合作建房：屡试屡败后的郑州可能

　　-实习记者/丁先明

　　各地个人合作建房都在探索当中,至今没有全程操作成功的案例，此时郑州的合作建房再次展开

　　“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,诗人杜甫的名句让众“房奴”唏嘘已久。在商品房价居高不下且日益见 涨的现实中,住房已经成为压在都市人身上的一座极重的大山。

　　自2003年12月北京市民于凌罡通过网络发起倡议以来,个人合作建房的星星之火蔓延至北京、上海、深圳、温 州、郑州、南昌、沈阳等大中城市,各地个人合作建房的方案纷纷出炉,成为商品房和经济适用房之外的另一种住房模式的探 索。只是探索之路布满荆棘,至今还未有个人合作建房全程操作成功的案例。

　　2007年10月下旬,郑州市中基房地产开发有限公司(以下简称中基地产)成功与某银行签订资金托管委托协议 。中基地产是郑州首家个人合作建房公司,迈开了个人合作建房实质性操作的第一步。此举引发媒体和网民的关注,一度渐趋 平静的合作建房的争论,再度风生水起。

　　“我们的目标就是为广大‘郑漂族’提供适合居住、价格低廉的住房”。中基地产法人代表魏仁昌告诉《新世纪周刊 》。

　　“郑漂”发起成立公司

　　10月14日,在郑州前两波个人合作建房的尝试宣告失败后,拥有100万元注册资金的中基地产挂牌成立,公司 位于郑州花园路一栋写字楼内。租来的办公间里,仅有两张桌子、一台电脑。市工商局颁发的营业执照上标明中基地产的经营 范围:房地产开发及经营、房地产咨询及策划。

　　“房东听说我们是搞个人合作建房的,把房租降了不少。”中基地产总经理、发起人王华说。

　　27岁的王华是河南滑县人,在郑州已经工作5年了。眼看着郑州的房价不断上涨,王华的心一直在往下沉:每月2 000元左右的工资,结余有限。没有房子,王华总觉得无法张口和女朋友说结婚的事。

　　2006年,王华曾经参与过郑州几位市民发起的个人合作建房倡议,但是后来感觉操作者的思路和运作模式不够成 熟,中途退出了。但他对这种崭新的模式及其诱人的房价产生浓厚的兴趣。今年年初,当他得知温州有人成功获取个人合作建 房的所需用地后,希望再次被点燃。

　　王华随即约请在郑州工作的几个滑县老乡商讨此事。5月份,他们召开了第一次可行性论证会,就有关事项进行沟通 。9月,他们邀请温州合作建房发起人、2006年中国地产十大新闻人物赵智强参与筹划,宣布温州郑州个人合作建房协作 联盟成立暨郑州个人合作建房网开通。

　　“中基地产是在温州郑州个人合作建房协作联盟基础上成立的。以往合作建房失败的一个关键因素就是没有一个合法 操作的平台。不成立公司取得法人资格,连和银行签托管协议都不好操作。”王华说。

　　中基地产现有6位股东,全部是在郑州工作多年却没有住房的“郑漂族”。一方面他们买不起房产商出售的商品房, 另一方面,因为户籍限制等原因他们又没有资格购买政府提供的相对便宜的经济适用房。

　　“我们对房产市场消费人群进行了划分,房产商针对的是中高档人群,政府的经济适用房和廉租房针对少数特定人群 ,那么这两个都覆盖不了的人群怎么办?中基地产个人合作建房项目针对的就是这部分望房心切的‘夹心层’。”魏仁昌说。

　　该项目总说明书中将参与人资格规定为:年满18周岁且家庭人均居住面积不超过30平方米的中国公民。报名时, 每张身份证只能登记一个号码,期间有市民拿两张以上的身份证要求替朋友报名的情况,这就产生有人恶意排号、卖号的隐患 。

　　“很难排除有些报名者故意隐瞒实际的情况。除了依靠参与者的自律、自觉外,我们还设立了举报机制,如果有成员 被举报居住条件宽裕,核实后,该会员的资格将被取消。同时,中基地产还将和房管部门合作,由房产局抽查、审核参与者的 实际住房情况。”王华说。

　　有评论认为,个人合作建房如同自己种白菜自己用,一个从没有“种过菜”的人,采用原始的“自给自足”方式而从 者众,原因只有一个:市面上的“白菜”太贵了。

　　借鉴温州合作建房模式

　　中基地产的运作方式主要拷贝“温州模式”,结合郑州的实际运作情况进行了流程改造:先成立公司作为建房主体接 受市民报名,再指定银行设立账户并签订资金托管协议、委托有资质的房地产公司拍地建房,然后支付房地产公司委托费用、 按约定分配房源。

　　10月27日,中基地产正式接受参与者报名,并收取300元报名资格的确认费用。魏仁昌表示,这些钱将全部用 于拿地的运作,包括获取地块信息、实地查看地块、对有意向的地块进行公关、缴纳相关税费、支付工作人员的薪资等。

　　11月1号,中基地产通过网站和短信宣布,取消300元报名费,只收取10元资料费。

　　王华坦承,初期收取300元,是希望报名者慎重对待自己的选择,在享有权利的同时也承担相应的义务,这也是温 州的操作方式。但很多参与者对此有怀疑,甚至有人认为中基地产借机圈钱。

　　“如果继续下去,个人合作建房将陷入信任危机,中基地产不能让已步入正轨的合作建房走下坡路。”魏仁昌说。

　　外界质疑的另一个问题集中在:中基地产没有取得地块怎么能吸引参与者掏钱?而没有大家的集资又怎么能取得价格 不菲的地块呢?面对先有鸡还是先生蛋的难题,中基地产的想法是,如果地块面积小,总费用不是太高,参与者自己有能力拿 到;如果地块较大,价位较高,他们将考虑吸引温州资金的支持。

　　“资金愿意投资的前提是要求有回报。我们可以将项目建成后的商铺使用权出售给温州方,价格当然会比正常的市场 价低很多。如果地段好的话,商铺应该会很抢手,这样我们的筹资渠道会很多,不一定非要使用温州资金。”魏仁昌对吸引资 金信心十足。

　　参与者和外界普遍关注资金安全问题。中基地产和银行签订的资金托管协议规定:参与者在发起人指定的日期内,将 购地分摊资金以自己的名义、自己的存折、自己的密码存入指定银行。正式拿地之前,参与者将资金从自己的私人账户转存入 合作建房专用账户内。若土地竞拍不成功,则将资金全额退回参与者。

　　“合作建房专用账户是银行特设的重点账户,该账户资金不能提现,只能用于支付合作建房土地保证金等支出。支出 时需要发起人和参与者代表都加盖印签才能提现。每动一笔钱时,都有银行的及时语业务短信告知所有参与者,所以每个参与 者都可以即时监督资金的使用情况。”魏仁昌说。

　　进入拿地环节,中基地产计划委托有资质的房产公司以招拍挂的方式竞争地块,他们争取合作的对象是实力不强的中 小房产公司。

　　“事实上舆论夸大了合作建房对房产商的冲击,两者针对的消费人群不同,房产商不见得要围追堵截。而且拿地并非 只有招拍挂这一种,我们可以接手因为各种原因未能开工的某块建设用地,通过正规的程序,办理土地转让手续,这就像房产 过户一样。”魏仁昌说。

　　郑州房产界一位人士认为合作建房很难冲击到当地房市。他说,2007年郑州预计开发900万平方米住房,个人 合作建房即使成功,建筑面积难超20万平方米,算入平均房价里,影响微乎其微。

　　诸多问题需要面对

　　房地产是一项专业性非常强的领域。个人合作建房除了资金和拿地等关键性工作,尚有诸多问题需要面对,比如房屋 建设过程中的各种政策和技术细节及管理期间的枝节等等,成立公司只是搭建了一个平台,一场前途未卜的攻坚战才刚刚起始 。

　　中基地产的6位股东来自各个行业。魏仁昌本身就是建筑行业出身,他很熟悉业内的种种操作。王华来自于网络行业 ,他创建了“郑州个人合作建房网”,及时发布公司通告,收集参与者意见,提供地块和建房信息供大家投票选择。他们中的 三位已经辞掉原来的工作,专门操作合作建房项目。

　　进入房屋建设环节后,中基地产将公开招标,筛选、委托房产公司负责开发建设,两者成立项目部,参与者全程予以 监督。同时,还将委托独立的监理机构参与监管,保证工程质量。

　　“设计户型和面积采取所有参与者投票的方式决定,少数服从多数。住房建设涉及规划、土地、房管、勘察、设计、 消防、人防、环保等诸多部门,中基地产会逐渐招聘各方面的专业人才,慢慢齐全以保证项目的质量安全。”魏仁昌说。

　　合作建房项目的总成本包括土地成本、建设成本、国家规定的税费、管理费四部分。管理费包括两部分,一部分是中 基地产的运作管理费用,按项目投资总额的3%收取；另一部分是委托房产公司的佣金,按项目投资总额的2%收取。

　　“我们省去了豪华的接待中心成本和广告推广费用,建成后商铺的转让或出租收入也可以冲减一部分成本,核算的合 作建房房价可以比市场低30%左右。”魏仁昌告诉《新世纪周刊》。

　　他还表示,这个项目主要是满足参与者基本的住房需求,尽量缩小规模,这样压力小,好操作。进入拿地程序后,中 基地产将低调运作,从公众视野中消失。

　　政府态度对合作建房的成败影响巨大。之前,郑州市有关方面负责人表示,个人合作建房组织拿地在程序上不存在问 题,政府不设置障碍,在如何规避风险方面,政府可出台措施给予建议和监管。

　　“从程序上看,个人合作建房和普通房产商开发类似,只是合作者一开始就参与介入,过程透明,挤压了一部分成本 ,没什么问题。关键在于管理方面,发起人要负起一管到底的责任,不能因为中途出现问题而遗留下烂摊子。”中国人民大学 房地产信息中心执行副主任谭峻说。

　　“中基地产合作建房项目的意义,在于探索政府福利政策和地产商品化开发以外的解决中低收入家庭基本住房问题的 新途径,是对现有房产市场的有益补充。只要能达到这个目的,并且符合国家规定,操作方式可以很灵活,就像坐车到火车站 ,可以坐2路车,也可以坐5路,只要到达目的地就行了”。魏仁昌说。

　　世界各地的合作建房

　　市场经济发达国家也曾经历过一个地价上涨推动房价上涨的过程。为解决国民住房问题,合作建房成了这些国家青睐 的住房发展模式。全世界目前已有80多个国家,建立了10多万个合作建房组织,仅美国就有4.7万个,会员占美国人口 的1/3。合作建房占住房市场中的比重,美国是10%,德国达到30.9%,1996年瑞典为40%,西班牙25%的 住房是由遍布全国的1.1万个建房合作社建造的。