羊城晚报记者 赵燕华

　　兔年新春假期刚过，广州二手楼市“售淡租旺”分化明显。传统旺季加上“新国八条”、“限购令”、加息等政策轮番上阵，广州二手楼租金涨声一片。

　　■巡城

　　过完春节房租涨了！

　　记者连日走访广州市内不同区域的房产中介了解到，节后二手楼交易开场并不给力，但租赁市场则进入成交高峰期。“眼下二手房交易基本处于冰冻，倒是部分房子的租赁价格出现较大幅度上涨。”不少房产中介反映。

　　这几天，大多数地产中介陆续“启市”。员村附近中介向羊城晚报记者表示，开门首天全是要找房租的客户。在某大型住宅小区外一排地产中介地铺，记者看到，节后门庭冷落，门店玻璃窗内往日贴满的房源出售信息，被房屋租赁信息抢去风头。

　　租赁业务猛增的同时，租金价格也有小幅上涨。

　　“过完春节，回广州重新租房，哪知租金普遍上涨了很多。”湖南的王女士春节后回到广州海珠区的第一件事，就是忙着找离单位较近的房子搬家，但却发现节后房租“节节攀升”。

　　“部分市中心地段租金上涨了。比如天河区的房源，比之前放租的价格大概涨了100-200元/月。”合富置业市场部梁燕明表示，多数业主同时在几家中介门店放租，有时租客稍微犹豫一下，就“手快有、手慢无”了。一些业主也会因此借机小抬价格。随着外来务工人员陆续返穗，正月十五过后预计还会迎来一个租赁高峰，届时房屋的租赁价格恐怕还会有所提高。

　　今年涨幅或更明显

　　满堂红研究部高级主任肖文晓预料，今年由于新国八条的实施，催旺市场上的租赁需求，再加上通胀的压力，预计涨幅还会更加明显一些。

　　据中介数据，2010年广州二手住宅平均租赁价格为35.5元/平方米/月，比2009年31.6元/平方米/月上涨了12.3%，而2009年的涨幅仅为0.6%。分析人士表示，目前租赁市场需求量较大，外来高素质就业人口增多、旧城改造、物价上涨等多重因素重叠导致租金稳步上升。

　　合富首席分析师龙斌表示，去年广州二手住宅租金上涨了10%左右，而今年春节后住宅租金上涨的趋势还是比较明显。这主要是由于通胀、物价上涨等方面的影响。此外，陆续进入广州的外来者、还在观望是否买楼的刚性需求者以及因去年城中村改造的一些需要租房市民也是租赁市场的庞大需求者。

　　■探因

　　三股势力催高房租

　　为何春节长假过后，广州楼市租金一片涨声？

　　传统旺季使然

　　肖文晓分析，春节后外来人口返城，带旺租赁需求，这是年后租金上涨的传统因素。“传统因素一般会在三四月份有比较明显的释放，之后就会消散。”

　　“传统2月份是租赁市场旺季，春节后开始放盘量就会大幅增多。预计今年春节后的放租盘源要比去年二三月份高出20%左右，比节前也会高出许多。”满堂红研究部经理周峰解释，这主要有两方面因素，第一、业主一般年前收回物业，年后放出；第二、前段时间不少楼盘开始交楼，业主收楼了，部分业主会将物业放租。

　　肖文晓同时强调，除了淡旺季的传统因素，通胀和楼市政策同样对租金产生重要的影响。

　　限购政策所致

　　也有专家认为，房租上涨与“新国八条”不无关系。

　　有地产专家指出，房产税、限购令等一系列政策虽然本质上支持刚性需求，但其对购房群体的心理影响却不容小觑。出于对房价回落的预期，首次置业买家购房谨慎度将增强，短期内可能继续租赁以度过政策出台后的观望期；改善购房群体中也有部分购房者由于限购和首付成数提高等因素置业受阻，可能暂时转入租赁市场。同时，“新国八条”对没有缴够一年社保的外地人限购，这部分在当地工作、居住证未满3年的外地人群，其租房的需求迫切度必将会更高。

　　信孚研究院研究员童大焕认为，像北京、上海这样的一线城市，每年净增加外来人口高达60万以上，在限购政策下，这些人全部必须租房居住，如果二套房以上的购房被严厉限制，房租的飙升将不言而喻。“因此，在短期内房价未必能够明显下滑、房地产后市依旧长期看好的当下，本次调控不会改变买卖市场供不应求的总体局面，却可能使租赁市场供不应求的局面加剧。”

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至断言，3月份开始租金将会继续上涨，今年租客的负担将增加两三成。

　　供求应是主因

　　合富首席分析师龙斌则表示，租赁市场主要受供求影响。在龙斌看来，租金上涨的主要原因不是因为限购。

　　“2010年广州租金涨幅超过一成，我个人判断，主要影响因素是供求不均衡，租赁需求庞大是主因。”龙斌说， “广州每年新增加到市场的房子，就5万-10万套。2008年5万套，2010年6万多套，2009年最多，9万多套 ，但每年进入广州的大学毕业生，这几年保持在30万人左右 ，租赁需求十分庞大。同时还有外来务工人员，以及本地户籍的适龄人口。”

　　“另外，城中村等三旧改造拆了不少房子，相当于减少供应。” 龙斌以去年城中村改造引致的一波租金上涨行情为例，佐证供求影响租价。

　　龙斌同时认为，通胀也对租金上涨有较大影响，通胀使业主提租不仅可能而且能够实现。龙斌表示，发达国家在城市化进程基本结束后，租金回报大约5个百分点，目前广州租金回报大多数在3-4个百分点，相对滞后。从长远看，限购会令租赁市场的房子更加紧缺，租金还会继续上涨，“从这个角度看，限购也只能是短期的”。即便业主在房产税推出后将物业放租，也会抬高租金、转嫁成本。

　　■支招

　　限购令下达前

　　买房收租明智？

　　目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，达72个。各地限购细则即将落地，广州不日也将公布拥有第二套能否“卖一买一”等具体细化的条文。有市民打算赶在限购前入市投资一套单位来收租，此举是否明智？

　　“如果实力强，是一种比较好的选择。因为限购后，买不到了。”龙斌认为，只要中国经济不出大问题，楼市很难言顶。从长远看，固定资产价格还是往上走的趋势。

　　广东省房协理事赵卓文认为，按照现在的政策，卖掉了，就没资格买回来了。未来几年，确实没有比房子更好的投资保值品。

　　刚需购房一族

　　如何租房划算？

　　对于打算暂时租房的人群来说，在新政频出的节骨眼上，如何租房才比较划算呢？行业专家支招，有潜在购房需求的租客应主要考虑三个因素：

　　首先，政策观望期不排除会有部分业主主动让价，淘得较高性价比房源机会更多。因此，购房者暂时租房，等待购房良机不失为理性的策略。在租房的同时，购房者仍应保持对住宅交易市场的实时关注。已根据自己的资金实力确定意向板块和房源的买家，最好能就近租房，及时掌握区域内房价变化。

　　其次，潜在购房者租房时应多看、多比较，将租金水平放在第一位，且多考虑交通出行、生活配套等条件，以降低出行、生活成本，节省时间与精力。在出租房源的选择方面，楼层、朝向较佳，配套较全即可，力争在生活开销及租金开销之后，仍有较多余额为买房积蓄“能量”。

　　第三，尽量选择长租。选择长租方式能增加租金议价的机会。长租形式也能避免在日后租赁过程中房东临时涨价情况。同时，租客要多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手，租金极有可能低于市场均价水平。

　　北京大户型租赁需求增长 省房租应避开热点区域