小区物业交替问题多

　　央视《大家看法》播出节目“谁来管管我的家”，以下是节目内容：

　　101°热度故事：谁来管管我的家

　　北京碧兴园小区位于海淀区知春路紧邻中关村。2006年12月，小区管家道格物业公司在小区里张贴出了一张公告：相遇是缘，我公司不得不离开，尽管这种离开极为无奈和惋惜。

　　曾惠生(北京道格物业公司董事长)：“很无奈、很痛苦，很同情，同情业主。我这里非常痛苦地告诉大家，仅仅是因为我没有能力可以帮业主再支撑下去，已经贴了7个月的钱。”

　　北京道格物业公司是2006年的5月进驻接管碧兴园小区的。为小区居民服务了7个月后，他们就坚持不下去了。

　　曾惠生：：“从5月9日到12月26日的物业费总共收到28万1876元35。我们应该是收70多万，还差41万没有收回来。收了三分之一 ，三分之一多吧。”

　　2006年12月27日，坚持不下去了的道格物业公司撤离了碧兴园小区。物业走了，居民的生活乱了，没有了保洁员和保安、生活垃圾堆成了小山、车辆乱停乱放。

　　记者：“现在是下午的两点钟，当我们来到碧兴园小区B座大厅的时候，发现这里的公共照明电已经停了，三部电梯只有一部在运行。您知道这电梯三部为什么只有一部在开？”

　　业主：“ 这不开已经很早了。上下班的时候，有时候一等就是半个小时了。”

　　业主：“那楼梯黑着呢，下来都摔着。我上次就崴脚了。”

　　记者：“你们怎么都走楼梯呢？”

　　业主：“电梯能等得着吗？我们不等了。”

　　记者看到，现在很多业主拿着手电筒走楼梯。同时，小区的热水停止供应，给居民生活带来很大的不便。

　　业主：“没水，因为物业已经不管了，买不到了。所以现在你想，喝的水，什么水没有。脑子里去联想一下。”

　　业主：“糟糕透了。没水，洗澡去外面洗澡馆洗。我刚洗了回来。”

　　曾惠生：“当时我们跟业主委员会就协定，这个小区就是乱，我们努力把它管成全国优秀示范小区。就是报这样的兴趣要进去。就是它乱，我们才要做品牌。那我有点想做，就这么一点英雄主义情结。”

　　曾惠生没有想到，他接手的碧兴园小区是一个烂摊子。小区总共9部电梯，3部损坏，监控摄像头等设备全部被老物业拆走。最严重的是，小区三部水泵只有一部能工作。

　　曾惠生：“当初交接的时候就不能用了。”

　　记者：“这会影响吗？”

　　曾惠生：“影响。如果这一台也停了，所有小区的水就成问题了。这是这个小区的消防设施，这个基本上处在瘫痪状态。这个小区一旦着了火了，后果是不堪设想。”

　　要想把这些系统全部恢复正常使用需要大量的资金。但是老物业退出时，双方并没有办理过财务交接手续。新物业公司道格物业公司没有这么多的钱进行全面维修，他们只好自己垫钱先维修电梯。修好了电梯没多久，小区又面临了新的麻烦。

　　业主：“我们在墙上看到了这样一张通告，原来碧兴园小区欠了电力公司的电费，2006年5月之前的电费。电力公司决定要切断小区的供电。”

　　曾惠生：“天天要停

能源。能源部门要我们把老物业的钱要我们来交，我们不同意。”

　　不少业主告诉记者，这笔电费是道格公司进驻之前产生的。以前他们交了物业费，但是老物业并没有把该交的钱交到电力部门 。现在老物业早就离开了，新物业也不愿意交这笔费用，所以碧兴园小区就经常停电停水了。2006年9月的一天，正值居民下班回家的时候，小区又停电了。

　　业主：“要是领导我跟你谈，要不是领导负不了责任。”

　　业主：“我70多岁，她才4岁，让我爬十几楼。我还交钱了。慢慢走吧，得走到十一层呢。”

　　碧兴园小区三栋楼全部都是28层的高层楼，没有电梯几乎是不可想象的。停电之后电梯也停运了，这让他们非常气愤。这样一来，不管老人还是孩子都不得不爬楼梯回家。

　　停电风波还没有平息，几分钟之后新的情况又出现了，居民反映家里又停水了。

　　业主：“这凉水都不给，别说热水了。你看我们这冷热水，是24小时的呀。热水没有啊。”

　　在重新运行的电梯里挤满了提着桶的人，大家都是准备下楼取水的。在一层的这个水管前，大家已经在排队，锅盆水杯都成了储水的器具。

　　记者：“现在停水了，大家只能到这里来接？”

　　业主：“对。再过一会估计这也没水了。”

　　后来，经过多方协调，供电部门暂时不停电了，道格物业也决定从收取的物业费中交一部分电费。2006年9月，他们与业主委员会商量后决定收取每月每平方米1.8元的物业费。但是最终收费的情况却很不乐观，很多业主都不愿意交物业费。

　　业主：“那边那个楼是回迁的，从进来以后也没交过费。谁来必须交费，这个费得交。可是一部分人说了，谁请来的物业谁交费，我们没请来。有人就这种观点，我们没请来物业，我们就愿意把卫生搞一搞就行了，别的我们都不要。”

　　业主：“我们不是不交，就说我们这里的(地下)的房子都叫人家租出去，他们租出去后收的钱不服务，我们再拿这个钱，我们觉得冤得慌。”

　　原来，当初新旧物业交接的时候小区对外出租的地下车位，老物业就没有交给道格物业公司。现在还是老物业在对外经营获取收益。

　　业主：“这一部分地下车库和地下出租屋这一块，经营性的，都把在老物业手里。关键问题在这，这不解决谁来都不行。”

　　业主：“业主可以去申请把这些东西强制执行来给业主，一次出来100万，、200万是没有任何问题的。”

　　道格物业公司说，尽管有一部分业主不交费，但是，如果有地下车库等赢利的收益，他们的服务还是可以支撑的。而现实的情况是，地下车库这部分收益没有，他们为碧兴园小区居民服务7个月，花了近70万元，才收了20多万的物业费，倒贴近去50万元。

　　业主：“道格刚开始还是很好的，没有钱给它，没有钱给人家，一分钱不交，就是我们到后来交了3个月钱。”

　　业主：“哪个物业公司来了，这么低的缴费率，它也坚持不下去。从经营的角度讲，哪个公司不赢利的话，都待不长时间。”

　　因为道格物业公司当初接手了一个空壳子，现在物业费又收不上来，地下车库等盈利性收益也没有，道格物业的服务是举步维艰。他们也试图跟业主委员会进行商量解决问题，可是万万没有想到的是，就在这时，业主委员会的人都找不到了。记者找到了业主委员会的名单，看到上面一共是七个人，我们决定挨个探询。

　　业主：“我不干了，我们这几个人现在全不干了。”

　　记者：“为什么呢？”

　　业主：“现在我也不能说，真对不起，我现在还不想谈这件事。现在我已经早不干了，实在抱歉，有什么事您找别人去吧。”

　　代表业主说话的业主委员会的人都不出来的，道格物业公司感到无可奈何，他们不得不撤离碧兴园小区了。

　　曾惠生：“雄心壮志要进去干一点事情，就没有想到业主委员会消失了。我没办法为谁干活。比如说我如果有业主委员会，我可以协商。哪怕你不用出面，你盖个章就够了。找盖章的都找不到，我才不得不走了。”

　　记者：“有的人评价您当初就不应该接这个项目。”

　　曾惠生：“我现在多少朋友都在骂我，骂我是狗熊，英雄当不成做狗熊。”

　　目前，碧兴园小区居民的生活还没有恢复正常，居委会正在协助小区成立新的业主委员会。

　　361°全民互动：新旧物业交替为什么问题多？

　　主持人张绍刚：在一项业内的调查当中显示，因为新旧物业管理公司的交替使得小区的物业管理处于真空状态，然后进而影响到了小区的物业品质和居民生活，这种现象在全国的各个小区当中都普遍存在。而我们今天讲到的碧兴园小区就算其中一个个案吧。老的物业公司被扫地出门，新的物业公司因为无能为力，最后无奈地退出。到底这样的局面为什么会出现？难道新旧物业公司的交替真的这么困难吗？碧兴园小区居民的生活在道格物业退出之后，又应该如何继续呢？这就是我们今天的核心话题。

　　主持人张绍刚：来进入到今天的互动环节。将会有两位跟我们电话连线。一位是一直在关注碧兴园物业的搜房网业主论坛经理席军，另外一位是深圳物业管理学院的李昭教授。

　　主持人张绍刚：喂，席经理，您好。席经理，您一直在关注着碧兴园小区的这个事。您怎么看这个事？

　　席军：对于碧兴园小区呢，应该说这个问题是比较复杂的。一个是从业主的理性角度讲，当然业主不管出现什么样的情况，也不希望现有的物业再撤出。这样一定会对居民的生活造成影响。但是就从目前道格公司，这个物业公司来说，它这么做可能也是非常无奈的一种选择。

　　主持人张绍刚：逼于无奈？

　　席军：对。因为毕竟说这样的费用谁来承担，怎么样来给它化解、来分解，政府部门又怎么样来做，都没有一个详细的约定。

　　主持人张绍刚：这是我们从物业公司的角度来分析，我们现在反过来从业主的角度来分析。业主赶走了一个，现在有一个新的进来，理论上来说你就应该全力配合吧？

　　席军：业主配合这个东西是一个概念。但现实生活中是非常难以实现的。那么这个配合谁来实现呢？一定是要由业主大会来执行。业主大会平常又不可能去开的，那么只有业委会来做。那么现在业委会在哪里呢？

　　主持人张绍刚：但是席经理，这是一个悖论。这个物业公司进来？也是经过你业委会同意的。

　　席军：对。所以说问题是为什么这个能成为一个典型的个案，就是在这个环节上非常有意思的一件事。既然是业委会把它请来了，那么在过程中呢，就发现这个服务可能跟原始的东西设想的不一致。然后物业公司本身觉得说我是在做了，但是因为你们承诺给我的东西也没有到位，甚至政府给我承诺的东西也没有到位，我没法做。这是一个非常矛盾的东西。

　　主持人张绍刚：席经理，现在在我们的电话线上还有深圳物业管理学院的李昭教授，我们一块儿来讨论这个问题。李老师，现在很多小区都存在新旧物业交替的问题，而且我们发现绝大多数的新旧交替都磕磕绊绊。现在我们有没有规定，比如说新旧物业交接的时候必须要履行什么样的手续、步骤，然后让路途平坦一些？

　　李昭：这个在法律上规定很明确的。就是你该走，你不办理移交手续，那是要注销你的资质的。也就是说把你从市场中要彻底地清理出去。

　　席军：但这个只是个治标，而不是在治本。因为什么呢？因为本质的东西。本质的还是涉及到物权的问题。很多的公共区域管理的东西，比如我们说车库是谁的？地下室谁的？礼堂是谁的？会所是谁的？可能这东西都是原来

开发商的。那么开发商可能把这东西都给最后转到前期物业公司名下留下来单独管理。那么你新的物业司进来这些东西不是你的。难道说你能不让人家管理，不让人家经营吗？这都是现在存在的难度。

　　李昭：我们现在物业管理存在一个现象就是，作为物业管理企业是要做大还是要做强。因为作为物业管理企业跟其他行业有所不同的。就是说其他行业，我可以先做强再做大。但物业管理行业它必须要先做大再做强。所以这里就有一个什么，跑马圈地占地盘的问题。所以原来的物公司不走，之所以不走呢，就是因为我想占着这个地盘。新的物业公司为什么在这种恶劣的条件下，他也愿意接入？

　　主持人张绍刚：也是占地盘。

　　李昭：也是这个问题在作怪。所以就导致了老的不愿意走，新的接不下来。

　　主持人张绍刚：而且一旦走了，新的也进来了，就磕磕绊绊。

　　李昭：老的走的时候就给你新的创造，各种各样不利的条件。

　　主持人张绍刚：所以二位，我们今天在谈完理论之后，更重要的我们是谈到一些实际情况。按照碧兴园的这状态来讲，现在又一个物业公司干不下去了，走了。然后垃圾的问题，水的问题，电的问题马上就出来了。接下来怎么办呢？他们能怎么办呢？

　　席军：必须政府对违规的物业公司要严厉地处罚。因为你这种东西不处罚的话，就导致一个恶性的循环。

　　主持人张绍刚：可能政府的出面干预，也是让新旧物业能够平稳交接很重要的一个保证和前提吧。

　　席军：对。

　　主持人张绍刚可能也有人提出这样的一个观点，说为什么物业公司在交接的时候不平坦？因为人都是自私的，居民有居民的私利，每个物业公司也都有每个物业公司的私利。在这种情况下，所有的私利不可能形成一个共鸣，于是所有的人都吵崩了。

　　李昭：现在就说，涉及到这个问题，我们要走程序，然后按照法律程序让前边的物业公司和平地平稳地走人。

　　主持人张绍刚：交接只是其中的一步，从头就得走法律程序。

　　李昭：对，整个程序都走法律程序。

　　席军：现在的问题是，我们走程序的时候是非常难的。比如说我们要换掉一个物业公司，那么给我们规定是三分之二业主来同意。这门槛是相当相当的高。是不是应该制订这样一个立法。

　　主持人张绍刚：谢谢二位跟我们电话连线，谢谢，再见。说起来这是一个痛。旁观者说这个痛还会要痛很久？不是阵痛，是长痛。说着容易，但是如果旁观者不是旁观者，是这个小区里的住户，这个话说起来还会这么容易吗？这些年我们做的各种各样的物业纠纷，我们发现剪不断理还乱。中间我们在分析道理的时候发现道理也是错综复杂。但是，如果我们是小区的居民，我们用最简单的方式来思考问题，我们的终极目标是什么？生活幸福、平静安稳。如果要做到这些，我们必须要和物业有个很好的沟通，物业要全力保障，小区的居民要大力配合。虽然做到这点很困难，但是，为了我们自己努力一下吧。