-林 华

　　7月7日，万科A公告显示，今年6月万科实现的销售面积为44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比 2007年同期下降38.0%和22.8%。

　　据称，近期房地产价格的盘整和成交量的下滑，资金回收压力较大；与此同时，由于资金的缺乏，使得不少房地产项 目开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。随着年底将至，类似的项目转让融资行为将会变得更加普遍。

　　进入2008年，中国楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。持续紧缩的货币政策进一步加剧开发商资 金短缺，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的开发商雪上加霜。

　　分析人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，开发商优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小开发商 将因资金链断裂而被迫变卖项目、股权甚至出局。在行业洗牌加速的大背景下，土地、资金等各种要素资源将向优势房地产企 业集中—叫嚣了近三年之久的“寡头时代”似乎值得警惕。

　　项目转让或大势所趋

　　近期的房地产市场，价格的盘整和成交量的下滑已是不争的事实；与此同时，由于资金的缺乏，使得不少房地产项目 开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。

　　中国土地一级开发网信息显示，5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西、 辽宁、黑龙江、重庆等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅及商业项目。

　　而北京、天津等城市，近期有意转让土地、或者有合作开发意向的开发商数量明显增多。与去年同期相比，大约上升 50%。在转让地块中，以住宅用地为主。

　　据悉，目前在北京产权交易所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目 达到16个。

　　涉及股权转让的包括：北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权、北京国融置业有限公司45%股权、 中国华联房地产开发公司85%产权、北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权、北京德胜投资有限责任公司99%股权 等。这些进行产权转让的公司，多数都表现出对资金的渴望，有的要求受让方能短期支付大笔交易资金，还有要求受让方有良 好的资金实力，能一次性支付交易价款。

　　据统计，近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让，主要集中在宣武、昌平、密云、 怀柔等。

　　在这些土地中，也有一些位置不错的地块，其中包括位于宣武区广安门外南大街77号的金宫花园土地，该项目其占 地面积为38538.788平方米，总建筑面积29140平方米，容积率0.58，绿化率35%。土地使用性质为办公 、客房及附属设施。

　　此次挂牌出让的7块二手地中，位于密云县高岭镇的地块面积最大，达到了1500亩。另外，还有位于怀柔区杨宋 镇的A、B、C三块土地转让。另外，昌平区南口农场温南路东侧的土地使用权及地上建筑物也转让，建筑面积达到了5万多 平方米。

　　据称，知名房地产公司也正加入到转让项目或者股权的行列。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限 公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。

　　5月16日，粤宏远发布公告显示，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日在东 莞市与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50 %的股权。

　　北京万信投资发展有限公司主要股东为深圳市万科财务顾问有限公司。万科3月份发布的2007年报显示，东莞市 万科置地有限公司注册资金1000万元，万科集团持有100%股权。

　　公告显示，项目公司主营业务为万科翡丽山房地产项目开发经营，土地面积25万平方米。财务资料显示，目前公司 总资产15.184亿元，负债15.09亿元、净资产947.8万元、主营业务收入0元、主营业务利润-52.2万元 、净利润-52.2万元。从财务数据来看，这一地块几乎没有投入公司任何自有资金，公司负债率几乎是100%。

　　5月19日，香港上市公司瑞安房地产公告称，全资附属公司SOD与海外投资基金永菱通订立协议，永菱通将以1 1.25亿元人民币的总价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL的25%股权。FPL的主要资产包括上海瑞虹新城 项目。

　　无独有偶，李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”近日公告称，已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司 签订协议，以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。

　　分析人士指出，在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售，往往在私下进行股 权转让融资。虽然目前没有一个公开的数据分析表明现在到底有多少开发商在私下进行股权转让融资，但根据目前的情况估计 ，应该比去年会增三成左右，开发商对资金现在是相当饥渴。

　　尽管想转让的地块并不少，但是最终能找到合适的买家却不是一件容易的事。有关专家表示，最近挂牌的很多地产项 目，无论地段还是价格，应该说都是比较好的，但是最终成交的项目却很少。

　　由于目前房价和地价仍然处于高位，因此有资金、有实力的开发商在选择这些转让地块时都相当谨慎；加之未来地产 政策并不明朗，出于对可能带来的风险的控制，很多开发商目前还在观望阶段，这也在很大程度上限制了开发商对出让地块的 热情。

　　转让项目解资金之困

　　据称，开发商抛盘的原因较多，如欠银行的钱，另外一个原因与开发商缺乏商业项目后期经营管理经验有关。开发商 在建好楼盘后，后期经营管理亦是获得稳定回报率比较重要的过程。

　　当然，诸多的房地产项目转让，主要还是应为资金压力大之下的无奈之举。如北京德胜投资有限责任公司99%股权 。其要求受让方应书面承诺在签订产权交易合同受让股权后，10个工作日内提供3亿元人民币融资，用于标的企业归还长期 借款。

　　在日前举行的“中国房地产(无锡)高峰论坛”上，潘石屹表示，由于土地价格被高估，一些开发商高价拿地后出现 了拖欠政府的土地出让金、拖欠政府地价款以及违约的事情都是之前没有想到的，这些都是在资金压力下表现出来的现象。

　　国泰君安房地产行业分析师孙建平表示，资金链紧张将是行业资源并购整合良机。时间紧迫和交房保证等原因使得资 金链频临断裂企业选择项目转让的概率大于降价清盘的概率，部分企业资金链断裂将更多地将通过上游项目资源的并购整合来 结束。这其中既有优质地产公司之间的合作，也有优质地产公司与非房地产主业公司之间的合作，还有内地和国外房地产公司 之间的合作。

　　分析人士表示，夺取更多市场份额，加快行业集中速度是解决资金紧张的有效途径。有实力的房地产开发龙头企业正 通过并购和重组逐步扩大市场份额。具有管理、资金、开发等优势的优质开发商出管理平台和团队，出开发产品能力，而由另 一方出钱、或出地，二者在合作项目获得相互满意的分配比例，因此，龙头企业可以弥补来自市场扩张过程中的资金短板压力 。

　　业内人士表示，即将到来的8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候，去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金 的压力。与此同时，很多城市房地产的成交量还在继续走低，开发商回笼资金的压力陡增。

　　对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了它们贷款的门槛，让很多中 小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。

　　伟业控股公司副总经理张剑表示，现在中小企业基本上拿不到银行贷款。现在即便是四证齐全还是拿不到贷款，去年 央行和银监会调控以后，本来大家预期的额度今年会比去年涨20%-30%，可是结果今年总量控制和原来差不多，大家预 期能放出来的贷款也没放出来。

　　目前，房地产市场资金缺口到底有多大？戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，今年下半年的资金缺口更为 严峻。央行提高存款准备金率等紧缩政策已经相当于将房地产两年的贷款规模冻结。此外，全年2/3的信贷额度已经在上半 年用光，预计全年房地产贷款总额只有8800亿元，房地产信贷缺口达到3000亿元，下半年房地产信贷将更紧张。

　　业内人士表示，为了保证现金流通，现在房地产企业盈利的目标已经让位于保证一定的销售量，特别是对于主要从事 房地产开发销售的上市公司来说，销售顺利意味着经营性现金流得到保证。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，在今年 7-9月开发商资金链最紧张的时候，一些中小企业将面临生死大限，将因资金链断裂或频临断裂而被迫变卖项目和股权。

　　分析人士认为，由于近期以来房地产开发商的资金压力不断加大，因此不得不通过转让或者合作开发的方式来缓解资 金压力；同时，伴随房地产市场的不断调整，房市已逐渐显现出低迷态势，房价不升反降，而原材料价格却一直上扬，这使得 行业利润逐渐微薄起来，更多的地产商也开始转行。而转行的第一步，就是把手中的“熟地”以一个比较好的价格转让出去， 这也是土地项目近期频繁挂牌转让的主要原因。

　　日前，住房和城乡建设部召集部分开发商，就目前房地产行业状况及开发商资金状况等问题举行了相关会议。会议中 得到的结论是目前的确出现了行业性的资金紧张，但尚未达到发生危机的程度。从紧货币政策今年可能仍会持续下去，专门出 台行业扶持政策的可能性并不大。

　　另外，今年初《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，各地要在6月底前把清理闲置土地的情况上报国务院， 囤地的开发商如果不在6月底之前把地处理掉，会很麻烦。这也造成不少开发商急于卖地。

　　地产市场进一步分化

　　那么，在资金紧张基础上形成的项目抛售热潮，究竟会对市场产生一个什么样的影响呢？结果是显而易见的，它无疑 将会进一步加速市场的分化，不少开发商可能会因此永远被“逐出”市场，而那些能够熬过这个“冬季”的开发商，却有可能 在日后市场新一轮的发展中再显身手，调整引发的是市场深刻变局。

　　总体而言，我们不得不承认这样的事实，房地产行业整体资金是短缺的，但细化到每一个企业其情况又是非常不一样 。

　　今年房地产市场所发生的变化，无疑是对去年囤地捂盘开发商的一次沉重的打击。在当前宏观调控仍然趋紧的大背景 下，一些捂过头而扛不下去的开发商，完全可能因为这次调整而被迫出局。对于那些有困难的开发商来说最好的解决办法是把 自己卖了，这无论如何都不是什么危言耸听。

　　对于有足够实力的开发商，目前解决资金压力的渠道还是相当多。比如既可以通过降价出售回笼资金，也可以通过项 目合资拉来资金，还可以出售股权换取资金，也可以出让土地来解套。资本运作层面渠道也很丰富，不但上市公司可以增发再 融资，非上市公司也可以上市融资(IPO或借壳)，还可以得到战略性投资，甚至可以发行企业债等。所以在这一轮市场大 洗牌的背后，开发商并不都缺钱，而是贫富差距被进一步扩大。

　　事实上，近年来全国各地频现“地王”，拥有雄厚资金实力的房地产商不惜高价购买土地，而更多实力较弱的中小房 地产公司则因“囊中羞涩”而无法染指。房地产业成为了“少数派”的天下，房地产“寡头垄断”开始浮出水面。

　　去年10月9日，国土资源部又发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，于11月1日正 式实施。39号令最让开发商揪心的一条莫过于其首次明确，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书， 未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

　　业内人士认为，39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。这一新政对上市地产企业 是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对于一些资金实力薄弱的中小开发商，意味着将被淘 汰。

　　经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转成了“钱荒”。面对吃紧的 资金链，中小开发商面临生死抉择。一旦市场需求出现回落，天价地将很可能成为一些开发商的滑铁卢之战，严重的可能导致 这些开发商资金链断裂甚至于破产。

　　对于39号令，北京富华园房地产开发有限公司副总经理郑曼夏表示，政策只会让更多的中小开发商因为资金问题退 出市场，而形成地产寡头。这样房价更加要控制在地产寡头手中了。

　　上海米兰之夜房地产开发有限公司总经理雷鉴表示，39号令的执行会让一部分中小开发商因资金门槛的提高被淘汰 ，这意味着更多的土地将集中在一小部分资金实力雄厚的大开发商手中，并最终推动这些企业成为地产寡头。

　　近年来，从拿地到开发再到销售，每一个环节都步步吃紧，使大开发商的实力优势也步步显现。叫嚣了近三年之久的 “寡头垄断”似乎就要进入倒计时。

　　有关专家认为，房地产企业之间应该选择合作开发，联手抵御可能扩大的市场风险，也可以杜绝国内房地产行业进入 “寡头时代”！

　　事实上，被收购兼并并不是中小开发商所情愿的一种模式。对于中小开发商来说，拥有大量开发用地，虽然资金极其 缺乏，但只要还有心开发房地产项目，在目前情况下都还不至于“无路可走”。

　　最近一段时间，北京、广东等地区的开发商之间的合作开发事例频频出现报端，如香港置地和万通的合作等比较有成 果的合作开发已经成为业内的典范。关于开发商之间的收购兼并情况并没有像人们想象的那样频繁出现。房地产行业高额投资 回报的诱惑，使得一些开发商不到万不得已的时候，是不会轻易选择退出的，这样通过合作开发可以保证自己手中所拥有资源 依旧带来丰厚的利润，这对双方都是公平的，也是目前开发商比较认可的合作方式。 -