取消物业管理收费审批制度

　　现行政策规定，所有物业管理费均实行政府指导价。已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会在政府指导价范围内协商确定收费标准经业主大会通过后执行；未成立业主委员会的，由物业管理单位提出收费标准报物价部门审核。

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　　新政策规定，除普通住宅物业实行政府指导价外，别墅小区和非住宅物业均实行市场调节价。物业管理服务收费标准由物业管理单位与业主在物业管理合同中约定，无需报物价部门审核。物业建设单位应当在销售物业之前制定的临时业主公约中约定前期物业管理费用标准，并向物业买主明示。另外，建设单位与物业买主签订的买卖合同，应当约定物业管理服务的内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买主共同利益的约定应当一致。

　　高层住宅收费下调多层住宅收费提高

　　现行政策将住宅区分多层和高层，实行四级收费指导标准。多层住宅指导标准为：一级1元／平方米，二级0.8元／平方米，三级0.65元／平方米，四级0.5元／平方米；高层住宅指导标准为：一级4.5元／平方米，二级3.8元／平方米，三级3.2元／平方米，四级2.6元／平方米。

　　新政策细化了住宅分类及指导标准，将住宅物业分成多层不带电梯住宅、多层带电梯住宅和高层住宅。多层不带电梯住宅收费指导标准调整为：一级按照优质优价原则确定，二级1.2元／平方米，三级0.9元／平方米，四级0.6元／平方米；高层住宅指导标准调整为：一级按照优质优价原则确定，二级3.0元／平方米，三级2.6元／平方米，四级2.2元／平方米；新增的多层带电梯物业收费指导标准为：一级按优质优价原则确定，二级2.0元／平方米，三级1.6元／平方米，四级1.2元／平方米。

　　同现行标准相比，多层住宅物业最低指导标准（四级）上浮20％，高层住宅最低指导标准（四级）下降15％。所谓“优质优价原则”，指对于一级高尚住宅，物业管理服务费由物业管理公司与业主协商确定，不设置上限。同时，新规定还细化了住宅物业收费指导标准对应的条件，使之更具操作性。

　　电梯起始层住户不承担电梯运行费

　　物价部门在对电梯运行维护费进行专门测算后发现，高层住宅电梯运行成本平均占管理费的比例约为20％，因此新政策规定，住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，按该物业收费标准的80％缴纳物业管理服务费，而其他楼层的电梯运行费则不再进行区分。

　　“优秀小区”收费标准不再上浮

　　现行政策允许优秀物业管理单位收费标准上浮。规定凡已获得市级“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）”称号的小区，收费标准可以上浮5％，获得省级优秀管理单位称号的可以上浮10％，获得国家级优秀管理单位的可以上浮20％。

　　鉴于优秀物业管理单位作为反映物业管理质量水平的指标，应在制定物业服务收费标准时考虑，不应另实行“价外加价”，新政策因此取消优秀小区收费标准上浮的规定。未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀物业管理称号的物业单位，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。已经上浮的，自新政策执行之日起取消上浮。

　　取消收费许可证管理

　　鉴于物业管理服务收费实行市场调节价或政府指导价，收费标准是由业主与物业管理公司约定，新政策确定，今后对各类物业的收费将不再实行收费许可证管理，以前由各级价格主管部门核发的《广东省经营服务性收费许可证》，一律废止。

　　可适当收取房屋装修管理费

　　对装修管理费，现行政策已规定不得收取，但物业管理企业对此意见较大。

　　由于对装修进行管理的确要发生一定的正常物业管理活动以外的管理成本，而装修管理的费用并没有也不可能纳入物业服务费的成本构成，所以，现实中深圳绝大部分的物业管理企业都在变相收取电梯使用费、楼道维护费等装修期间的装修管理服务性质的费用，以达到对装修管理成本支出的补偿。因此，新政策提出可适当收取装修管理费、证件工本费和装修垃圾清运费，并规定了收费标准。除此以外，物业管理单位不得收取电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其他费用。其中，装修管理费用于补偿装修期间损坏的共同部位修复、装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理各种资料的制作等的费用，按房屋建筑面积和装修工期一次性向业主收取。带电梯房屋标准为0.04元／平方米／天，不带电梯房屋的标准为0.02元／平方米／天。

　　安居房与商品房物业收费并轨

　　新政策将政府开发的安居房小区与商品房的物业管理费政策并轨，使二者执行相同的政策。

　　目前市政府开发的安居房与其他商品住宅一样开展社会化、专业化、一体化物业管理，但收费标准却按深圳市人民政府《关于安全文明小区经费问题的通知》的规定执行。依此规定，自1997年以来，福利房、微利房物业管理费一直实行统一收费标准，即多层住宅每平方米0.35元／月，高层住宅每平方米2.60元／月，收费标准一直没有调整。根据调查显示，由于安居房的规模相差悬殊以及停车收费的补贴不同，目前各安居房小区的物业管理实际成本相差很大，实行相同的收费标准明显不合理。因此，安居房小区的收费应纳入与商品房物业服务收费政策统一管理。

　　物业管理收费行为要规范

　　新政策对物业管理单位的收费行为进行了严格规定。要求物业管理收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法应在经营场所或者收费地点公示。

　　针对目前部分小区对特别是政府福利房、微利房小区的不同业主实行不同的收费标准，有违公平合理原则，新政策强调，对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业管理单位不得区分业主身份实行不同的收费标准。

　　针对目前部分物业管理公司向进入小区的配送、维修、安装等人员收取办证费用，导致投诉较多的情况，新政策规定，物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

　　物业管理单位不得增设物业服务合同或法律法规规定的物业服务项目之外的其他强制性服务项目，实行强制收费。非强制性服务项目收费标准由物业管理单位自定，由业主（承租人）自愿选择。

　　（深圳商报记者肖健实习生刘悠扬通讯员温友平王耘）

　　作者:深圳商报记者肖健 实习生刘悠扬 通讯员温友平 王耘