开发商和购房者：面对精装房，你准备好了吗

　　-观察记者 刘 静

　　从本世纪初的南都·银座公寓受到市场追捧以来，精装修楼盘便开始正式在杭州崭露头角。2006年8月，杭州市 政府转发市建委《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中明确提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全 装修房的比例要占到50%以上。情况正如政策倡导的一般，目前，杭州的精装修楼盘虽然还未达到“稳坐江山”的地位，但 引入精装修概念的楼盘已经多达近70个。

　　不可否认的是，“精装修”正在房地产市场引发一场革命。不仅在实体产品上，更在操作观念上，而这个螺旋式上升 完善的过程，将在一场又一场开发商和购房者之间的博弈中完成。

　　客户定位：

　　中高端居多，普通型住宅稀缺

　　经过调查，记者发现目前市场上的精装修楼盘主要有三种类型。

　　一是定位高档的豪宅。这类精装修产品，无论是项目配套，还是服务理念，都是以打造豪宅为目标，以提升高品质生 活，这类楼盘最具代表性的就是滨江·金色海岸，从装修材料到风格及服务，体现国际化、高尚化的现代生活方式，主力户型 面积为210-380平方米。其他较典型楼盘发展绿城·留庄，主力350的底层精装修，销售均价35000元/m2左 右，容积率仅1.17，可以说是目前杭州，乃至整个华东地区都极为罕见的低层、低密度、高档精装修住宅。

　　二是定位中高档的城市公寓。这类精装修产品以星级酒店式服务，高尚完善的周边配套，构筑出一个面向白领的便利 生活空间。较有代表性的如绿城·蔚蓝公寓，处于城市中心稀缺区位，南邻凤起路，西至景昙路，整个项目约70%为90平 方米左右的小户型，打造纯现代主义风格，预计均价23000元/m2。

　　三是定位中高档的度假别墅。这类项目离市中心较远，一般客户群都有一定资金实力、有较高品质生活需求，户型面 积较大，容积率也很小。代表项目集中在淳安千岛湖一带，如翡翠岛·山水别墅，主力300-500平方米，预计开盘价每 套600万元。

　　纵观这些项目，记者发现目前的精装修楼盘都集中在中高档价位，只有仁和·金鼎公寓、千岛龙庭等几个楼盘价位在 五六千上下。

　　华元·和庄也是一个走高档路线的豪宅类楼盘，该楼盘营销经理王小姐表示：“我们的房子平均造价1000万，因 此目标客户必定拥有上亿资产，这是我们公司的第一个精装修楼盘，之所以选择高档楼盘，我们也是想把它做成精品。”

　　然而撇开开发商如火如荼的“精品”热情，购房者对精装修的接受和认知程度目前还非常有限。2007年中旬杭州 盖亚广告机构·市场研究中心做过一次对于杭州精装修住宅的全面调查，结果显示，有57.3%的购房者将会考虑、购买或 在同等条件下接受精装修房，而42.7%的购房者却表示只购买毛坯房。而愿意购买精装修房的人群有44.3%的比例可 接受支付的精装修房单价为“7000-8000元”，15.2%的人选择“5000-6000元”，14.6%的人选 择了“9000-10000元”。

　　很明显，在开发商和购房者之间横亘着一条价格鸿沟，虽然开发商在运作精装修项目经验不足的情况下，首先选择高 档楼盘“试水”是出于谨慎和安全的考虑，但这也表明精装修市场仍然处于起步阶段，因为，只有当普通型的住宅成为精装修 市场的主力时，真正意义上的精装修市场才算来临。

　　装修风格：众口难调的困境

　　对于什么是目前阻碍精装修市场发展的最大问题，开发商们的回答都惊人的一致—个性化。

　　从购房者角度来看，居室作为个人生活空间，其装修、装饰受到个人的文化程度、喜好、审美等诸多方面的影响，当 然不想和别人如出一辙。

　　从开发商角度来看，一致性和标准化才是工程项目的最终诉求，也是最环保和经济的方式。

　　这的确是个矛盾。江南春城·竹海水韵是杭州金城房地产集团的第一个精装修楼盘，公司总建筑师在接受记者采访时 说：“我们也对此感到疑惑，国外情况和国内非常不同，在国外，一般客户都接受标准化装修，个性化只是有钱人的游戏。”

　　在去年的房交会上，一位房地产开发商也抱怨说：“我们提供了6种装修风格方案，客户要10种；我们提供10种 ，客户要20种，这到什么时候才是尽头！”

　　这当然一方面反映了国内精装修市场还处于初级发展阶段，从开发商到购房者的认知心理都不成熟，但另一方面，问 题需要解决，众口难调也必需“杀出一条血路”。

　　于是，南都房产把南都·逸天广场的室内设计交由著名的集美组负责，开发了文风月色、时尚星空、e线阳光三种风 格、六套样板房，每一种风格都提供了一套装修示范和一套交房标准，同时在配色上有所区别。

　　江南春城·竹海水韵则巧妙地避重就轻，装修上的主要着力点在硬装修，如地板、顶棚、墙面以及门窗，而对软装饰 则涉足很少，因此房主就可以通过对窗帘、沙发、靠垫、壁挂、地毯、床上用品、灯具以及装饰工艺品等的装饰，从而达到居 室个性化的目标。

　　而更多的楼盘，则响应国家政策号召，纷纷推出“菜单式装修”。这种精装修就像“点菜”，在产品设计上把一套房 子分为厅、房、厨、卫四大功能区，每个功能区的产品配置上又分为“简约型”、“舒适型”、“雅致型”和“经典型”四种 ，消费者可以根据自己的需要进行任意选择和任意搭配。

　　这么多的方法的确让困境缓解了一些，而房地产业资深人士、浙江汉龙文化传播有限公司总经理罗茵的话，则更让人 寻味：“其实无所谓风格，品质卓越的精装修房，是让人一进去就会产生购买欲望的。”

　　产品质量：便利还是麻烦？

　　对于一直只做到“毛坯房”为止的开发商来说，涉足装修领域无疑是一门新课题，而且这个课题的难度超出他们最开 始的想象。

　　精装修是一项巨大而复杂的工程，开发商要介入设计、材料采购、组织装修公司施工、现场监督管理、交付验收以及 后期保修等过程，对开发商的能力和经验提出了很高的要求，

　　比如材料选购，涉及的品种品牌繁多，而各种材料又有众多的供应商，开发商需要花大量人力进行材料选择，并且在 实际操作过程中逐步调整完善形成一套完整的供应链才能实现低成本、提高质量。

　　虽然只有一幢公寓里不到20%的房子做精装修，钱塘·梧桐公寓的开发商仍然在原材料的选择上慎之又慎。德国唯 宝的卫浴，是号称为各国皇室御用长达255年的“卫浴国宝”；诺而特原装的实木橱柜，是欧洲豪华别墅的配置等级；A. O.史密斯热水器，是有着130年历史的世界热水巨匠……然而，即使拥有着如此优质的产品配置，情况还是诚如诸多开发 商所说的：“冰箱、洗衣机、空调，每多安一项都意味着多一份的风险，因为装修过程中的差错是无法避免的，不可能有完美 的产品。”

　　而一旦出现问题，购房者的投诉目标便从各式各样的厂商一并聚焦到了开发商头上。

　　陈先生刚刚买了城西的一套高层公寓，验房时倒是一切顺利，但是住进去没多久，就发现厨房的地砖有很多缺损，卫 生间里也有大片积水，并且客厅吊顶参差不齐，房门拉手也部分坏掉了。对此，开发商答应马上修理，但是修补半天仍然事故 频发。

　　陈先生因而对精装修房能否保证质量十分怀疑，他说：“一是验房这一环节根本没有起到作用，我们没有什么标准可 以参照；二是本来毛坯房还看得清楚，装修过后一些房子本身的质量问题反而可以被精装修掩盖起来。”

　　由国内房产巨鳄万科和杭州本土企业坤和共同打造的西溪蝶园位于大热的西溪板块，销售中心的陆先生详细描述了万 科提出的“全面居家解决方案”。它直接否定了精装修就是“毛坯＋装修”的概念，从项目定位、设计、部品配置、项目施工 到后期服务，制定了一系列的标准体系，把更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。

　　“全面居家解决方案”无疑又是一次万科的“大换血”之举，业内人士指出，万科的核心竞争力就是产品的研发力， 这使得万科从规划开始便与其他开发商分化了。

　　对于精装修楼盘开发商来说，也许让质量提升的根本方法，是从观念到科技的不断创新。

　　成本效益：

　　两杆称的不同度量

　　谈到精装修可以给公司带来丰厚收益的问题，金成房地产的总建筑师说到：“这句话有道理但又不是很对。”

　　滨江·金色海岸2004年开始销售，基于房产的“一流水景名宅”的精心打造，当时的售价18000元/m2比 同一区域的同档次楼盘绿城·春江花月高了近6000元之多，这不得不说是精装修所带来的高利润回报。

　　但是，绿城·春江花月走的并不是精装修路线，除去金色海岸大约4000元/m2的精装修成本，利润其实也微乎 其微。

　　而精装修房产的管理和税收压力则十分巨大。一位开发商表示：“精装修房业主入住后的质量问题都需要我们来解决 ，这方面的消耗是很大的，另外国家对房产公司开发精装修楼盘也没有税收上的支持，这也限制住了发展的脚步。”

　　另一方面，购房者对于开发商的叫苦不迭似乎并不买单。调查显示，购房者们对精装修价格的接受度基本上在600 -1500元/平方米的范围内，以800-1000元/平方米范围的居多，多数购房者并不会为有些开发商宣传的“附加 值”和“高档水准”买单。反而这些“附加值”会让购房者在目前已经高居不下的房地产价格上，产生更多的“水份”猜疑。

　　“我如果选择精装修房肯定是为了省心又省钱，但是如果开发商试图在精装修这点上做文章，抬高房价，我一定不会 买单，我自己装修比它肯定节省得多！”一位在某楼盘销售中心看房的购房者这样分析道。

　　基于和购房者之间存在的认知差距，开发商们却并没有放慢做精装修楼盘的脚步，盛元房产总经理简光伟道出了其中 的缘由：“做精装修其实也是对开发商的一种考验，能提升公司的品牌。”

　　精装修楼盘工艺复杂、管理严格，对于企业来说是一次很好的转型契机，而如果精装房策划营销成功，又无疑在提升 了企业品牌价值之后，带来了更为广阔的市场，这是一笔“看似无形，实则有形”的财富。

　　要让精装修房更贴和购房者的心理，具有更广阔的市场，无疑还有很长的一段路要走，这不仅是开发商和购房者之间 的博弈，更在于国家各项政策的扶持。只有三者配合，才能让精装修房成为市场的主流。 -