上海市金融形势简析

　　三、上海市金融形势简析

　　2007年，受宏观调控政策和资本市场发展的影响，上海市货币信贷运行出现一些变化，本外币各项存款增量明显超过2006年水平，各项贷款增长先扬后抑，贷款总量增长和投向结构较好地满足了上海市经济发展的需求。

　　(一)中资金融机构人民币存款波动较大，外汇存款明显减少

　　2007年，中资金融机构新增人民币各项存款3600.7亿元，同比多增850.2亿元。全年企业存款增加2117.8亿元，同比多增849.6亿元；全年储蓄存款减少29.4亿元，同比多减1094.6亿元。

　　受资本市场的影响，中资金融机构人民币存款呈现较强的波动性，其中10、11两月存款增量波动接近2000亿元，而存款同比多增主要集中在最后两个月。11和12两月，中资金融机构新增各项存款1884.8亿元，占全年存款增量的52.3%。

　　在股市楼市行情调整、新股发行减少、多次上调存款利率的累积效应释放和元旦假期的共同作用下，12月份中资金融机构新增人民币各项存款945.3亿元，同比多增811.7亿元，较11月份多增5.8亿元，再创中资金融机构人民币存款单月增量历史新高。12月份，中资金融机构新增企业存款554亿元，同比多增394.9亿元，；而当月证券公司存放中资金融机构的客户交易结算资金减少1834.3亿元。年末人民币企业定期存款和储蓄存款的强劲反弹，使企业存款活期化和储蓄存款分流较快的势头有所减缓。

　　2007年，居民持有美元资产意愿因人民币升值步伐加快而持续减弱，导致中资金融机构外汇存款明显下降。2007年上海市中资金融机构外汇存款减少24.1亿美元，同比多减27.5亿美元。其中企业外汇存款增加9.75亿美元，同比多增3.8亿美元，外汇储蓄存款减少15.1亿美元，同比多减14.4亿美元。

　　(二)房贷新政对上海房地产市场及房地产金融的影响

　　1、房贷新政对上海房地产市场和房地产金融的影响

　　9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)出台后，调控作用已在上海房地产市场逐步显现，市场观望气氛明显加重，住房成交速度放缓。据银行家问卷调查显示，四季度上海市个人购房贷款需求景气指数一改连续四个季度上升的态势，比上季下降6.3个百分点。同时，认为个人住房贷款申请审批条件“有所收紧”或“明显收紧”的银行家占比较上季提高25.7个百分点。具体看，主要有以下几方面变化：

　　(1)住房需求明显萎缩

　　据上海市房地局统计，2007年四季度上海市新建商品住房预售面积为546.42万平方米，环比减少196.81万平方米，较前三季度平均水平下降16%，其中12月预售面积仅为134.51万平方米，较11月下降36%。四季度存量住房交易面积也逐月下降，当季存量住房成交469.64万平方米，较三季度下降93万平方米，其中12月成交量环比下降14%。

　　(2)住房价格稳中趋降

　　据人民银行上海总部对网上房地产日成交均价监测，2007年10-12月，上海市内环和内外环间的新建商品住房价格涨幅分别约为3%和2%，较6-9月涨幅分别回落6个百分点和9个百分点。《补充通知》出台后，上海市住房价格基本维持稳定，但二手房价格松动和一手房打折促销现象(主要为部分市郊楼盘)有所增加。据部分房产中介披露，目前约有30%的售房者表示愿意降低价格，降价空间约为3%。同时，一些较小的中介公司纷纷降低中介费以争取业务，个别公司的中介费甚至下降50%。此外，受市场预期影响，个别在销楼盘近期还出现了购房者退定现象。

　　(3)个人住房贷款增长放缓，房地产开发贷款继续下降

　　受房贷新政及贷款规模控制双重影响，上海市个人住房贷款快速增长的势头得以控制。2007年四季度，上海市中资商业银行个人住房贷款新增116.54亿元，较三季度下降74.78亿元，其中12月当月仅新增16.24亿元，为2007年6月以来月新增最低水平。四季度个人住房贷款发放额为317亿元(估计数)，较三季度回落约19%。

　　另据人民银行上海总部对四大国有银行上海分行快速调查显示，房贷新政出台后，“二套房”贷款需求受到明显抑制，各行“二套房”贷款受理量明显减少。2007年四季度上述各行二套以上房贷受理量占个贷总受理量的比重仅为2%左右。调查同时显示，“二套房”认定标准明朗后，商业银行的相关贷款审批得以正常化，同时部分原按“一套房”申请的贷款现调整为“二套房”贷款，因而各商业银行12月份“二套房”贷款笔数明显高于前两个月。

　　由于房贷新政中房地产开发贷款政策基本沿用了原相关政策，因此新政出台后，中资商业银行房地产开发贷款走势变化并不显著。四季度，各中资银行房地产开发贷款继续负增长35.94亿元，开发贷款发放额较上季下降约34%(估计数)。鉴于开发贷款的相关政策首次明确适用于外资银行，估计外资银行该类贷款的增长将受一定影响。

　　2、趋势预测及需关注的问题

　　目前，房贷政策调整及房地产市场调控力度可能继续加大的预期，已对购房者心理产生了重要影响，房地产市场供求紧张的状况有所缓解，房价上涨的势头得到一定遏制。但由于供给紧张的状况短期仍难改观，且物价上涨、人民币升值、流动性过剩等相关因素未发生根本变化，因而房地产市场走势仍面临一定的不确定性。据最新调查，近90%的商业银行均认为房价将随政策效应的显现进入较长时间的盘整期，但绝大多数银行也预测上海楼市的拐点并未因此而出现。

　　近期，房贷政策调整使境内居民购房意愿明显下滑，但在人民币升值背景下，非居民境内购房量反有上升迹象。由于全国联网的购房实名制查询系统尚未建立，非居民(尤其是港、澳、台人士)购房并未真正得到严格控制。目前，非居民外币房贷的利率大大低于人民币房贷利率(其中港币贷款利率尚不到5%)，而此次以家庭为单位认定“二套房”的规定又未明确适用非居民，因而非居民境内购房优势得以凸显。近期甚至出现部分境内居民通过借外币贷款规避“二套房”政策的情况，需引起关注。

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