纽约与北京住房痛苦指数比较 

　　纽约与北京

　　在过去5年中，美国房价涨势如潮，5年间，房价几乎上涨了60％。但令人吃惊的是，在同一时间中国的房价却上涨了100～300％。

　　我们弄不清是美国的房地产泡沫吹大了全球的房地产泡沫，还是全球的房地产泡沫吹大了美国的房地产泡沫。

　　由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。

　　首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅都是2～3层高的小洋房，并附带车子、车库，甚至游泳池，而社区有高尔夫球场也并不稀奇。但在中国只有高级别墅和高级社区才有这样的设施。

　　也许有人会说，那是由于美国只有3亿人，而中国有13亿人，这是一个原因。可更重要的是，美国是一个汽车轮子上的国家，但中国还是一个自行车轮子上的国家，两国经济上的差距是显然的。

　　并且，美国房地产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，即大

　　美国的统计资料都以单元住宅来计算

　　美国住宅多数集中在150～300平米左右，平均面积在220平方米左右。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元。

　　有趣的是，纽约的房价并非美国的高房价地区。目前，旧金山的一套中等价格水平的家庭别墅，售价72.7万美元，洛杉矶为47.5万美元，纽约为45.3万美元，华盛顿为42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。

　　纽约的平均房价为：45.3万美元÷220平米＝2045美元/每平方米。

　　美国2005年的人均收入为37,610美元，换算成月收入为3134美元。

　　以此得出：纽约人的“住房痛苦指数”＝2045元÷3134元＝0.65

　　算到此处,几乎让人不能相信自己的眼睛了。因为2006年10月北京人的“住房痛苦指数”已达到了5.00，竟高出纽约人“住房痛苦指数”的八九倍(同一时间段，美国的房价在原地踏步，左顾右盼或下跌)。

　　此前，尽管许多人都作出了北京房价大大地高于纽约房价结论，但都不能像“住房痛苦指数”反映得如此直观而准确。

　　可令人感到尤为可笑的是，我们的房地产商和为他们雇佣的主流经济学家们，却是这样舆论误导公众的：如果把美元折成人民币，那么，纽约的房价应为每平方米单价近16，000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多吗?

　　参照物不同所导致的结果会相差竟会如此之大。

　　还需要指出的是，美国房地产商规范运用的住宅“建筑面积”概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的“单元住宅单价 ”需要打折。

　　中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一个小区有几百乃至上千住户，并且建筑面积里面含有很多公用且莫名其妙的空间，住宅实际使用面积大大缩水。大多房子的使用面积只是建筑面积的70％左右。

　　美国人不但普通住宅压根儿就没有“公用面积”一说，而且住宅内很多区域也是不算入建筑面积的。

　　因为其计算的原则是“完工面积”，或称作“地毯面积”。必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面。所以，走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。而按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。

　　这样的事实让我们不得不感慨，一个市场的游戏规则处处为保护用户利益着想，与一个市场的游戏规则处处为开发商谋利的时候，差别就会如此之大。