南京公开叫卖5块地下空间 使用权出让亟待立法

　　本报记者郝倩发自上海 地下空间距离合理规范管理渐行渐近。

　　90轮的叫价之后，南京首例挂牌出让地下空间使用权落槌，从1000万元的底价翻升到7700万元。深圳时尚地产的老总在89轮叫价时黯然离场后,南京大唐教育最终加价100万元，以7700万元的价格拿下。

　　在国内还没有对地下空间立法之时，南京市在8月下旬首度试水地下空间的土地出让，并期望尽快规范这块市场。而据《第一财经日报》了解，上海也将于今日开始实行对地下空间的管理规定。业内对地下空间的关注度正在逐步提升。

　　5块地下空间公开叫卖

　　虽然尚待规范，很多城市已经等不及对地下空间使用权进行公开叫卖。

　　8月17日下午，南京一举出让5块地下空间，出让面积达47000平方米，这也是南京地下空间土地集中出让面积最大的一次。而其中，湖南路地下商业街的出让则是南京首次对地下商业街进行公开挂牌出让。

　　记者注意到，该块土地单位地价为246元/平方米，每亩地价为16.4万元/亩。据统计，去年1~12月，南京市整体土地出让的平均单价为1817元／平方米，达到每亩121万元左右。而该地区地处南京市中心城区，并为南京市两大主要商业圈之一。业内人士对《第一财经日报》分析称，如果从土地行情考虑，这一板块可以获得每亩400万元到500万元的出让价格，但4万多平方米的土地出让面积只有1000万元的报价，显然有些偏低。而最终的成交价翻了7.7倍，还是可以看出业内对地下空间使用权仍有很大需求。

　　针对此次挂牌价格是否为“试水”，有关部门并没有做出正面回答。

　　根据之前南京市的说法，到2010年，南京市地下建设规模将增加一倍，达到100万平方米左右，而地下空间土地使用权的出让也是大势所趋。

　　但是依然还有一些不容回避的问题。

　　南京市国土资源局政策法规处处长姚青林表示，目前我国对于地下空间土地出让权还没有立法，很多地方对地下空间用地出让的方式与登记发证也没有规定。所以，此次南京市主要是依照地上土地出让的规则，对地下空间使用权进行出让。

　　在此次南京市国土资源局对5块国有土地使用权的挂牌出让过程中，有2块是单独出让地下使用空间，还有的是捆绑出让地上以及地下空间。此次，南京按照地上土地出让方式公开出让地下空间，一定程度解决了地下空间出让问题。

　　但是，地上空间和地下空间的界定问题依然没有解决。

　　2004年12月，南京市国土资源局和南京市房管局、南京市建委等5个部门曾对地下车库使用权的转让进行了规定。当时，地上空间使用权出让之后，所有人往往对地下空间也具有使用权。这就导致南京之前出现相关案例，例如有单位想购买地下空间，进行停车场的建设，但是由于地上空间已经有明确所有人，地下空间的所有权就无法进行界定，最终只能作罢。对此，目前还没有更加明确的说法。南京市相关部门将此寄希望于国家的相关立法出台。

　　使用权出让亟待立法

　　在地下空间使用权出让方面，南京并不是第一个吃螃蟹的。杭州在有关问题依然没有得到合理解决之前，也已经尝试了地下空间使用权的出让。

　　记者了解到，2004年12月8日,杭州市国土资源局受西湖文化广场建设指挥部委托，对西湖文化广场中心广场地下空间土地使用权，连同在建工程，向境内外公开挂牌出让。最后以近5亿元的价格，出让给了浙江白云伟业控股有限集团公司。

　　截至目前，杭州市在地下空间使用权上依然有亟待解决的问题。记者通过杭州市政府的《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》(下称“意见”)了解到，这份文件对于地下空间使用权作出了相关规定。

　　根据规定，用地单位利用自有土地建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，可以划拨方式使用。但如果是利用地下空间从事经营性、销售或转让的，就得有偿使用。具体的办法是：地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用容积率为2.0的楼面地价的30%收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取，地下三层的则按地下二层标准减半收取，以此类推。

　　有开发商提出，这份文件仍没有解决地下车库的问题。因为意见规定，用地单位利用自有土地建造地下停车库面向社会提供停车服务的，可以划拨方式使用，但地下车库仍然不能进行分割转让、销售或长期租赁(租赁期一年以上)。

　　虽然之前并没有对地下空间的出让进行试水，但是经过长时间的筹备，上海已经成为首个对地下空间使用权进行“立法”的城市。记者了解到，日前，《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》(下称“规定”)经市政府常务会议通过，将于今日起正式实施。这是国内首个涉及地下空间建设用地审批和权属管理的规定。

　　记者通过上海市房地资源局了解到，9月1日之后，上海将明确把地下空间界定为“结建地下工程”与“单建地下工程”，其中结建地下工程随地面建筑一并办理用地审批手续。而同时，单建地下工程将可以签订土地使用权出让合同。

　　“单建地下工程的建设单位按照基本建设程序取得项目批准文件和建设用地规划许可证后，应向土地管理部门申请建设用地批准文件。建设单位取得