北京首例物业费纠纷业主胜诉案将重审

　　在为“美丽园案”举行的研讨会上，众多专家、学者和其他小区业委会主任一致认为，物业管理协会直接上书法院的做法不妥

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　　美丽园物业费纠纷案再起波澜，各界众说纷纭，无论此案最终结果如何，都将成为今后处理京城物业纠纷的经典参照

美丽园业委会经过测算认为，即使物业费下降到每月每平方米1.58元，物业公司仍然可以盈利

1月10日，本报曾详细报道了美丽园业委会维权的曲折经历

　　-深度提示

　　“北京首例物业费纠纷业主胜诉案”再起波澜。海淀区美丽园小区业委会在去年12月打赢官司、成功地使物业费降低近一半后，今年5月30日，北京市一中院作出裁定，决定再审此案。

　　这一次，行业协会和法学专家纷纷现身，从而引起多方争议。有观点认为，“美丽园案”已不仅是一起简单的物业纠纷，而是物业行业利益集团与业主利益群体之间开始“短兵相接”的标志。

　　业主们担心，如果法院再审后改判，很可能会在京城众多小区引发连锁反应，使本就艰难的业主维权行动面临更大的阻力。就全北京的3000多个小区而言，业主和物业的矛盾普遍存在，无论法院最终对此案作何裁定，都将成为今后处理物业纠纷事件的经典参照。

　　“这个案子会被再审，我们感到挺意外的。”美丽园业主委员会主任雷霞说。在去年12月15日收到终审判决书之前，她和业委会的其他成员相信他们是会赢得这场官司的，因为此前他们经过多方调查，已经掌握了物业公司虚报小区相关数据的确凿证据。

　　当美丽园物业纠纷案将被再审的消息传出后，7月16日，北京市海淀区和谐社区发展中心还在人民大学逸夫中心专门组织了一场有关此案的研讨会，来自各小区的业委会主任和相关的专家、学者纷纷发表看法。

　　在了解“美丽园案”的最新进展前，我们先回顾一下此案的前后经过。

　　来龙去脉

　　业主终审获胜却面临再审

　　2005年12月，位于海淀区五棵松路20号的美丽园小区业主委员会在状告小区物业公司乱收费的官司中获胜，这也被称为“业委会在物业费纠纷中的首次胜利”。但出人意料的是，今年5月30日，北京市第一中级人民法院作出裁定，决定再审此案。

　　起诉：1组水泵收30组的钱

　　2005年3月，经过长时间准备的美丽园小区业委会向海淀区人民法院递交了诉状，状告管理该小区的鸿铭物业公司乱收费。

　　经过反复权衡和调查，业委会决定将诉讼的范围圈定在鸿铭物业公司擅自变更收费标准、不按照小区实际建筑面积和电梯、水泵的数量收费、违反相关规定收取额外费用以及未经业主许可出租电梯广告位等4个方面，共提出了13项诉讼请求。

　　在他们向法院提交的证据中，证明了小区内的电梯数量只有111部，比当初规划时的118部少了7部；水泵数量与当初规划的30组60台相差更大，只有1组2台；而小区的建筑面积为210569.26平方米，比规划时多出了5000多平方米。“物业公司收取物业费的标准是依照小区规划时的数据来计算的，与最终实现的数据有出入，这样导致了我们为一些根本不存在的设施交了好几年的钱。”

　　终审获胜：物业费降为1.58元

　　2005年9月14日，海淀区人民法院作出判决，驳回美丽园业委会的诉讼请求。此后，业委会又上诉至北京市第一中级人民法院。

　　2005年12月15日，北京市一中院作出终审判决，业委会13项诉讼请求中的12项得到了法院的支持，获得了全面胜利。这个判决带来的结果是：在2003年至2005年期间，美丽园小区的每平方米物业费应该是1.58元，而不是实际收取的2.72元，业委会要求物业公司归还3年间多收的高达870万元的物业费，同时法院判令鸿铭物业公司向业委会归还3年的电梯广告位收益18万元，以及3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。

　　物业反应：拒收低价物业费

　　但是业主们的胜利似乎只是停留在判决书上。“判决下来后，我们曾来到物业公司，要求他们及时返还相关费用，却是空手而归。而且当业主们按照1.58元的价格主动去缴纳物业费时，物业公司却拒绝收取，这使得业主们在7个月的时间里无法按时缴纳物业费。”美丽园业委会主任雷霞说。

　　执行难：没拿回一分钱执行款

　　因鸿铭物业公司拒绝执行判决，2005年12月底，业委会向海淀区人民法院申请强制执行，该法院执行庭于2006年1月10日立案。此后，雷霞等业主又多次催促经办法官加紧执行。“但是法官称春节前案子太多，要等到春节后再执行，”雷霞说，“其实我们都已经拿到了物业公司的账号，并且知道账上的钱足够返还电梯广告位收益的18万元和另外的3000多元，法官只要到银行去就能直接执行了。”

　　这样一拖就到了今年4月，法院通知业委会，执行款已经被打到法院账上了，业委会可派人去取，但是5月20日左右雷霞他们到法院去拿钱的时候，却又被法官告知需要“再等等”。

　　突变：物业申请再审获批准

　　“接下来就是5月30日法院通知我们去领《民事裁定书》。”雷霞说。这份裁定书称，因为鸿铭物业公司不服判决，于2006年1月向一中院申请再审，经审查，该案符合法定再审条件，裁定一中院另行组成合议庭进行再审，再审期间，中止原判决的执行。

　　再审理由

　　三份材料使“美丽园案”升级

　　在接到案子再审的《民事裁定书》后，6月27日，业委会与物业公司在一中院交换证据，业委会拿到了三份特殊的材料，而正是这三份材料，使“美丽园案”引发的争议逐步升级。

　　记者看到，这三份材料都“大有来头”，而且包括了物业管理协会递交的材料。第一份是北京市价格认证中心出具的《关于美丽园小区物业服务收费项目价格咨询报告》，第二份是物业管理协会递交到法院的情况反映，第三份是由几位法学专家作出的论证意见书。

　　价格认证中心咨询报告“足以推翻原判决”

　　在鸿铭物业公司于2006年1月向一中院递交的“申诉状”中，一份由北京市价格认证中心出具的一份价格咨询报告被列为申请再审的主要理由。

　　鸿铭物业公司在申诉状中称：“我公司经过申请，北京市价格认证中心依法作出了《关于美丽园小区物业服务收费项目价格咨询报告》，这个报告是新的证据，并足以推翻原判决，因此申请再审。”从法院在裁定书中说明的法律依据中可以看出，一中院的再审决定，也正是依据“有新的证据，足以推翻原判决、裁定”这一法律规定作出的。

　　据了解，这份价格咨询报告是由北京市价格认证中心在2005年12月20日出具的，报告称：根据北京市价格主管部门有关文件规定和鸿铭物业公司提供的相关小区规划材料，测算出美丽园物业服务收费标准为每月每平方米3.411元，其中，仅电梯运行费一项就达到每月每平方米2.4元。据此，鸿铭物业公司认为，原判决核算的电梯运行费为每月每平方米0.552元，“明显适用法律错误，并进而得出了错误的数据”，严重侵犯了他们的合法权益。

　　物业协会递交《情况反映》称“判决会搅乱物业行业”

　　另一份材料有一个长长的标题：《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》(以下简称《情况反映》)。它是由北京物业管理协会递交给“北京市第一中级人民法院主管领导”的。

　　这份长4页的《情况反映》中称，在美丽园业委会与鸿铭物业公司的物业费纠纷案的终审判决结果公布后，一些业内人士和物业管理协会会员单位纷纷致电、致函北京物业管理协会，询问相关情况，并要求该协会对该案的社会和行业影响进行专题研究。

　　在这种背景下，北京市物业管理协会根据鸿铭物业公司提供的相关资料，于今年4月13日组织了业内资深人士和物业管理行业部分专家进行了专题研讨。在《情况反映》的最后，附有参加研讨会的人员名单，其中包括物业管理协会的有关负责人、清华大学、北京大学、林业大学和北京社科院的教授以及6家物业公司的总经理。

　　在《情况反映》中，北京物业管理协会对一中院对案件的审理提出了种种质疑，并表示美丽园的物业费从每月每平方米2.72元降到1.58元后，“会造成甲级住宅带电梯一梯两户的商品房物业价格比实行政府指导价的同类普通经济适用房物业价格还低的结果，违反了物业管理行业的市场价值规律”。

　　《情况反映》还称，此判例在全市各住宅小区产生效应后，可能会导致包括鸿铭物业公司在内的大部分物业管理企业因无法继续经营而倒闭，“该案的判决可能会给美丽园小区的物业管理造成混乱状态，同时也使许多业主受到误导后心态失衡，进而给北京物业管理全行业造成混乱”。因此，《情况反映》请一中院有关领导慎重考虑该案后果，“从社会稳定和谐的全局出发，重新审理此案”。

　　法学专家撰写论证意见认为“变更单项价格不妥”

　　法院判决后，当时为鸿铭物业公司代理诉讼的北京市衡石律师事务所委托相关的法学专家对此案进行了论证。

　　这份由中国社科院法学所研究员王家福、北大法学院教授魏振瀛、尹田、中国政法大学教授谢华宁、北京市政治文明建设研究中心副主任刘文忠撰写的《专家论证意见》认为，在美丽园物业费纠纷案中，虽然物业费单项价格计算有误，但不影响物业费总价格的合理性和合法性，所以合同中总价格条款是有效的，“一方当事人有关单独变更某些单项价格条款的主张不能成立”。