明操作”，只是不得不吆喝的一个陈词滥调而已。

　　拟恢复“自建”当三思

　　在商品房价居高不下、个人集资房遭遇肠梗阻的当下，鼓励单位自建房不失为一个“看上去很美”的新政。作为“有单位”的广州市民，无疑看到了希望之光。然而，这是不是一个破解住房难题的好招呢？

　　判断一项政策是否进步，必须从其发展的终极目标入眼，放到历史背景下考量。社会学认为，从“单位中国”向“社区中国”转变，是中国社会化的必然方向。以往大家什么都靠单位，“背靠单位好乘凉”，住房靠分、看病单位有医院、孩子上学单位办幼儿园，即使是结婚离婚也向单位报告，单位俨然是一个“包办百事”的组织，不管麻雀大小，统统五脏俱全。

　　但随着国企改革、社会优化资源配置等，一个基本的取向是弱化附加在单位身上的其他功能，学校、医院交给社会了，住房、汽车搞直接补助了，通过市场、社会力量来解决诸种生活问题，社区正成为民众生活的“新单位”，“小单位、大社会”背景下的“公民社区”正在建构。

　　就如此发展轨迹而言，在各省市纷纷取消单位自建房政策的语境里，广州市为了“缓解住房压力”，重新想起了鼓励单位自建房解决职工住房的“高招”，无疑具有病急乱投医、逆社会发展潮流而动的嫌疑。

　　首先，社会资源的蛋糕是固有大小的，当政府作出有利于某特定部分群体的取向时，需要绝对的慎重，避免制造“政策性”不公。虽然有“三个前提”，但对于擅长研究政策空子的国有企业、政府单位来说，有闲置土地、符合规划的条件，实在是小菜一碟，而“有未享受分房的住房困难群众”，更是简单，怎么还不能找到三五个来？

　　作为小利益集团出现的单位，为了本部门员工的利益，会表现出巨大的力量来。土地开发的资源是有限的，鼓励单位自建房，只会令有限的资源迅速倾斜。此前，有媒体报道说山西忻州煤矿安监局仅有10名工作人员，却有四五十间带卫生间的超大面积办公室，有36套超大面积住房—有钱、有地、能跑来政策，这也算是经典注解了。

　　其次，大量单位自建房将阻碍、束缚社会的发展。我们为什么先后取消了福利医院、福利小区？那是因为“小单位、大社会”最符合市场经济背景下的社会资源利用。自建房分房，形成新的福利区，在多个领域将形成新的倾斜，如此一来，只能让饱受诟病的灰色收入、隐性福利等得以助长。更重要的是，这将人为地强化公务员、国有企业在社会上的独特地位，将公权部门分出三六九等，对于旨在构建市场公平的时代，显然是不合适的。当下，一些单位变相搞集资建房倒也罢了，政府大张旗鼓地去鼓励，后果实在堪忧。

　　有人觉得，单位自建房跟个人集资建房没什么差别，实则不然。个人集资建房的跑政策，是建立在人人可以参与、人人平等的基础上的；单位自建房虽然也算是合作建房，却是建立在特殊单位的基础上，单位小集团更有活动能力，但这种能力恐怕已经不是单纯的跑政策，更多的是背靠单位特权跑关系。更何况，单位自建房首先便剥夺了“人人可参与”的基本平等，住房问题涉及到的是老百姓的基本权利，以不平等的划分方式来化解难题，固然“单位人”高兴了，但又岂能形成更大的社会共识？

　　鼓励单位自建房，表面上会解决一些人的住房问题，但在更多单位的摩拳擦掌声中，必然是公权与房产开发关系的越发混乱，越发纠缠不清。不符合历史发展潮流、违背基本社会公平，将制造更大乱局的招数，能因为它符合一小部分“单位人 ”的利益，便成为“高招”吗？

　　因此，为了避免再走回给一些权利提供孳生腐败温床这样一条老路，建议广州的拟恢复自建政策当三思而后行。（张梦）