私募：超级庄家现身

　　中介公司左手捂右手的做法，比起插足三级市场的私募来就差远了。一个人炒房不能形成规模，我联合成百上千人，一下子就可以汇集到数千万甚至上亿元资金来撬动楼价。据我所知，有一个楼盘刚开盘，就有投资客说我包你几层，一下子甩出6000万元。他甚至根本不去看看房子。这实际上就相当于股市里的坐庄和控盘。

　　我知道的一个最大的私募，手里控制着1000多套房子，超过10亿元，都是一些中小户型，南山片区基本都被他们控制，只要有人卖房，他全接下来，几乎不管你开多少价钱。你敢开价，他就敢接，目的就是让业主不敢卖，因为你一卖，过两个月就会涨10万元，业主肯定不敢卖了，即便卖也会反悔。开价每平方米1.2万元，一旦有人来买，就改口要1.3万元，自住型的买家自然不买了。只要没人买，庄家就把你的房子以定金的形式控制在他手里，或者告诉你有人会出更高价格，让你等着，由此造成市场上房源短缺的假象。

　　私募主要集中在福田、南山，我们看入住率就明白是怎么回事了。入住率可不能透露给你，否则上面会来查。

　　控制了大量房源后，庄家不管有没有人接盘，每个月单价都会涨500元或1000元，反正我往上涨，没人成交他就自己制造成交，左手倒右手，拔高整体

　　当然这样做的前提是市场上流动筹码绝对集中。我想，现在的业主没几个人敢卖，一般手上也就一套房子了，真正有几套房的，相信春节前早就卖光了，私募春节前接盘，春节后就形成垄断了，市场上少了流动筹码，它的搜集过程也就完成了。庄家如此控制着市场，3个月里，它只要卖出去一套，就赚到了，最少每平方米赚1000元。

　　还有一些投资专家组织所谓的“客户会”，告诉客户，什么楼盘你大胆买。其实很可能他已经控制了这个楼盘的筹码，你去买，卖主就会打电话问他要不要卖，他回答不卖，这样房价不涨可能吗？很容易就拔高了。

　　楼市里也出现了“股评家现象”，他们不断打电话给你，告诉你这一个片要涨到多少，弄得你不想抬价都不可能。这些所谓的专家都有曝光机会，有一定公信力，他们前几年就囤积了房子，为的就是制造高点成功抛售。

　　我知道一个炒家，2004年在某花园买了10套房子，当时均价4500元，现在他1.2万元抛售，还有人去接盘。这完全是炒楼，所有的买家、卖家、高价都是他一手导演出来的。你可能奇怪，他哪来这么多资金？坐庄肯定不是他一个人，房子可以按揭，以5万元定金控制1套房子计算，在深圳5个亿就可以控制1万套房子，这是很恐怖的，今年上半年房产全部成交才1万套。

　　从我们这里掌握的数据，春节后，二手房市场虽然成交金额在扩大，但转手率并不高。庄家并不愿意频繁换手，那只会造成手续费亏损。其实，庄家控盘都是通过心理预期来影响买卖双方，并不是实际的成交。

　　制造房源紧缺的假象成功抬高房价后，庄家不管什么时候抛售都是赚的。我觉得他就是在等政府打压，一打压他就抛。因为到时可能跌幅很大，只有暴跌才能找到接盘的人，而庄家即使楼价暴跌了，还是能赚得数不动钱。比如房价从1.8万元跌到1.2万元，你当然会接盘，甚至他以所谓专家身份建议你来接盘。其实，庄家的成本可能只有6000元。

　　我一直奇怪：银行为什么现在还在放贷？我认为今年超过1万元单价买进房产都有风险。很多物业已经没有投资价值了。炒家把风险都转移给了今年接盘的人和银行。

　　一级市场：高价拍地是导火索

　　很多人都奇怪深圳的房价怎么在去年年底一下子爆发。炒家没有这么大的爆发力，导火索是一级市场的两次高价拍地。

　　一块地皮是今年年初金地集团在龙华以高出第二名2亿元的价格拿到的，在这之前，天建地产去年9月在宝安区以差不多9000元单价的高价拍得了一块地皮。

　　目前看来，这两家公司当初的决断是对的，现在宝安中心区的二手房单价都从七八千元涨到了近2万元。但是在当时，很多人对于这两次拍地的高价都不能理解，两家公司都是国资委控股的，在这之前，宝安的土地价格也就是每平方米三四千元，这说明，国字号背景企业敢这样做，是看到了深港一体化可能带来房价上涨。

　　我要提醒大家的是，当时这两块地皮，民企连举牌的勇气都没有，这样大家都猜测肯定有政府的原因，让这两家公司看到了基本面的向好。

　　市场一下子有了信心，这就是导火索，宝安当时房屋均价七八千元，但是天建一拍地，年底周边新盘就冲万了，时至今日，新盘都已经1.5万元了。

　　你想宝安关外都已经破万了，关内福田没有理由不上2万元单价吧。我们当时在福田代理销售一家楼盘，这个项目运作5年了，单价成本大概6000多元，我们去年3月份定下来的预售价是7800元。但是10月开盘前，天建高价拍地信号发出来了，宝安地皮价都9000了，我福田难道比宝安的地皮价还要便宜？于是马上把盘价定在11000元，此后就一路上扬。

　　整个楼盘1000套单位，开盘后每个月销售量递增20%，价格递增10%。这是营销策略，后期销售必须要比前期贵，否则要么说你楼盘定价过高，要么说你楼盘差，只有加价才会有人投资。

　　印象中最好卖的就是两个时候：一次是宝安拍地，一周我们加价5%，第二次是春节后，附近一个楼盘开盘价1.5万元，它是期房，我们是现房，没理由比它低，因此一下子从1.3万元提到1.45万元。

　　提价根本不用担心卖不动，整个福田当时待售楼盘不超过3个，每周我们这里都有上百人来咨询。我们并没有捂盘或者炒作，开发商也是顺应市场提价赚钱。

　　当时这些房子没有一下子被人买走，是因为去年9月前还没有私募在三级市场兴风作浪，而且1万多元的单价，当时大家都觉得很高了。但是春节后私募介入了，它们胆量很大，很多小户型开盘就被它买光了。龙岗中心城一开盘300套卖光，就看到了私募的影子。

　　高价拿地，受益的是整个片区的开发商。都是国字号背景的开发公司拿到地皮，民企不会去拍，它们只是跟风涨价而已。

　　龙岗中心城的导火索是“大运会”，“大运会”在龙岗举办的消息一宣布，第二天房价立马涨1000元。龙岗后来卖到12000元，我们提到15000元也不贵啊。半年后，我们这个楼盘只剩下最后一套了。这套尾盘在顶楼，我们原先没想到能卖出去。附近一个新盘定价22000元，我们当初开盘是11000元，就给尾盘定价19900元，也算给先期业主一个安慰，意思是你的楼升值了，尾盘都这么高。

　　整个销售过程中，这套房子先后有两个人付了定金，但是犹豫再三还是舍弃定金不要了，一次是单价15500元的时候，一次是单价17500元的时候。没想到最后到了19900元这么疯高的价格，上周居然有人接盘了，是一个30多岁的女人。

　　你定了这个价格，又不能不卖给她。她纯粹就是投资的，附近楼盘开盘价22000元，她认为这套房子肯定还要涨。

　　你说，楼市里伸进这么多双手，能不疯涨吗？！