可以预见，三中全会后，农民对于集体建设用地权利的土地制度改革，可能自此拉开帷幕，各地势必纷纷试水，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。

　　北坞村的试点，也有这样的意图存焉。虽然北京市国土局2月16日表示，北京市拟进行宅基地换房试点，但腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发，主要用来发展村镇企业集体经济。不过，北坞村“城乡一体化试点”所涉及到的“以宅基地换房”，似乎走得更远。

　　张泉告诉《中国新闻周刊》：“村民居住的回迁房性质是经济适用房，应该可以按照规定交易。”

　　《北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发〔2007〕27号)规定：“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。” 张泉说：“具体是几年还说不清楚，政策可能有变化。”

　　如果有多余的房子可以上市交易，北坞村民也许可以借此获得一定的经济补偿。2月22日中午，郭于晴就是怀着这种美好的憧憬在电话中告诉亲友：“多出来的房子可以卖出去，或者出租。”

　　北坞试点调整中腾退出来的宅基地，除了用于村民回迁房建设之外，其他将用于绿地和产业用地。初步估算，北坞村绿地将有4000多亩，具体数量在调研之后可能还会调整；而政府审批下来的用于发展村集体产业用地为21.5公顷，约325亩左右。

　　在目前的规划中，产业用地主要分为四大块：第一块，围绕闽庄路汽车一条街，发展两个高端汽车销售产业，一个是奔驰销售中心(可能会是奔驰在中国最大的销售中心)，匹配奔驰博物馆，其中将展示奔驰一百多年来所有的车型；还有一个LEXUS雷克萨斯(凌志)销售中心。第二块，结合外来人口比较多的现实，建设一个2万平米的外来人口居住公寓。第三块，建设一个用地4公顷的生态园，包括一个四星级酒店，一个生态餐厅以及相关产业配套。第四块，7万平方米的高档酒店建设。

　　“这些项目，一个是考虑到本地农民的就业问题，还有就是本地集体经济的发展。”张泉说，如果产业规划全部到位的话，将增加800到1000个就业岗位。

　　该方案强调充分发挥农民主体作用，为此，北坞村所在的玉泉行政村组建了北京颐泉房地产开发公司，张泉为法人代表，“不以营利为目的，主要负责这个项目，也就是回迁楼和四块产业用地的开发建设”。

　　据悉，本次调整中仅涉及村民回迁房建设部分就需要投入4个多亿，为平衡建设资金和用地指标，政府给予的资金支持主要包括：四条半路网的建设征地补偿费用先行支出，约有1.2亿元；贴息贷款；免税，即交即返；另外，镇政府将出资一两千万元。在上述建设项目之外，玉泉村还将计划开发8万多平方米的商品房，用于调剂回迁楼建设资金。

　　谋破“小产权”

　　“要给老百姓把这点事儿做好。我一直主张，自己的地自己开发建设，把产业留给农民。”张泉说，“不然的话，开发商全把地‘研究’走了，你再想发展自己的产业就没有了。”

　　张泉所说的开发商把土地“研究走”，指的是近10年来，玉泉村开发利润被房地产商拿走的一段历史。在过去的开发中，村集体和村民所享有的实惠有限。迫于情势，小产权房成为村集体分享土地收益的一种主要手段。

　　北坞村是玉泉行政村的8个自然村之一。早在1993年的北京城市总体规划中，玉泉村就被全部划入了绿化隔离带(简称绿隔)建设范围。

　　2000年3月，四季青镇绿隔建设工程正式启动。根据计划，所有绿隔范围内的旧村，都将在4年内被拆除，玉泉村下辖的8个自然村，通过土地置换的方式，在原小屯、闵庄两个自然村建设农民回迁楼，8个自然村的村民全部搬迁至此居住，腾退出来的农民宅基地用于绿化。

　　北坞村所属的玉泉村旧村改造工程，各个村集体无法插手，只能由四季青镇纳入全镇建设计划，由其农工商总公司下属的清远房地产公司负责开发。由于缺乏资金，清远公司先后和北京润地、物华天宝、天方世城三个房地产公司合作，进行玉泉村的旧村改造。

　　这个计划4年完成的工程，7年之后，只为玉泉村不到1000人提供了新房，其他8000多人依旧住在平房中，而北坞、中坞等自然村的拆迁一直没能启动。据调查，工程搁浅主要是因为开发商的商品房建设占用土地，导致回迁房亏空28万平方米。

　　土地收益被他人拿走，农民却没有住上开发商所允诺的回迁房，这种困局为北坞村在这次试点中取得主体地位奠定了现实基础。

　　事实上，村集体谋求土地增值收益的实际行动先于制度层面的放开。就在郭于晴1995年新修房屋以供出租三年后，1998年，北坞村所在的玉泉行政村，也开始兴建了后来被命名为中坞新村的小产权房。

　　因为没有向国家缴纳土地出让金等税费，也没有国家的土地使用证和预售许可证，这种房屋没有产权证，但是因为价格优势很受市场欢迎。

　　小产权房占用的是集体土地，按照此前的法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　据房地产开发程序，一块农地若要转为房地产开发，首先政府将按照基准地价征用土地，进而将农地转为开发用地储备。之后，开发商通过拍卖方式以获得对这块农地的开发权。中间地价的落差，即构成了政府土地出让金的净收入。

　　在这种土地开发政策之下，政府一方面是农地征用的唯一合法主体；另一方面，又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。国研中心课题组的调查表明，在这种供给格局中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20%到30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。

　　以2007年的一项调查为例，彼时北京市场上在售的400余个楼盘中，“小产权”楼盘约占市场总量的18%，平均3344元/平米的售价，仅相当于2006年北京市整体销售均价8792元/平米的38%，而2001年完工的中坞新村复式楼，当年的交易价格也只有3800元/平米。

　　小产权房破除了区县以上政府和开发商分享土地收益的格局。加之小产权房还不同程度地存在着占用耕地，甚至基本农田的情况，因而，“小产权”房并不被政策所允许。国土管理总局(国土资源部前身)、国务院办公厅都曾发文，禁止城镇居民购买农村宅基地及农民房。

　　2007年6月18日，建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》，明确警示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，剑指小产权房。

　　随后，各地开始严厉处罚建设小产权房的单位，有些占用耕地的项目甚至被强制拆除，就连曾经实施“小产权房”办证试点工作的河北省石家庄市，也迫于压力而暂停。

　　位于四季青镇玉泉村的小产权房项目“中坞新村”，侥幸在这一轮清理风暴中幸存，然而小产权的帽子始终没能摘除，合法化路径在试点之前，方向尚未明朗。

　　北坞村的试点给不合法的“小产权”合法化提供了一种途径。如果“在自己所有的土地上能盖属于农村集体自己的房子”，张泉和郭于晴等村民们的期盼是，以后村集体所盖的房子，就不再是小产权房，而是“大产权”了。                           ★

　　(应采访对象要求，本文中郭于晴为化名)