本刊记者了解到，东玺门项目不是一个独立的房地产开发项目，而是属于经济适用房项目“东方新城”三期的一部分。

　　“东方新城”立项于2001年。其时，长沙市为鼓励大型房地产商开发经济适用房，在1998年的45号文件中规定，允许开发商将经济适用房项目的20%到30%用作商品房开发。而由于经济适用房项目为划拨土地，免收土地出让金，令众多开发商怦然心动，新金鸿便是其中之一。

　　新金鸿入主“东方新城”后进行了三期开发。一期和二期总面积约24万平方米，主要为经济适用房；第三期总面积近54万平方米，其中商品房面积达到26.7万平方米。

　　东方新城“东玺门”商品房面积经过多次增加，已超过了国家和长沙市政府允许的极限。

　　2000年，根据芙蓉区政府的申请，长沙市经济适用房领导小组允许“东方新城”建设20%的商品房。

　　到了2002年，芙蓉区政府再次提交申请，将商品房面积增加到30%，达到上限。

　　但开发商似乎对此仍不满足。到2005年，芙蓉区政府要求将“东方新城”由多层改为高层，再获批准。

　　到2006年和2007年，东玺门项目开始销售。根据长沙市政府的统计，东方新城经济适用房小区规划后总建筑面积68.29万平方米，其中商品房20.98万平方米，占总面积的30.7%，已经超过了政府允许的上限。

　　事实上，这种商品房和经济适用房的混搭相当普遍。在一份出具于2009年1月14日的文件中，长沙市政府承认，目前该市“经济适用房与商品房的比例构成十分复杂，有的经济适用房和商品房构建是成片开发的，有的是一栋楼里面既有经济适用房也有商品房，有的是一套内有部分商品房，部分经济适用房(因经济适用房住房户型建筑面积以80~100平米为主)。”

　　根据长沙市政府的统计，与东玺门小区类似的项目有34个，其中商品房占总面积20%的小区达26个，占总面积30%的小区达8个。

　　经济适用房为“廉租房”让路

　　经济适用房作为保障性住房，难免各种利益纠葛，也不免生出种种弊端。为此许多地方进行了改革，其中，河北省石家庄的改革最具有深远意义：将廉租房和经济适用房的申请条件并轨，对符合条件的低收入家庭统一发放《住房保障证》，可自主选择经济适用房或者廉租房。

　　这项政策得到了河北省的支持。2008年11月，河北省政府发布《关于促进全省房地产市场健康稳定发展的若干意见》，规定：“自2011年1月1日起，各市、县(市)要统一廉租住房和经济适用住房保障条件，符合保障条件的家庭可自主选择廉租住房或经济适用住房保障。有条件的市、县(市)可提前并轨。”

　　这项改革的意义在于，经济适用房将为“廉租房”让路。上述意见规定，“为提高住房保障能力，逐步建立以廉租住房为主的住房保障模式。”

　　蔡继明教授等政协委员建议，停建经济适用房之后，应大力推行廉租房制度。“廉租房既能最大限度满足低收入者的住房需求，也能遏制经济适用房中产生的大量寻租现象。”

　　文林峰也认为，将来保障性住房要由销售为主逐步转向租赁为主。

　　她非常欣赏厦门进行的经济适用房租售并举的尝试。“由于租金由政府补贴，符合低收入家庭支付能力，在申请家庭中，有80%选择了租房而不是买房。”

　　加大廉租房建设、减少经济适用房建设不仅是学界共识，也体现在中央财政的思路中。

　　在4万亿背景下出台的“9000亿安居工程”，计划未来3年内将建设经适房400万套，投资6000亿元；廉租房200万套，投资2150亿元。

　　但在财政思路上，经济适用房建设资金来源完全依靠地方政府，而廉租房则可获得中央财政的补贴，其中既包括作为货币补贴的中央廉租住房专项补助资金，还有作为新增项目建设补助的预算内廉租住房建设补助资金。

　　两会期间公布的2008年预算执行报告显示，2008年新增1000亿元中央投资项目中，在保障性住房建设方面中央投资集中用于廉租房。截至2009年2月底，基本建成廉租住房19.1万套，开工建设29.5万套。■

　　经济适用房政策流变

　　过去10年间，经济适用房由住房主体变为保障性住房主体，又逐渐边缘化，这一制度经历了一系列的定位变迁和改革，这一历程注定成为住房制度史的活化石。

　　经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。房改伊始，多数城镇职工从单位分得“房改房”，而对于那些没有分到房改房的城镇居民，便提供具有保障意味的经济适用房。当时名为安居房。

　　房改之初，经济适用房的定位是住房供应体系的主体。1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出在全国范围内建立新的住宅供应体系，宣布开始全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

　　该文件的核心是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。具体而言，包括高收入人群购买商品房、中等收入人群购买经济适用房和低收入人群租住廉租房三个层次。

　　最早参与北京市经济适用房建设的开发商张博说，1998年及其后的几年间，经济适用房和周围的商品房并没有严格区别，“没有人像现在这样玩命去抢。”

　　2001年后，经济适用房和商品房之间的差价拉大，房源紧缺现象日益严重，开着奔驰宝马住进经济适用房等新闻屡见报端。

　　2003年3月，建设部、原国家计委和国土资源部联合对北京等11个省市的经济适用住房进行调研，针对各地出现的一些问题，如“房源短缺，许多有需要的群众无力购买；号贩子利用网上注册认购楼盘之机高价倒卖认购房号”。

　　面对社会上叫停经济适用房的呼声，2004年5月，建设部、发改委、国土资源部和人民银行联合下发《经济适用住房管理办法》，将经济适用房的定性变为“具有保障性质的政策性商品住房”，并主要面向中低收入人群。

　　然而，当时购买经济适用房的收入审核不严格，一纸收入证明任意填写，加上上市交易管理不到位，大量投资者凭借关系和资源买入经济适用房，从中获取巨大差价。

　　2007年12月，建设部等7部委联合下发了新的《经济适用房住房管理办法》，确立了严格的准入和退出机制。一方面加强政府对收入审核的力度，另一方面加强对经济适用房上市交易的管理。

　　然而，经济适用房政策每一次变革，带来的是政府机构的膨胀。目前北京市申购经济适用房所有环节由政府操办，实行三级审核、两级公示制度，这意味着大量的政府投入。

　　根据北京市建委的资料，短短一年内，北京市从一个审核经济适用住房资格的窗口扩展到现在全市314个街乡镇全部设立住房保障审核窗口，工作人员近千名。

　　而工作效率却并不高。张博表示，这几年最大的问题是“房子等人”，开发商建好了房子，但政府还没有审核好购房者前来摇号。

　　更为致命的问题是，如此大的资源投入能否确保中低收入群体住上经济适用房？全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼说：“对于经济困难的群体来说，经济适用房再怎么‘经济’，也还是买不起！”

　　以目前北京对外销售的常营和宋家庄经济适用房项目为例，均价4500元每平米，一套80平米的房屋价格约36万元。目前北京市二人户家庭购买经济适用房的标准是年收入36300元以下。也就是说，购买一套经济适用房将会透支一个家庭未来10年的收入。■

　　(徐凯整理)