【江苏商报报道】《江苏省物业服务收费管理办法》在网上、新闻媒体上公开征求意见后，引起各界热烈反应，纷纷以来信、来函、来电等形式展开讨论。这些意见来自于业主代表、物业企业代表、社会非政府组织，不少高校教授、新闻记者、法律工作者也参与讨论。省物价局相关负责人昨天透露，经汇总整理，社会各界讨论的问题主要集中在五个方面。

　　焦点一：空置物业是否全额收费

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　　按照南京现行的物业管理规定，业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，应按公共服务费标准的50％交纳空置物业管理费，不少业主代表认为，引起物业空置的因素很多，炒房只是一项因素，以炒房为由对空置物业全额收费有以偏差全之嫌；物业企业认为：物业是否空置很难界定，半价收费难以操作，同时国家计委、建设部的办法中对建设单位未出售建筑物的前期物业是规定全额收费的。

　　[解析〗空置物业是否收费的问题一直以来颇有争议，物价部门此次对其作出了明确规定，不但要收费，而且将50％的缴费比例调整为100％。据介绍，此举是为了控制炒房。

　　焦点二：等级收费办法需要进行改革

　　以前的等级收费办法过于笼统，实践中难以操作，引起了不少纠纷。不少物业企业与业主代表建议改为按服务项目实行分项收费，将收费标准分解细化到每个服务项目中，即菜单式收费。

　　[解析〗省里的规定可制定原则，但应明确由各市进行细化。

　　焦点三：加强对实行市场调节价的物业收费的管理

　　一些业主反映：目前非住宅、高档别墅物业管理中存在价格行为不规范、多数业主对少数业主利益的侵犯问题，建议加强对市场价格行为的规范。

　　[解析〗不同收费或管或放：意见稿规定，物业服务收费包括公共服务收费和代收代办费、特约服务费。其中普通住宅的公共服务收费实行政府指导价；非普通住宅以及写字楼、办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费、满足部分业主和使用人需要或接受委托开展的服务收费，实行市场调节价。

　　焦点四：物业管理企业是否需公开企业经营情况

　　一些物业企业认为：企业经营情况是企业内部事务，是受法律保护的，不应全部公开。应该公开的是小区经营性设施营业收益和公共维修的基金收支情况。

　　[解析〗江苏省物价局服务价格处有关人士表示，物业服务收费应公开、合理，这在公布的意见稿中有明确的规定，在今后的实施过程中还将进一步强化。

　　焦点五：小区停车服务及公用经营性设施经营及收益应该由谁处置？

　　随着越来越多的人成为有车一族，小区的车位也显得越发紧张，围绕着小区停车位而引发的纠纷也越来越多。究竟谁是小区停车位的真正权利主体？业主购买了停车位每月还应不应该缴纳停车费？停车位的收益应该归谁？

　　有业主提出，小区内土地使用权归全体业主共有，就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种，是否应该归全体业主呢？对于业主的质询，物业管理公司往往称：我申请、批准的手续没问题，收费是政府定价，所以您就乖乖交钱吧，没商量。

　　[解析〗如何限制发展商出售或出租地下停车场？有专家认为“需要政府设立共有部分持份权的限制制度，一是对售出要有明确的规定，限制出租、出售的机会，二是明确契约，约定开发商的‘止步、莫伸手’尺度。这方面国外的经验可供参照，日本以共同部分专有权解决这个问题，美国把停车场视为共同部分，业主享有停车的权利，在业主购房时便明确告知配备有充足停车场，法国则把‘为每个业主提供能够满足停车的车位’列为开发商的义务”。

　　省物价局表示，对大家反映的意见，将会同有关部门在近期进行研究，从维护业主、物业企业等相关各方合法权益的角度，尽快完善出台物业收费办法。实习记者曾璐

　　(4版《都市热线》)

　　(编辑　小羽)