当期房遭遇2009

　　-本刊记者／綦天正

　　千调万调，房价不调的局面会不会持续？这个判断直接影响到期房销售

　　现房比期房好卖很多，这是北京所有玩房地产的人的共同印象。北京市房地产交易管理网统计数据显示，同比200 6年8月份，日均期房签约套数、面积分别下降10.8%、15.7%，其中住宅签约套数、面积则分别下降21.2%和 9.5%，降幅非常明显。而现房签约的套数、面积却上涨了87.1%、105.5%，其中住宅签约则双双有成倍的增长 。随着进入地产火暴的“金九银十”，大量上市的期房让这种状况有所转变，但现房比期房火的局面并未从根本上改善。

　　说来这并不奇怪，现房是按照6个月后的价钱在卖房子，期房则是按一年后的价钱在卖，工期稍微拖上一点，200 8北京奥运会这一概念就赶不上了。中国的楼市从上世纪90年代末开始启动已经有了十多年的历史，几乎就是一路上涨，没 有调整过半步。在2009还是未知数的情况下，投资期房就必须要考虑多方面因素。

　　

房产投资获得收益的方式主要是两种，一是购买后出租以获得长期的租金收益，二是通过转售获取买入卖出的差额。 无论怎么选，现房都是拿来就用，投资风险和投资回报周期都远远优于期房，起码可以赶在奥运概念最火的时候卖个好价钱， 可控性要远远优于期房。

　　频繁的加息也让投资买房的人更关注现房。从9月14日的加息看，有关部门对货币流动过剩已经非常敏感，信贷过 快已经让多方面有所警觉，首付比例已经有所提高。在这样的背景下，房地产商的现金流将受到更大的考验，工程款如果贷不 下来，期房能否到期交付就成了大问题。据有关方面提供的数据，最近几年，发生在房屋交易上的纠纷诉讼，80%集中在延 期交付、房屋面积和质量缩水等问题上，这许多的难处再加上一个2009年的不确定因素，现房想不火也难。

　　实际上，期房预售制度在市场上也越来越经受考验，不断有学者呼吁取消这项制度，让地产商而不是购房者承担风险 。世界上几乎所有的商品都是买的人少了，价钱自然而然就会降下来，但好像无论是北京、上海还是广州、深圳，

房价都从来 没有按商品的规律办事，从来都是有涨无跌。究其实质，最关键的就在于地产商只不过用了一小部分资金启动项目，大部分的 钱都来自银行，中国的地产商根本不用为了现金流发愁。期房的预付款，往往就是开发商撬动项目的杠杆，这不用还利息的贷 款很大程度上成全了地产商的第一桶金。

　　中国住房制度由分配向市场化转变之初，市场需求大于供给，房产开发企业普遍实力单薄，正是这种方式的出现，极 大缓解了当初房地产开发商融通资金的困难。现在谁要再说，地产商需要政府扶植，准保出门就挨板砖。脑子灵光的投资者早 就开始专打现房的主意，图的就是让现金流不到开发商的池子里去。而现房比期房好卖的另一大因素则是现房尤其是二手房还 有一定数量的小

户型，位置也相对较好，交通和周边设施也经过检验。有这样靠谱的房子，干嘛要眼睁睁死盼着期房呢？