市府收回部分关外用地审批权

　　深圳拟建立制度统一管理土地储备

　　市府收回部分关外用地审批权

　　土地出让合同须明确限制住房套型

　　本报讯(记者／佘慧萍实习生／李凌云)深圳市政府对房地产市场的调控将掀起新一轮风暴。在颁布贯彻落实“国十五条”的地方实施意见两天后，昨日，深圳建市以来首次以市政府名义召开土地管理工作会议，并一次性发布《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》(以下简称《意见》)及7个配套文件(简称“1＋7”文件)，以进一步加强深圳市的土地管理。

　　据悉，这也是深圳市政府第一次完整地推出系列土地管理文件，很多政策均是第一次亮相。文件还实事求是地提到深圳土地管理中长期存在的历史遗留问题，并提出相关解决措施。深圳市市长许宗衡，副市长吕锐锋、闫小培等出席了会议。

　　三年内产业用地全部公开出让

　　记者在会上了解到，为了发挥土地管理对房地产市场的调控作用，深圳政府未来将加大对土地市场的高度统一管理，防止存量土地随机进入房地产市场。目前，深圳市政府已经收回宝安、龙岗两区对5万平方米以下工业用地的审批权。

　　在土地储备方面，《意见》提出要建立统一管理制度，实现“一个池子蓄水”。主管部门将对宝安、龙岗两区城市化转为国有的土地、政府原有储备土地及通过收回、收购方式取得的土地实行集中统一管理。

　　为发挥土地收购在盘活存量土地方面的作用，《意见》指出：主管部门应在全市有计划地开展旧工业区、旧城区土地以及其他低效和闲置土地的收购工作。

　　在土地出让方面，则要通过市场化配置土地资源，坚持“一个龙头放水”。在住宅、商业、办公等经营性用地全部实行市场化配置的基础上，加快推进产业用地的招标、拍卖、挂牌出让工作。除重点引进项目、重大投资项目、政府财政投资的公共配套和市政基础设施项目等用地可以协议方式出让外，其他用地在3年内逐步实现全部按招标、拍卖、挂牌方式进行出让。

　　土地用途调整原则上由政府收回

　　稳定房价、保障房地产市场健康持续稳定发展，已经成为深圳市土地管理的重要目标。

　　《意见》提出，将加大对闲置房地产用地的处置力度，防止房地产企业囤积土地。政府要垄断土地一级市场，防止存量土地随机进入房地产市场。工业用地、仓储物流用地等非经营性用地因规划调整为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途的，原则上由政府采取收回、收购或置换土地使用权的方式纳入土地储备。

　　另外，《意见》还强化了房地产用地出让合同管理，指出不仅要将住房套型限制等规划、建设、土地使用条件在土地出让文件和土地出让合同中予以明确，而且要加强对房地产用地合同的跟踪管理，严格执行土地使用权出让合同验收制度。

　　村民合作开发用地须经股东大会同意

　　除了《意见》外，7个配套文件分别对深圳土地储备、工业项目建设用地控制标准、工业项目建设用地审批、集约利用的工业用地地价计算、驻深武警边防部队工程建设项目管理、宝安龙岗两区城市化土地遗留问题处理、原村民非商品住宅建设等问题分别提出具体办法。

　　根据“1＋7”文件，原农村集体经济组织非农建设用地中的原村民居住用地将禁止转让；原村民如果要与地产开发商等合作开发工商建设用地，或转让土地使用权，必须经原农村集体经济组织继受单位即股份公司股东大会表决同意，并报市主管部门依法审批。

　　在处理宝安、龙岗两区城市化土地遗留问题方面，单项文件指出，原农村集体经济组织擅自转让土地的，按三个原则处理：双方所签土地买卖合同或协议无效，擅自转让土地双方按“退地还钱”方式自行解除土地买卖合同或协议；符合《关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》，属于转地适当补偿范围的，按原土地用途并结合现状给予适当补偿；符合规划的工业用地，有项目的可按正常程序报批。

　　此外，《驻深武警边防部队工程建设项目管理办法》将驻深武警边防部队工程建设项目纳入政府各部门的“绿色通道”。

　　政策解读

　　土地储备管理

　　政府收购7类土地纳入储备

　　文件：《土地储备管理办法》

　　要点：该办法特别以“深圳市人民政府令”的形式颁布，从今年8月1日开始施行。该办法将下列国有土地都纳入土地储备：政府统一征收后尚未出让的；宝安、龙岗两区城市化转为国有的可建设用地；政府依法收回的；政府以收购方式取得的；政府以置换方式取得的；挖山、填海形成尚未出让的；其他需要储备的。

　　规划已确定为农业用地、林业用地、城市公园、郊野公园、水库、水源保护区、河道及海堤管理范围内的土地，并已确定移交给政府相关部门管理的，不纳入土地储备。

　　政府可以收购的土地包括：因城市规划的调整，非经营性用地，包括工业用地、仓储物流用地等，改为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途需要收购的；因实施城市规划需要收购的；根据土地使用权人申请收购的；土地使用权转让中政府行使优先购买权收购的；国有企业改制需要收购的；旧城区改造需要收购的；其他需要收购的。

　　工业用地管理

　　5项指标列出详细控制标准

　　文件：《工业项目建设用地控制标准(试行)》

　　要点：对于新建、改建、扩建的工业项目及其配套工程，其用地都必须同时符合投资强度、土地产出率、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重等5项指标，并就5项指标列出详细的控制标准。

　　文件：《工业项目建设用地审批实施办法》

　　要点：以协议方式出让国有土地使用权的工业项目必须进行项目评估，由深圳市工业行政主管部门会同市高新技术产业园区(带)办公室依据本实施办法制订具体评估办法。

　　对于以招拍挂等公开方式出让的工业项目建设用地，土地部门应会同工业、环保、规划、产业带管理部门对竞标者进行资格审查，并按政府有关规定列明招拍挂地块的产业要求、环保要求、投资强度、预期土地产出率、容积率等相关要求，并向社会公布。

　　文件：《关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》

　　要点：对于已出让但未竣工验收、经批准保留使用的工业用地增加容积率，将按照增加后的不同容积率计收地价；对于已竣工验收的工业用地上增加建筑面积，对增加面积部分按现行规定地价标准的0.5倍计收。

　　经批准对旧工业区工业用地拆除重建、不改变土地用途的，对原有合法建筑面积范围内的建筑面积不再计收地价，仍维持原使用性质，增加部分按现行规定地价标准的0.5倍计收，拆除的建筑面积不作补偿，土地使用年期从办理用地手续之日起重新计算。

　　城市化土地遗留问题

　　零星地块宅基地允许建设

　　文件：《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》

　　要点：明确了哪些属于土地遗留问题，指出对符合原村民居住用地政策的未建宅基地，符合规划的，按相关政策规定办理手续，地块相邻的予以统建。

　　不符合原村民居住用地政策的未建宅基地，一律不得违法建设。规划为经营性用地的，按计划以招标、挂牌、拍卖方式出让，不占用年度土地供应计划指标，土地收益归政府；对于规划为绿地、文体配套设施的，由政府给予原农村集体经济组织补助。

　　文件：《原村民非商品住宅建设暂行办法》

　　要点：已划定原农村宅基地或者城市化过程中确定非农建设用地标准但至今还没有建设住宅的原村民，由各区政府负责组织集中建设多层式公寓，解决他们的居住问题。

　　建成区零星地块内已经划给原村民的宅基地，尊重历史事实，允许其新建与周边协调统一的住宅。

　　2004年10月28日后停工待处理的原村民住宅，由所在区政府按照是否符合原农村宅基地或者非农建设用地标准和每户不超过480平方米建筑面积的容积率标准，甄别办理。