★本报记者田玉／文

　　昨天上午，我市历史上第一个立法听证会——重庆市人大法制委员会《重庆市物管条例(草案)》立法听证会在市政府底楼会议室举行。报名参加听证会的共有112人，法制委员会从中确定参加本次听证会的陈述人24名。这次听证会就市民普遍关注的4个热点事项列为听证会的议题，分别代表业主和物管企业的24名陈述人在听证会上展开了激烈交锋。地位与权利之争

　　当前，物业管理活动存在一个突出问题是业主自治机构不健全。目前全市已成立的业主委员会仅150家，估计不到应成立数字的15%。由于业主群体的松散性，形成了业主自治主体的普遍缺位，导致业主权益得不到有效保障。其次，业主会议与业主委员会的职权划分，涉及业主权利的经常性行使与普遍行使的关系问题，需要在法规中予以明确。

　　业主第一陈述人称，草案对业主委员会的定义是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。草案还应写明业主委员会对业主和业主代表负责，以及其办公场地经费来源等。另外就是要给业主委员会一个地位，本草案中没有给业主委员会法人资格，相反草案确定了业主委员会有22项职务，没有经济来源还要承担责任。“既要马儿跑又不给它吃草”是不可能的。

　　物业管理企业方第一陈述人渝海物业公司总经理陈庆芳认为，业主委员会首次会议启动程序应由物管企业来组织召开。因为业主来自四面八方，由业主自行组织业主委员会很困难，这种方式可以避免筹备选举中的混乱，避免个别业主的私心，最大限度地保护业主的权力。

　　业主方第二陈述人渝北区银泰大厦业主夏文琪称，立法者应弄清楚业主才是真正的投资者，开发商不过是中间投资人。现在许多物管企业与开发商不是“父子”关系就是“夫妻”关系，业主是弱势群体。物管合同主体双方(业主和物管企业)是一个平等的关系，条例应明确业主是投资者和管理者，业主是请物管企业来服务的，二者的角色不能错位。治安责任之争

　　当前物业管理活动中由保安责任引发的纠纷较为突出，由于法律、法规在这方面规定不明确，业主和物业管理企业意见都很大。司法实践中也存在很大分歧。是否在地方性法规中予以明确规范也意见不一。(对于这个问题，业主方与物管企业方看法分歧很大，观点也非常尖锐，可以说针尖对麦芒。为此这个问题的发言进行了三轮陈述仍感意犹未尽。)

　　物管企业的第一位陈述人认为：物业管理企业不承担人身财产的特殊保障，人身财产的保障应由公安部门和保险公司来承担等。

　　业主第一陈述人反驳道：业主花几十万元买一套房子最起码的要求首先是安全，物管企业的治安责任应是最大谨慎注意义务。业主请保安最大的目的就是为了安全防范，保安应当很机警地注意小区的安全，否则请几个退休老头就可以了，还要保安干啥？

　　物管企业第二陈述人道：其实物管企业与业主并不是一个对立的，要物管企业尽最大谨慎注意义务不是不行的，但应与费用一致。如果业主有特别约定，应签合同，这还要看物管企业有这个能力没有。

　　业主第二陈述人夏文琪认为防火防盗是保安的职责。法律法规是一个底线，合同应高于这个底线。治安责任、消防、交通、业主的人身、财产安全必须写入合同。缴纳主体之争

　　物业维修基金制度牵涉面广，与广大业主切身利益和公共利益关系重大，目前我市关于大修基金的规定无法启动实施，已启动的城区在如何管理和实施使用上仍缺乏规范。不建立完善的维修基金制度将对物业的重大设施、设备的维修、更新、改造造成严重影响。

　　对维修基金缴纳的主体问题，业主方认为应由开发商和业主分别按一定比例承担，因为房屋也是一种商品，同样开发商也应承担“三包”的责任。而且一些开发商在当初时并没有提到这一笔钱。但物管企业的陈述人则认为根据谁投资谁受益的原则，这笔钱只能由业主来缴纳。开发商终身保修的是房子的质量但不是公共设备。不过，业主和物管企业的陈述人均认为，对维修基金的管理应实行监督、管理、使用“三权分离”的原则。定价标准之争

　　物业管理收费标准一直是困扰广大业主、物业管理企业和政府物价、物业主管部门的难题。一方面，由于居民收入水准较低，业主普遍反映标准偏高，另一方面物业管理企业经营成本居高不下，现有物业管理企业亏损和无盈利的企业占90%，微利的占10%。因此，如何建立一个科学、合理的定价模式和理性的定价体制，将是立法的一个重要内容。

　　在这个问题上，双方均认为，前期物业管理服务费由政府物价部门审批定价，后期由业主委员会与物业管理企业在政府的指导价范围内协商确定。在这个基础上有业主陈述认为，草案对业主不缴纳物管管理费时要承担什么样的责任作了规定，但如果物管企业提供的服务质量达不到收费的标准时应当承担什么样的责任草案没有规定，应引起立法者的注意。这个底线要保

　　听证会结束后，西南政法大学教授王连昌认为物管人员特别是保安人员应树立服务观念，“统治”意识应该消除。

　　市消协的发言人认为物管纠纷应由消法调整，建议将此意见写进今后出台的物管条例中。同时，他还建议在条例中增加保障业主的人身、财产安全的条款。

　　市人大常委会副主任周建中称，以前市人大常委会审议立法相对封闭，这次立法在审议过程中召开听证会，是一个探索和创新。他认为安全是物管的“底线”，这个“底线”要保。P3-1：参会代表细听陈述人的发言P3-2：参会代表在陈述

　　每月2元享用15M邮箱 中大奖游海南游韩国