城市化运动：转型期的困扰和探索(2)

　　失地、失房农民怎么办？

　　记者注意到，靖江市用来出售给拆迁户的安置房并不由某个房地产公司来建设，而是由开发区的投资公司负责。朱福海告诉记者，“安置房政策的落实关乎到社会稳定和老百姓

的生活，我们必须把房屋的价格掌握住。现在靖江房产价格上涨很快，如果不对安置房价格进行控制，我们怎么能安置好那些拆迁户？再有就是房屋的质量问题。由政府监督操作，才有更大的安全系数把质量问题抓上去。”

　　政府的考虑不可谓不细，但还是有少数失地、失房的农民，他们甚至没有足够的钱支付一笔对其而言“价格不菲”的安置房购买费用，更遑论以后的生活保障了。当然，这些问题并非靖江市所独有。这在全国范围来说，也已经是城市化、工业化进程中的一个非常重大的问题，是否能够得以解决将直接导致国家的稳定与发展。

　　据了解，靖江已经开始把农村社会养老保险纳入工作日程。到2004年12月初，全市已有800多家乡镇企业加入到社会养老保险体系中去。今年1月1日起，所有的乡镇企业必须全部纳入到农村社会保险体系。

　　对于失地农民的社会保障，靖江市在2004年9月3日开始实施《靖江市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》。在该细则中提出建立被征地农民基本生活保障资金专户，并对被征地农民划分四个年龄阶段。不同的年龄阶段实行不同的保障措施。如处于16周岁及16周岁以下的农民，一次性领取生活补助4000元。其余的年龄阶段则按月领取就业培训期生活补助费、生活补助费和养老金等等。

　　靖江市劳动与社会保障局的杨副局长认为，这种按月领取生活保障金的做法可以杜绝农民在领取一次性补偿金之后大兴土木，不考虑以后生活保障的弊端，从而真正有利于他们的长久生活。

　　口述：我看“造城”

　　这是一个造城的时代。

　　套用英国大文豪狄更斯在《双城记》中那段著名的开头：“这是最好的时代，这是最坏的时代。”

　　好的是：一座座城市迅猛地造起来，更多的人开始感受现代都市文明的强烈气息；坏的是：我们及我们所生活的城市却在不断地遭受许多莫名其妙的困扰。

　　政府官员们、房产商和工业投资者们、进城农民、城市新青年以及城市的设计师们，在造城运动中，你们失去什么？又拥有了什么？

　　你们内心最真实的情感是什么？

　　你们的利益诉求又是什么？

　　在这里，你可以听别人的故事，也可以讲自己的生存状态。

　　去寻找与自己相同的那份感触！

　　【政府官员篇】

　　这是一个三赢的事情

　　重庆梁坪 高茂生(化名)口述 秦俊勇 记录

　　我们县城的旧城改造，可以说是整个县城都从头到脚翻新了一遍。整个过程由县委县政府发起，成立指挥部，由各相关部门组成，包括经委、财政、国土、建委、市政、招商办、农办等。几乎涉及所有的部门，因为搞土地就肯定涉及国土；搞规划涉及建委；搞路政、排水道等要涉及市政。以上项目要涉及计委；招商引资涉及经委；引进什么样的经营性项目，财政局要考虑资金的运用；审计要考虑到对工程的监管。

　　我主要的工作就是招商引资。引进房产开发商，由他们拆旧建新，也就是房地产开发。当然招商引资不局限于此，而是招所有的“商”——工业的，其他产业的都有。引进项目就可以搞好县城经济建设，有了经济支持，就可以扩大就业，增加财政收入，增加人口；人口增加了，需要的住房也就多了。这样一个循环下来，城市也就扩大了。目前我们县城固定人口在8万左右，加上流动人口总数将近10万。县城占地10个平方公里，不过现在城区在向四周延伸，慢慢扩大。

　　目前，整个旧城改造基本接近尾声了。现在县城很繁华，比以前好了很多。前一段时间评选县级卫生城市，我们县因为城市建设好，就评选通过了。这样做，最终目的是提高全县人民生活水平，促进经济发展。我们县将近90万人口，如果没有一个城区中心点，或者这个点建设不好，其他乡镇就不用说了，肯定发展不好。城区发展好了，就可以以点带面，做经济发展的领头羊。这是县委县政府共同研究后定下来的城市发展方向。

　　改造过程中，开发商要保证拆迁者的住处，拆人家多少，就要按照实际大小补偿同等面积。如果发生差额，就按照市价补上。当然开发商也不会赔本。原来居民住的是平房，现在开发商把它盖成楼房，一层变为好几层，除了分给居民同等大小的房子外，剩下多余的就卖给那些希望在城里安家落户的人，这样开发商还赚了钱。而且还吸引了县城以外人员的进入，繁荣了城市。所以说，这是一个三赢的事情：老百姓旧房换了新房，开发商赚了钱，城市的建设也翻新了。

　　当然，这个事情进展过程中，也有很多的麻烦，存在很多利益冲突，就是政府内部也存在分歧。比如县政府拆迁。原来的县政府是那种古老的院子，坐北朝南。当时的主要领导从外地新调入，要求拆迁县政府，但是在会议上征求老干部意见的时候，老干部全部投否决票，甚至一些在任的干部也不同意。当地很多的老领导反对，认为这是县城的风水，不能动。新来的领导做事很果断，他在征求了很多人的意见以后，决心要拆。结果一夜之间，县政府大院全部铲平，老干部也无话可说。也就是从这件事情开始，反对的声音小了。当然，现在这些老干部也想通了。

　　又比如说，有一些老人就不愿意拆迁。但是如果单户不同意拆迁，就会影响整个城市改造的进程，这时候，就给他们讲政策，县委县政府出文件，跟他们谈条件。如果条件还谈不成的话，就只好采取强制手段。这也没有办法啊，不能影响大局啊！

　　旧城改造过程中，几乎没有听说过各个政府部门有闹别扭的事情。反正在表面上是没有什么事情的，即使有，也是私下里谈。政府肯定获得了利益，至少是改变了整个县城的形象。当然也不能说这就是搞政绩工程。不能说一做成事情就是政绩工程，只要当地人能感觉到实惠，就是工作做得到位了。大多数老百姓，我估计90%的人不得不承认，现在的城市比原来好多了。如果让我作为老百姓来看的话，就一个字，“好”！

　　在改造过程中，至少到目前为止，还没有因为这个事情出现贪官。其实即使出现也不会让我知道啊！

　　市政府大楼搬到新城区

　　山东枣庄 严真(化名)口述 秦俊勇 记录

　　我们城市的老中心城区是以资源发达的厂区为起点，自解放前一直就是这样。可是发展到后来，资源几乎完全被挖掘一空。1998年是最艰难的一年，似乎天要塌下来了。那年，几个骨干大矿资源枯竭后破产，小的厂矿几乎全部关闭，有污染的企业也关了一大半。加上那时候资源价格降低，贷款发生困难，省里把我们定为金融高风险地带。作为一座资源型城市，资源逐日减少，城市的发展格局肯定要发生变化，整个城市的发展中心只好转移，市政府大楼也搬迁到了新的城区。其实说点好听的，就是老中心城区已经被边缘化了。

　　今天我们城市的发展形势，跟市府的搬迁不无关系。为了改变状况，市府出台了最新的规划。根据规划，在老城区和新城区之间，要建设一个全新的文化、高新技术产业带。这也是我们城市建设的关键所在。一方面发展城市经济，进行招商引资，另外还可以繁荣新老城市的商业发展。为了引进外来项目，在两个经济开发区，我们都有非常引人的优惠政策，只要投资项目大，要多少亩地都没有问题。而且在办理相关手续时，不用担心，搞招商工作的人会全包的，反正现在我们就是以招商带领城市经济发展。

　　城市建设，就全国范围来说，是相当普遍的事情。但我们这里稍微有点不同，我们是个资源性城市，因此在新的资源还无法完全带领经济发展的时候，只有通过开发土地，引进外来“资源”了。

　　当然，在土地使用的过程中，还是不可避免会有一些政策上的滞后，比如土地上报以后，批下来需要一段时间。但项目不能耽误，否则就会“飞”到别的地方去，所以一边上报，等待批复，一边开工进行建设。目前我们在规划中的用地在数十万亩以上。

　　现在几个开发区基本全部上马了，接下来的工作就是招商引资。由于我们城市小，经济总量偏低，所以要发展只有依靠外来的力量，吸引外来资金。可是现在全国各地都在招商引资，尤其在东部地区，竞争激烈，我们也不得不开出更加优惠的政策来吸引外资。我们这个城市太需要发展了，在东部的其他兄弟城市发展都很迅速，如果我们被落下的话，就要花更长的时间去追，再不加紧发展，就只有死路一条了。

　　当然了，开发初期肯定会有一些问题存在，这也不可避免，任何事物的发展都需要一个阶段。在我们城市里，你或许能看到一些新开发的商铺，还无人入住，人气也不是很旺。但我相信随着城市建设的不断发展，会有越来越多的人涌进城市。

　　【房产商篇】

　　有些城市做得过头了

　　北京 周国美 口述 程衍方 记录

　　城市扩张，本身就应该到了必须要扩张的地步。如果当地领导是从政绩角度来考虑城市扩张，那就是明显地过了。什么事情过头总不是好事。

　　前些年，一些城市造新城还是因为有需求，结果也搞得不错，城市面貌、居民居住条件、当地经济都有改善。但最近两年有些地方做得就有些过了。

　　如果从房地产投资的角度来看，在新城规划中，我们可能会更多考虑经济效益，也就是这个地区到底有没有购买力。第二，我们才会考虑当地政府给出的优惠政策。

　　拆迁，那是政府的事

　　上海 刘志东 口述 程衍方 记录

　　“某某局长是朋友，昨天还在一起吃饭。”从和记者的开场白就可以明了刘志东是那种崇尚人际关系即第一生产力的商人。

　　刘志东是家上海的民企老板，他的企业主营业务是房地产。自从上海的国有土地开始公开招投标，“门槛”也相应大幅提高以后，刘意识到自己的资金实力是拼不过那些“航母”企业的，他的目光开始投向长三角地区的中小城市。“现在很多城市在扩张，或旧城改造或再造新城，而在这样的扩张里最主要的就是房地产项目。”

　　刘志东认为，在这个扩张大潮里要想拿到项目，第一要有人。这里所谓的有人，并不是认识个把局长，而是起码有个市委常委的角色是朋友，他的功能也不仅限于能够帮助拿到好地；第二，再分析这个城市居民的购买力。购买力是决定你造怎样的房子，造的房子卖不卖得出去；第三是政策，一般这些城市为吸引外来资金都会有一定的倾斜政策。这些政策里，房产商最看重的是减免各种费用，减免掉的就是利润。

　　“我最近在浙江的某县级市拿了块1000多亩的地，是和那里有政府背景的房产商合作的，而且这块地的旁边有个快建好的高尔夫球场，准备上别墅项目，他们出地我们出钱，利润我们拿大头。因为这个项目是当地的一个副市长牵头的，政府很支持，少了许多中间环节。”刘志东显得很有信心，他说这个项目完全符合他上面提到的投资“三要素”。

　　按照国内现在房地产业的通行规则，房产商一般是不操心拆迁这样的烦心事的。刘认为原先居民得到的补偿金是包含在房产商交给政府的土地费用里头的。至于补偿金是多少，居民拿得是否满意，那是政府的事。

　　“如果当地政府为了吸引外来资金，土地定了几乎白送的低价，配套费及其他相关费用减免，本来政府就没拿到几个钱，给居民的补偿金或安置标准自然就会偏低。”他说，城市要发展，自然要先牺牲掉一些人的利益，“当时上海动拆迁矛盾突出也是这样的情况。后来因为楼市开始火暴，土地价值飙升，补偿金和安置费也就随行就市了，以至于现在有的住户就盼着被拆迁，因为可能卖也卖不到政府给你的价。”

　　昆山做得很好

　　上海 张力平 口述 程衍方 记录

　　张力平任职总经理的国有公司可能就是所谓的房产“大鳄“了，据称，他手上有十几亿的资金没地方投。除了在上海还有两块储备地块预备启动外，张的公司在成都、南昌、青岛现在都有楼盘在开盘。“我们现在满世界找项目，只是合适的项目太少。”

　　“上海的地价太高了！”他说。张力平是不屑去县级市开发地产的，公司运作项目的首选是省会城市。尽管一些省会城市的地价也高，但比起上海还是算低的。“有些省会城市正在努力发展以本身为核心的都市圈，这对地产商就是机会，而且他们很欢迎上海的地产商去投资，一是资本雄厚，二是有品牌效应，三是商业运作相对成熟，这些都会带动当地的投资热潮。”

　　“上海当时吸引外资先是台湾人、香港人，后是日本及东南亚一带的商人，接着逐步逐步欧美等发达国家也拥了进来。这关键是要有人起哄，哄起好了，有人尝到甜头了，来的人也就多了。”张认为昆山这方面做得很好，先是花大力气改善投资环境，在土地和税收上都最大限度地给予优惠政策。先来的一拨人赚钱了，接着一拨也赚钱了，于是来的越来越多。原来以工业为主的昆山，现在商业和地产业都红火了，整个城市也现代起来了。

　　张也曾被一些小城市邀请去考察过，他认为这些小城市订规划有些过头，有急功近利的样子。本身居民的购买力不够，甚至还只停留在温饱阶段，当地政府就要规划搞个偌大的新城。商人都是有利才会图，造好的房子卖不出去，第一批人亏了，第二批就不会再来了。政府在招商会上描述的种种美妙前景在商人眼里是要有事实根据的，有没有潜力，有没有钱赚，其实这些官员心里很清楚，只是给“政绩观”冲昏了头。

　　张力平有个朋友是个民营房产公司的老板，去年在一个县级市的新城项目里做了个工程，到现在房子还剩百分之七十没卖出去，急得快跳楼了。张去过那个地方，印象最深的是整个新城的马路修得很宽，八车道，但就是看不见几辆车，当然也看不见几个人。而那个市长却升官了，调到个地级市做市委副书记了。

　　理性？非理性？

　　浙江 朱志勇 口述 程衍方 记录

　　我对我们公司在嘉兴的项目很看好。一期项目已到了70%的销售率，这固然令人高兴，更让自己兴奋的是整个新城的整体前景——嘉兴地处杭州与上海的当中，离上海更是100公里不到，据说上海与杭州之间又要建造类似日本新干线这样的轨道。届时从上海到嘉兴只需20分钟，这些地理优势将来都是新城的优势，更是会给像我这样的初到者带来丰厚利润。

　　我原来在澳洲待过一段时间。回国以后，对照澳洲的经验，我发现，国内目前的开发过热还是要分理性和非理性两种。非理性的是指那些资金实力不雄厚、开发经验不足、盲目拿地的地产商，同时也包括一些无视地方实际情况、盲目规划的地方政府。而理性的就如同嘉兴，新城规划经过深思熟虑，并符合现在的宏观调控政策。

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