广东再进行地方“物管”立法　还有多少空白

　　业主投票权、物业维修基金、小区配套备受关注

　　本报今天消息　记者曾璇、林洁，实习生黄丽丘报道：本报昨日披露广东物管条例“终止审议、留待明年”，引起各界关注。有市民问：既然国家已出台《物业管理条例》，广东再进行地方立法，到底还有多少空间？记者为此走访了省人大及法律界、物管界人士。

　　业主投票权怎样算？

　　据介绍，去年9月实施的国家条例解决了此前存在的一些问题：如当住宅出现质量问题时，开发商和物业公司相互“扯皮”；公共建筑和公共设施用途随意改变等。条例中的一些“亮点”也为人称道，如业委会须督促业主交管理费、住房共用部位维修资金要专款专用等。

　　但国家条例只能确定原则性的问题，各地情况各不相同，尤其广东，作为最早出现物业管理的省份，问题也涌现得最多。对此，省人大人士认为，地方立法还是很有必要。

　　比如国家条例规定：2/3业主投票权即可“炒”掉物业公司，但如何召集2/3业主投票是个难题。一些楼盘可能10年都成立不了业主委员会，想炒掉不合意的物管公司很难。为此，就需要结合地方规定来灵活处理，如广州市规定“通过推选业主代表来解决”。

　　国家条例也未明确投票权的决定方式，而把具体办法交给了地方制定。是像上海那样按户数？还是按深圳那样按面积？前者可确保每个业主的平等投票权，而后者则产权面积越大、付出的管理费越多，拥有的权利也越大，似乎也合理。

　　物业基金如何监管？

　　广州市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞指出：国家条例难以解决司法实践中一些物业纠纷，如没有赋予业主委员会诉讼主体资格，要保护自己权益明显处于弱势地位。另外，国家条例没有涉及“发展商建设的物业在未通过综合验收前，其管理费由谁来交”这样一个在广东颇常见的问题，物业维修基金如何监管也欠明确。

　　据分析，这些没有细化的领域，就是将来地方立法的“用武之地”。

　　另外，《物权法》明年3月可能出台，可望对小区会所、游泳池及地下停车场的权属作出划分，届时，地方立法也要根据这一划分作出补充性的规定，比如游泳池，如何作物权登记、如何交付都还是个问号。

　　（晓航／编制）