广西区房改办解说集资建房 推行市场运作建房

　　近日，自治区政府办公厅下发了《<广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法>实施意见》（下简称《意见》）。该《意见》明确规定，凡已按房改政策购买公有住房、经济适用住房或已经参加了集资、合作建房的职工，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品开发。南国早报在4月28日2版作了报道后，在读者中引起较大反响。

　　不少读者致电南国早报询问：这个新规定与去年4月出台的《广西壮族自治区市场运

作方式建设住房暂行方法》是不是有冲突？后者明确提出，参加市场运作方式建房的职工不需要退出原已购买的房改房。一些人干脆问：“原来不是说可以有第二套住房吗？为什么现在又改了？”一些人提出，该《意见》会不会让住房不够宽裕的职工失去改善住房条件的机会？5月8日，自治区房改办有关负责人应本报要求，对两个文件进行了解读，就读者关心的一些问题作了解释：

　　两种建房方式并存

　　问：有人提出，这个《意见》是否与去年4月出台的《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行方法》相矛盾？如果以2005年“适用房办法”为准，是不是意味着就要废除2004年的“市场房办法”？

　　答：这个说法是错的。实际上，《<广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法>实施意见》中所提到的集资建房，与市场运作方式建设住房是两种不同的建房方式，分别用于解决不同人的住房问题。集资建房，其参加对象主要是未购买过房改房的无房职工，主要作用是为了解决职工的基本住房问题。市场运作方式建房，其参加对象则是国有单位的职工，主要目的是为了更好地改善职工的住房条件。

　　两个办法没有矛盾。职工已经购买过房改房的，可以继续参加市场运作方式建房。无房户或者是已经购买了房改房，但住房面积不够的，可以优先参加市场运作方式建房。去年出台的“市场运作方式建房办法”还要继续大力推行。

　　两种办法有三大区别

　　问：具体上，这两种建房办法有什么区别？

　　答：集资建房与市场运作方式建设住房主要有如下区别：一是土地价格上的区别。集资建房用地只收取征地拆迁补偿费，而市场运作方式建设住房，建设用地要交纳40％以上的土地出让金。

　　二是交纳税费的标准不同。集资建房可以减免相关行政事业性收费，市场运作方式建设住房则要按商品住房的税费标准交纳相关税费。

　　三是出售价格方面的不同。集资建房的出售价格只包括征地拆迁补偿费在内的建设住房实际费用，不包括利润，而市场运作方式建设住房出售价格的构成因素，基本与市场商品房的价格构成因素相同。因此，对同一地段、同一结构的住房，集资建房的售价要比市场运作方式建设住房的售价要低一些。

　　市场运作建房不属“变相商品开发”

　　问：“适用房办法”称，严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品开发。而“市场房办法”第二条“本办法所称市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式”。这里说的“选择房地产开发企业建设住房”属不属于搞“商品开发”？

　　答：不属于。“适用房办法”中所指的“变相商品开发”，主要是指单位利用集资建房的名义多建住房，并将这些住房以高于本单位职工集资建房的价格出售给单位以外的人，谋取利益。而市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。与开发商在市场出售的商品房相比，市场运作方式建设住房可降低一部分成本和利润，这对改善职工住房条件是有很大好处的。

　　职工只能参加一次用划拨土地进行的市场运作方式建房

　　问：如果集资建房与市场方式运作建房是两回事，那么是不是意味着单位还可以利用原有划拨方式取得的土地进行市场运作方式建房？只要购买家庭交纳了应交的土地款即可？

　　答：单位当然可以利用原有划拨方式取得的住宅用地进行市场运作方式建房。市场运作方式建设住房分两种土地，一种是以行政划拨方式取得的住宅用地，一种是以出让方式取得的住宅用地。行政划拨的土地，要交纳40％土地出让金；出让的土地，则要按国家的有关规定交纳出让金。

　　不过，值得注意的是，单位在组织职工以市场运作方式建房时，虽然可以利用划拨方式和出让方式取得的土地来运作，但政策也明确，对利用行政划拨方式取得的土地进行的市场运作方式建房，职工只能参加一次。

　　单位集资建房只能是无房户参加

　　问：《意见》出台后，目前正在进行市场运作方式建房的单位如何处理？是继续加快办理手续呢，还是全面叫停？这会涉及一系列的问题，比如有些单位职工已经交纳了参加市场运作建房的土地金等。

　　答：因为集资建房和市场运作方式建房是两种不同的建房方式，两者之间并不冲突，所以不存在叫停的问题。适用房与市场房都是为了解决职工住房困难为前提的。如果买了地的，单位可以继续采取市场运作方式来解决和改善职工的住房问题。

　　其实，在2001年的时候，自治区房改部门就开始提出单位集资建房原则上只能是无房户职工参加。在这些年推行房改过程中，一般已经购有房改房的，原则上都不能再参加集资建房。许多单位都知道有这回事。在自治区政府办公厅下发的《<广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法>实施意见》中规定：单位集资建房只能是无房户参加，这个政策的出台也不突然。“已购公房者不得参加集资建房”的规定其实是根据去年国家有关文件精神制定的，并不是广西首创。

　　“市场运作建房”取决于职工而非领导

　　问：该《意见》出台会不会造成一种局面：个别单位领导已经拥有一套公房，按规定已无法参加集资建房。但为了让自己拥有更多、更好的住房，这些领导有可能不愿意进行“集资建房”，而选择“市场运作”的方式建房。由于集资建房的价格较低，市场运作建房所需资金更高，这样难免增加职工的负担。政府有没有出台相关的措施以免出现这种趋势？

　　答：按去年4月出台的“市场运作建房”的相关规定，单位是否实行市场运作方式建房要经过职代会的同意。申请市场运作方式建房，单位要向房改办出示单位职代会或职工大会的决议。从这个角度看，职工在采取哪种方式建房方面有话语权。

　　另外，职工是否参加市场运作方式建房也由自己决定。有条件的单位，无房职工和住房面积未达到规定标准的职工，还可以拿到住房补贴和工龄补贴。房改办在市场化运作方式建房的审批上会特别把关。

　　《意见》出台目的是调整房地产市场价格

　　问：此次出台《意见》的目的是什么？

　　答：目的是根据广西的实际情况，结合国家的住房政策，出台一部适合广西区情的住房政策。发展经济适用住房，主要是为了改善老百姓的住房条件。尤其是企业职工，目前，能买得起商品房的少之又少，不少职工还没有解决住房或改善住房的条件。

　　另外，从目前来看，广西的房地产价位还是比较偏高，该政策的出台，可以将广西的房产价格适当调整，使房地产业保持良性发展。

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　　南国早报 责编:韦力萍 作者:文彩云 李沛