小产权：何去何从

　　主持人：今天本来打算请一位村委会的主任过来，他们那个地方开发了3000多户的小产权房，村委会的主任告诉我们，开发了小产权房，他们脱贫致富了，如果不开发，他们那里到现在可能都是一穷二白，而且他特别不明白的一点是，他说他们那个村其实是一个半山区的村庄，人家呢建小产权房用的都是耕地，那当然是不对的，那我们用的是那个山地，那是不是就情有可原呢？

　　任志强：你去查查国家的土地管理法，凡是没有明确的集体土地都归国家所有。如果山地已经明确是集体所有，他有一定明确的用途要求他去做绿化，要求他去做什么什么，对吧？所以我们还有一个指标叫占补平衡，用耕地的时候，你要用其他的非耕地，每年投入我们土地收入的10%-15%用于把它变成耕地等等。你不能把这些所有的规划都否定，那还叫城市管理吗？

　　主持人：任总非常雄辩，正方嘉宾，你们一直强调，农民利益非常重要，任总也提出来了，假使推动小产权房的话，我们国家的耕地面积无法得到保证，国家的法律也得不到尊重。

　　秋风：我的看法是，如果在这两种制度之间比较，哪种制度更能节约用地。那我就会说，把这个权利给农民会更有利于土地节约，那您看看各级政府征用了大量土地，而那些土地都在闲置着，这是不是浪费？你知道

国土资源部告诉我们每年浪费多少土地，为什么？假定这个土地的农民拥有完全的支配权，他会考虑收益，他会把它最大限度地去发挥这个土地的资源的效率，你所担心土地被浪费的情况不会出现。

　　任志强：你不要说我所担心，是国家所担心的。我从来不认为粮食问题和土地有什么关系，在经济学上这只跟价格有关系。

　　秋风：我们在这点儿上看法是一样的。

　　任志强：但是，我跟你看法不一样，就是在现有法律上必须执行现有法律，我跟你就这么点差别，你可以推动法律进行修改，这是你要呼吁的，但是没有修改法律之前，你得遵守法律。

　　主持人：我们正方嘉宾一直在说把小产权房合法化，怎么样合法化？

　　胡星斗：我想可能分门别类来做，对于那种没有规划、没有审批，要它补齐所有的手续，有的应当补交一些集体出让金，

开发商应当补交集体土地出让金。这个集体土地出让金不应当太高，有的住户应当补交一定的费用。但是这个费用不应当太高，这样的话就是使得这个

房价，在这个小产权房的房价不会太高，它最终带动城市的房价也可能会逐渐地会下降。

　　胡景晖：小产权房为什么这么热，确实跟高房价有一定的关系。说这个小产权问题可以看成是一个高房价的并发症，但是房价问题怎么解决，不是通过违法的途径解决，比如说增加土地的供应量，改革一手房的开发结构，保护二房市场，增加房屋租赁的形式，包括政府保障性住房体制的迅速建立，保障性住房快速进入市场，这些合法途径都能够解决目前由于高房价导致很多人住不上房子的问题，没必要通过冒险的非法途径去解决。

　　主持人：秋风你的意见？

　　秋风：我的意见是既然我们现在本身这个制度，就是一个城乡分割的制度，而这个土地的所有权就是分割的，那么就有两个产权，两个产权并行，很简单。

　　任志强：大家没有说两个产权的问题。

　　秋风：你听我说完。我们现在这个城市的房屋的产权证是谁发的？是政府作为一个土地所有者签发给你的一个文书，这个文书证明我把土地的70年建设使用权给你，那么好了，我们按照权利平等的原则，很简单，我们这个集体土地的所有者签发一个文书我也是把50年、70年的建设使用权转让给你，这就是一个合法的产权。

　　任志强：你说的不对，如果是农民取得了这个产权，住在这儿没有任何问题，我们没有说它有问题，现在你认为城市居民去买这个房子，这个交易过程是违法的。既然交易过程违法，你为什么有这个权利买呢？你没有权利买！

　　秋风：那我的根据就是我买不违法。

　　任志强：那你得修改法律呀，就像你在自己家里用很大的收音机放音乐，你认为不违法。但是影响别人睡眠了，别人要告你一样的。

　　秋风：关于这个事情我说一点好吗？因为任总刚才讲了好几次这样的道理，其实我的看法是，你去判断一个事情可能违反现在的法律规定，你得看这个事情未来，它到底是怎么变化的一个趋势，是法律承认它？还是这个事情永远认为不正当的。比如说偷盗，这个任何时代永远不会说有一个法律，规定说偷盗是合法的。不会有的，但是比如说土地的产权变化，我们都看到了，中国农村土地的变化的趋势是把更多的权利给农民，而且逐渐是实现城市和农村之间双向的流动，这是一个趋势，我相信大家都不否认这个趋势。

　　胡景晖：还有一种办法买了这些房子的城里人，把他的城市户口注销，集体加入当地的村和乡镇，变成村民就合法了。

　　主持人：变成村民，享受集体经济。

　　胡星斗：关键就是改变中国现有的二元户籍制度和二元土地使用制度。

　　胡景晖：那你根本在挑战土地管理和人口管理的两个最基本的法律。

　　胡星斗：不完全是挑战，而是逐渐逐渐地改变

　　胡景晖：对，但是不能用违法的既成事实，来逼国家修改法律。

　　秋风：你不了解法制史，所有改革法律的过程都是违法的过程，你不违法为什么国家要修改法律？

　　任志强：这个你说的不对，如果它能变成合法化，所有的耕地都会被滥用，所有农村都会滥用这一个政策，因为你开了先河，允许他们用，那么中国的政府就没法去保护它。

　　主持人：所以坚决不能够让它合法化。

　　任志强：我没有说不能让它合法化，政府没收以后，用政府的政策去操作它，就可以合法化，对吧？政府没收因为政府控制土地指标，他就少征别的地，把这个地变成有指标的用地，它不就合法化了吗？所以只有政府能操作。但是前提是建设的时候它是合法的，那么相当一部分就是刚才他们说的，有些建设时候就不合法，对吧？也可能政府要规划道路，它正好建在那儿，也可能那是一个水利保护区，它建设在水利保护区了，不符合规划条件的就应该一开始就炸掉它，还有什么讨论的，还得非得让它合法化？

　　胡星斗：极少数可以采取，但是绝大多数应当合法化。

　　任志强：胡教授的说法就是让法律去服从于违法的人，然后让它合法化。

　　胡星斗：因为它是模糊地带。

　　任志强：一定是违法的。

　　主持人：各位嘉宾，各位嘉宾，到底对于小产权房，应该是严堵，或者是疏导，我们今天也请来了建设部政策研究中心的副主任王珏林先生，有请王主任上场。

　　主持人：您好！王主任。王主任能不能跟我们说一下您个人的观点，您认为小产权房是严堵还是疏导？

　　王主任：我认为今天讨论的主要是四个问题，一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。从法讲是吧，咱们国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地它的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动。

　　主持人：假使农民自己愿意出来卖呢？

　　王主任：你听我说，这是法律制度。第二方面，就是理，刚才各位也都谈了，农民能够致富为什么不让致富？城里人买便宜，反而为啥不让买？这里涉及不是那么简单的问题，农民把房子这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。

　　主持人：那是不是以后政府在征地的时候，在分配利益的时候多向农民倾斜？

　　王主任：不是，还没到那种地步。再往下谈权益问题和利益问题，刚才我谈了，就是因为咱们农民的问题，就是城乡差别问题，这个两元结构问题，还有农民保障问题，都没有建立起来的情况下，最主要是保护农民利益的问题。

　　主持人：对于小产权房既有现在的问题，也有未来的问题，还有现实的对于这些小产权房的业主来讲，他们可能面临他们的房子何去何从的问题，我们现在已经看到了，北京已经对一批小产权房进行了清理。所以想问一下王主任，现在对于小产权房到底会怎么处理？

　　王主任：这个确实是一个很难点，现有的我个人看法，解决这个矛盾，还是以买变租为好。要缓和大家的矛盾，重新签个合同还是协议，解决这个问题。这样的买者或者租者呢，是城市居民租了五年、八年以后，如果土地用处发生变化，可以在协议中写清楚。这样的话，我在思考这个问题，认为是现在法律上，好像在这方面没有禁止。

　　胡星斗：刚才王主任他的说法其中有些我们是不赞成，比如说保护农民的利益，我认为从根本上来说，那就是允许土地的流转、使用和这个建设。

　　王主任：我回答你这个问题，咱们都想叫农民尽快发展起来，富裕起来，利益的最大化，农村的宅基地是有限的，这样的话，如果把大批的农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住问题，他们的生活问题。

　　陈旭：我还是同意任总的一个方法，对于这种已经既成的事实，而且是大面积比较密集的住宅小区，如果政府下决心清理的话，由政府出资收购，给这些卖房的人该补偿补偿，然后这个房子按经济适用房也好，其他便宜的宜居房也好。

　　主持人：陈旭听王主任说一下，政府收购到底是不是好办法。

　　王主任：政府收购是一个好办法，但是有一个土地法律的问题。你采用收购的办法，就等于你已经承认原先事实的合法化，我觉得这是问题，怎么用法律来解释。

　　任志强：当然有这个问题，下次我先犯法，完了以后法律政府能够挽救这个事实。

　　主持人：政府没收，给一定的补偿，任总说应该是没收。

　　王主任：没收又有一个问题，因为现在大家认定小产权，实际没产权，没产权的话我是租的，我有的以租的形式出现，你怎么没收人家？对问题就在这儿。

　　胡景晖：我同意王主任说改为长期租约。因为你一定没收或者赔偿或者什么，首先要你如果把它按买卖的方式合法化，是违反根本大法，这不可行。但你没收或者毁掉的话，这里边牵扯到一个赔偿、腾退，腾退出来这样人要重新安置，这个问题很大，而且以前我们讲这个小产权房，现在小产权房和早些年不一样，早些年小产权房是一些有钱有地位的人，在郊区搞的一种休闲场所或者养老的第二居所。现在买小产权房的人是拆迁户或者中级收益阶层作为第一住所来买的。你真的要炸掉或要没收这些人，确实没地方住，所以我觉得考虑到现实这个情况，改为长期租约这个比较合适，既能不违法，也符合现在的法律精神，也不用腾退也不用补偿，而且符合现在的法律，将来有新的调整，跟新的租约能够衔接上。所以我觉得这个是个比较妥善的方式。

　　张琦：我认为是这样的，要分不同的情况，这个情况可以是一手，这就是租一套房的，实际上我们通过这个调查发现，这个小产权房更多的是二套、三套的。

　　主持人：谢主任您的建议。

　　谢光飞：我觉得参考经济适用房，我们的产权证大家都知道商品房是红色的，经济适用房就是不一样的。

　　主持人：就是也给他发一个产权证？

　　谢光飞：你比如说在镇的规划，或者在通州区的规划范围内，我就可以有一定保障。

　　主持人：我们听王主任说一下这个建议怎么样？

　　王主任：这个发产权证，国家只有一个部门能发产权证，就是房地产主管部门；第二个承认现实就承认违法，如果这样的话，可能带来将来更多的先违法后承认现实，这个肯定是对我们整个工作是有问题的；第三方面土地流转刚才你提到，现在我们正在实验阶段，但是首先保证农民长期利益的前提下，包括我们在重庆、四川综合体制改革试验区，也在考虑怎么办的问题，但并不是需要全国大部分地区，因为小产权，就开始改变我们土地政策，现在我说还是办不到。

　　主持人：小产权房到底何去何从？我想国家的有关部门应该会有一个更加详细，更加严密的调查研究，最后来作出一定的决策，但是我们通过今天的讨论其实也是更多注意，小产权房所产生的一种社会背景，它的制度背景，它的市场背景，如果这些背景得到不到解决的话，小产权房即使被堵住了，可能会有别的形式出现。非常感谢各位嘉宾今天来到我们的演播室参与讨论。

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