规划腐败“潜规则”

　　规划腐败“潜规则”

　　3名东窗事发的副局长中，46岁的姚继韵最令人扼腕叹息。姚继韵硕士毕业于重庆大学建筑学专业，留校任教两年后下海，1993年底来到三亚规划局工作，1997年重回校园教书，任厦门大学建筑设计院副院长，2004年1月以厦大副教授的身份重返海南，任海口市规划局副局长。

　　姚继韵属于“人才引进”，科班出身且拥有副教授职称的他被认为加强了外行林立的海口市规划局领导班子的执政能力，很多人对这个知识型官员的到来寄予厚望，“姚也算是海口建筑行业里面不可多得的专业型行政人才，海口市建设部门里大大小小的官员中，科班出身，具有较高专业素养的基本没有几个”。

　　“规划局这趟浑水太深了。”一名海南房地产公司董事长向记者感慨道，“进去了就别想清白出来。”他说，虽然具体涉案事实有待检方披露，但姚继韵的出事80%以上跟“容积率”有关。

　　容积率是规划中的一个限制性指标，不容擅自更改，否则就是违法行为，它指的是建筑总面积和土地面积之间的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越高，意味着建筑单位面积所占的土地面积越少，间接降低了土地成本，减少投入；同时意味着，在同样的土地面积里造出更多的建筑面积，增加售房收入。“复兴城D栋违建事件”其实就是“容积率 ”问题，加建一层必定增加容积率。

　　一减一增，开发商可以获取很多利润，“一个大的房地产项目，哪怕容积率增加0.1，开发商就可以多赚几千万， ”这名董事长说，“因此，开发商肯定百挫不馁不惜血本地拿下规划局这帮干部，开发商们很清楚，改变容积率已经不是技术问题，而是权力问题。”

　　他给记者举了一个例子。他的一个朋友将海南某城市的一栋8层的烂尾楼修建成酒店，他想加盖4层，于是找该市市长修改容积率，50万元出手后，市长给批了。不料，被一个竞争对手知道后，人家致电告知市长，这个批文开发商能赚20 00万，至少100万你才批吧？市长一听，“吃亏了”，第二天电话过来，说，昨天批的不算数。这个朋友也不愿再送钱，便放弃了加盖计划。

　　一个城市规划分总体规划、分片规划和详细规划三种，像海口，城市总体规划是由国务院审批的，尽管“个案修正总规”的现象也有可能发生，但藐视国务院者风险巨大，“就是给一个亿少有人敢”。修改分片规划中的用地性质也是一种“规划腐败”现象，但只有大开发商才有这个“实力”。因此，出问题最多的是修改详细规划中控制性规划指标之一的“容积率” 。

　　在土地供应紧张、地价飙升、房价攀高的今天，增加“容积率”就是增加财务收入，这是每一个开发商梦寐以求的事情。然而“容积率”是受城市详细规划严格控制的。比如说，容积率超过1.5，体现在建筑物上就是小高层建筑以上，海边建筑物规划必须将容积率限定在1.5以下，也就是只能建设低层建筑，这样才不会遮住海景。因此，修在滨海大道靠海一边的“复兴城”，即使只盖5层，已经影响滨海景观。卫留成的“投诉”，或许他想问的不是“复兴城D栋”为什么又加盖一层，而是问：复兴城怎么会通过规划？

　　早在上个世纪90年代初，专家便呼吁海口滨海一侧都应成为公共观光区域，然而一个又一个高层建筑或先或后出现在“复兴城”的左右，除万绿园外，滨海大道北侧的公共绿地和海滩几乎被霸占殆尽。一般民众或许不知道，这些超高层建筑都在容积率上做文章了，但他们都抱怨，驱车在滨海大道却看不到海景了。

　　反讽的是，2005年海口市曾出台《海口市超容积率用地管理规定》，“依法监管超容积率用地行为”，但海口市的超容积率建筑却越管越多，行政不作为有之，更严重的是监管者利用手中的监管权力寻租。知情者告诉记者，海口烂尾楼“ 蝶变重生”过程更是一块腐败土壤。很多烂尾楼当时批建容积率高达5到7，有的甚至到10，大大超过了城市公共设施的承受能力，因此海口市对处置烂尾楼的一个原则是，降低容积率。“只要是降，降多少规划局说了算，这就成了一块很大的寻租空间。”

　　“规划局出事是正常的，问题是在哪儿点火。”一名为房地产商做法律顾问的海南律师对记者说，“海口规划腐败早是一条潜规则，比如说，房地产项目报建一平方米至少得交100元，钱不交，项目规划不会通过。”海南大学一名行政干部则对记者抱怨说，海南大学一些项目规划常被海口市规划局卡住，“因为海大不愿贿赂他们”。海口市某政府部门的中层干部则对记者说：“受贿已经成为他们的游戏规则，我们也必须给，但我们是政府部门，给一两千意思一下就行。”

　　有人报料说，许西茂敛财的方式是，通过其女设立的电梯销售公司，以修改容积率及规划为诱饵，向房地产开发商强揽电梯合同，而且房地产开发商只能在其提供的合同上签字，没有还价的余地，近几年已牟取数千万的暴利，创造了“商界神话”。

　　正如卫留成在海南省委五届三次全会上严厉痛斥的那样：“一些人、一些部门不给好处不办事、给了好处乱办事。明明是合情合理合法合规的事情，就是拖着不办，为了自己收黑心钱，不惜延误项目建设，甚至失去发展机会。我们决不允许这种腐败现象存在!”

　　至于海口市规划局为什么集体腐败，上述律师告诉记者一句名言：点头不算，摇头算。知情者告诉记者，王小山并不是当上总规划师后才大量受贿，他当建筑规划管理科科长时就已经大肆受贿。42岁的王小山系海南琼海人，为人自傲，喜欢高尔夫运动，“能与他朋友相称的必须要有大钱”，“他狂妄自大到公开向开发商要红包”，知情者透露。对于房地产商来说，王小山是第一关，建筑规划材料必须通过他往上递，项目能否通过他说了不算，但如果被他卡住了，那麻烦就大了。这就意味着，从上到下都有可能腐败。

　　另外还有一句“行话”：会下定案，会上议案。知情者告诉记者，开发商经常被规划局副局长们忽悠的一句话是：“ 这个不好批，得开会议。”很多时候，这是开口要钱的“普通话”，交够钱的没有不通过的。那么各个局长们如何保证自己的议案在领导班子会议上通过呢？“会下打好招呼，这次你帮我，下次我帮你”，越“团结”的领导班子越容易“形成共识”，会下定案再拿到会上议，不过是走程序，但却是敛财的必经程序。来源：南风窗